Модульное строительство - в том числе в туристической и гостиничной недвижимости - развивается давно и успешно во многих странах. Правда, пока в России под модульным домом чаще всего понимают отдельный юнит, такой микро-дом с удобствами. Например, есть глэмпинги в виде шатров и глэмпинги в виде модульных домов. При этом глэмпинг - это чаще люксовый сегмент, с полноценной инфраструктурой и красивой природной локацией. Однако модульная конструкция может быть очень эффективной и во многих других ситуациях.
Модульное строительство может стать отличным решением, когда нужно быстро расширить уже имеющееся количество номеров для сдачи или если хочется вести турбизнес на территории, где невозможно традиционное строительство. Например, на заповедных землях.
У модульных домов есть целый ряд преимуществ. Во-первых, это временное строительство, позволяющее использовать землю, которую по другому использовать нельзя. И технология производства может быть любой, кто-то делает сборно-разборные конструкции в виде металлических контейнеров, кто-то - деревянные объекты с облицовкой. Второе преимущество: если для традиционной гостиницы цикл развития — 3–5 лет, то здесь вы можете развить уже за 3-5 месяцев.
Третье преимущество — если вы поставили в одном месте, а он не пошел, то вы можете взять и перевезти его в другое место. Понятно, что есть целый ряд технических вопросов. Но теоретически такая возможность есть.
Сейчас модульные дома становятся как бы универсальным решением, как несколько лет назад глэмпинги. Но не везде они хорошо работают. Например, далеко не все модульные дома могут выдержать низкие температуры, то есть они не применимы в холодном климате.
Что предлагает рынок?
У компаний-производителей себестоимость юнита варьируется от 2 до 5 млн рублей. Но это производство без подключения, без земли, без инфраструктуры и т. д. Все вместе с обслуживанием обойдется владельцу примерно в 4-5 млн рублей за юнит.
При этом люди как считают? Вот юнит за 4 млн, буду сдавать по 5 тыс. за сутки, значит окупится за 2,5-3,5 года. Но если вы правильно посчитаете оперативную затратную составляющую, то удачей будет, если на каждые два рубля, за которые вы продадите — один рубль уйдет в затраты. То есть приблизительно 50%.
То есть выручка 2 рубля, оперативные затраты 1 рубль, оперативная прибыль — 1 рубль. И тогда придется ждать возврата первоначальных инвестиций уже 5-6 лет.
Напомню, в капитальных гостиницах каждые 6-8 лет надо делать косметический ремонт, а каждые 8-10 лет делать более капитальный ремонт. Однако вероятность, что модульный юнит проживет 6-8 лет невелика, скорее всего это будет 3-5 лет, максимум 4-6 лет. Конечно в модульных конструкциях можно заменять испорченные элементы, то есть все можно разобрать и собрать заново. Но это тоже затраты.
Мы с одним инвестором недавно посчитали: возврат первоначальных инвестиций — 5 лет. Но сразу после этого нужна софт-реновация, конечно, не 4 млн, но 1-1,5 млн вложить придется, чтобы юнит мог прожить еще 5 лет. И вот тогда вы начинаете зарабатывать деньги. Не 100%, но начинаете.
Временное строительство — рискованный инвестиционный продукт. Когда вы построили капитальный дом, пройдет очень много времени до того момента, когда он начнет разваливаться. Но если ничего не ремонтировать в модульном юните, то максимальный срок его жизни — 5-7 лет. Если регулярно ремонтировать, можно продлить срок до 10-15 лет и дольше. Но рассматривать его как чисто инвестиционное сохранение денег, которые принесут доход, все-таки рискованно. Потому что в нем нет элементов капитализации, присущих обычной недвижимости. Кстати, это относится и к глэмпингам.
Нужен определенный масштаб, чтобы иметь возможность покрывать все расходы на содержание своих модульных строений. Нельзя сказать, сколько точно нужно юнитов, очень многое зависит от средней стоимости объектов на этом месте, какой спрос, какая стоимость трудзатрат. Там много элементов, но где-то 8-10 юнитов нужно, чтобы вы начинали какие-то деньги зарабатывать.
Это не значит, что нельзя строить меньше. Но тогда у вас должно быть что-то основное, например, загородный курорт, или гостиница, или санаторий и т. д. То есть основное ядро, которое держит административную и затратную составляющую. И к этому вы добавите юниты.
Модульные дома — более постоянные конструкции чем глэмпинги, они могут быть применимы, даже если у вас нет уникальной природной зоны. Они могут использоваться как обычные гостиницы, базы отдыха или любые другие объекты размещения. Например, сегодня актуально строить придорожные модульные дома. Но стоимость проживания в придорожной гостинице от 1,5 до 3,5 тысяч рублей - это очень низкая средняя цена, поэтому придется увеличивать количество юнитов до нескольких десятков или вам нужно фокусироваться на каком-то более платежеспособном сегменте, который не хочет жить среди придорожной публики.
Модульный дом — хороший инструмент для многих ситуаций, и потребность в них точно есть. Но есть и другие вопросы, которые стоит учесть. Например, производство юнитов, управление этими юнитами, и продажа, если вы решите перестать заниматься этим бизнесом. Другими словами, какова ценность этого бизнеса в ситуации вторичных продаж. Вы купите объект у кого-нибудь или сделаете его сами? Как вы собираетесь управлять этим бизнесом и т.д.?
Сегодня в России растет число производителей, которые готовы брать свои объекты в управление. Сейчас мало у кого есть серьезный объем производства, но чем дальше развивается производство модульных юнитов, тем более качественными и доступными они становятся.
Если смотреть только на инвестиционную составляющую, то, скорее всего, капитализация модульных юнитов не может идти по принципу традиционной недвижимости. Потому что они не имеют длительного срока использования, зато имеют целый ряд юридических и регистрационных органичений, которые дают больше непостоянства и риска.
С моей точки зрения, это похоже на инвестиции в коммерческую недвижимость или в апартаменты. То есть со временем люди будут лучше понимать, где нужно это применять и где не нужно. И в этом направлении сейчас активно набирается опыт.
Для инвестиционной цели прежде всего нужно разобраться с капитализацией. Вам нужны качественные юниты на качественном месте, которые позволяют увеличивать среднюю цену, чтобы получить ту экономику, которую вы ожидаете.
Я думаю, модульные дома — более долгая история, чем шатры, и скорее всего они будут лучше продаваться, чем глэмпинги. И тут как в истории с апартаментами — вторичный рынок еще не сформирован, посмотрим, как он будет развиваться. Поживем - увидим.
Блейк Андерсон-Бунтз,
главный редактор Hotel.Report International
генеральный директор, Hospitality Management
управляющий директор, Blake’s Hospitality, Норвегия
