Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
«Инвестиционный спрос остается одним из сценариев приобретения недвижимости на первичном рынке. При этом сегодня покупатели более внимательно оценивают не только сам объект, но и его будущую ликвидность: насколько он будет востребован у арендаторов и насколько удобно им будет управлять после покупки. Для сдачи в аренду чаще выбирают компактные форматы — студии и однокомнатные квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Помимо местоположения и стоимости приобретения, важны качество самого проекта и понятный сценарий дальнейшего использования актива. Появление квартир с сервисным управлением — это развитие общего тренда на создание комплексных продуктов в недвижимости. Покупателю уже недостаточно просто приобрести объект, ему важно понимать, как им удобно пользоваться в дальнейшем. Особенно актуальна такая модель для инвесторов, которые приобретают недвижимость с целью сдачи в аренду, но не хотят самостоятельно заниматься поиском арендаторов, оформлением договоров и текущими вопросами эксплуатации».
Татьяна Халилова, директор департамента продаж компании GloraX:
«Инвесторы на первичном рынке сегодня есть, но их поведение стало заметно более рациональным. Если раньше покупка квартиры под аренду могла рассматриваться просто как способ сохранить деньги и получить дополнительный доход, то сейчас инвестор гораздо внимательнее считает всю экономику: стоимость входа, потенциальную арендную ставку, расходы на содержание и ликвидность объекта. Именно поэтому наиболее понятным инвестиционным продуктом в сегменте комфорт остаются компактные квартиры (студии и однокомнатные лоты в локациях с устойчивым спросом со стороны арендаторов), а в сегментах бизнес и премиум — студии и большие по площади лоты, в том числе видовые. В этом контексте сервисное управление выглядит логичным развитием рынка. По сути, собственнику предлагают не только квартиру, но и решение проблемы, которая возникает уже после ее покупки. Самостоятельный поиск арендатора, показы, договоры, контроль оплаты и решение бытовых вопросов требуют времени и фактически превращают владельца в небольшого арендного оператора. Для части инвесторов именно эта операционная сторона сегодня может быть сдерживающим фактором. Поэтому перенос модели сервисных апартаментов в жилую недвижимость интересен прежде всего тем, что позволяет объединить привычный для жилья статус объекта с профессиональным управлением арендой. Для девелоперов это одновременно возможность расширить инвестиционный спрос: потенциальному покупателю проще рассматривать такую квартиру как понятный готовый продукт, а не как актив, которым ему придется самостоятельно заниматься после сделки. При этом ключевой вопрос здесь — экономика. Сервис не должен просто добавлять новую строку расходов собственнику: он должен создавать для него дополнительную ценность за счет профессионального управления, более быстрого поиска арендаторов, снижения простоев и стандартизации процессов. Поэтому перспективность такой модели будет во многом определяться прозрачностью условий и тем, насколько конечная доходность после оплаты услуг управления остается привлекательной для инвестора. В дальнейшем модель можно развивать в сторону полноценной арендной экосистемы: от подготовки квартиры и поиска арендатора до динамического управления ставкой, контроля расходов и регулярной аналитики для собственника. Тогда сервисное управление может стать не просто дополнительной услугой девелопера, а отдельным элементом инвестиционного продукта жилого проекта. Но надо понимать, что в части сервисного управления девелоперу придется конкурировать с управляющими компаниями, которые уже имеют вес на этом рынке, свой пул инвесторов и понимают специфику того или иного региона в сегменте краткосрочной и долгосрочной аренды. На формирование такого же уровня экспертизы и доверия со стороны инвесторов девелоперу потребуется время. Кроме того, управляющие компании часто предоставляют инвесторам юридические и бухгалтерские услуги. Успех формата во многом будет зависеть и от степени включенности девелопера в решение бытовых вопросов арендаторов. Если условная замена вышедших из строя лампочек и техники в квартире ляжет на плечи собственника, то ему будет проще сдать квартиру в долгосрочную аренду по старинке, самостоятельно заключив договор на 11 месяцев с арендатором напрямую».
Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа»:
«Инвестиционный спрос как на формат квартир, так и на формат апартаментов сохраняется на стабильно высоком уровне. Инвесторы на рынке сегодня присутствуют, и значительная их доля выбирает стратегию именно последующей сдачи недвижимости в аренду. И недвижимость под сервисным управлением на фоне устойчивого инвестиционного интереса имеет хорошие перспективы — в городах, где спрос, помимо постоянного населения, которое пока не готово приобретать свое жилье, поддерживается потоком туристов, деловыми активностями, а также притоком новых жителей, переезжающих для работы или учебы. Тем не менее сервисный формат имеет ряд нюансов. Это, во-первых, нишевость самого сегмента, который требует определенной специфики и наличия соответствующих компетенций в управлении таким продуктом. Также нужно учитывать и локальные особенности городов, где появляется такой формат, с точки зрения его рентабельности. Например, в Москве и Северной столице востребованность сервисного продукта обеспечивают широта и разнородность целевой аудитории. В таких городах круглогодично много людей, которые временно приезжают для работы или в командировки, ищут жилье на период путешествий или более длительного проживания, что гарантирует постоянную загрузку сервисных лотов. В менее крупных городах обеспечить такой же уровень наполняемости в течение всего года будет сложнее. Опять же оценивать нужно и каждый конкретный проект, где предлагаются подобные варианты, — его транспортную доступность и расположение, наличие определенного уровня сервисов и инфраструктуры и так далее. Наконец, стоит отметить разницу между сервисными квартирами и сервисными апартаментами. Стоимость апартаментов на 15-25% меньше, чем классического жилья. И при прочих равных затратах на ремонт и услуги управляющей компании в конечном итоге выгода от сдачи сервисных апартаментов может быть выше, чем от сдачи сервисных квартир».
Дарья Комиссарова, коммерческий директор компании Asterus:
«По нашим оценкам, покупка квартиры для последующей сдачи в аренду пока остается нишевой стратегией и менее распространена, чем приобретение объекта с расчетом на дальнейшую перепродажу. Сейчас доходность арендной модели при самом хорошем раскладе не превышает 7% в год, а срок окупаемости занимает более 12 лет. Таким образом, арендный бизнес значительно уступает банковскому вкладу по эффективности. При этом предпосылки для постепенного роста интереса есть: ставки по вкладам снижаются, поэтому часть инвесторов вновь рассматривают недвижимость как инструмент сохранения капитала и получения регулярного денежного дохода, в том числе через арендную модель. Квартиры под сервисным управлением — логичное развитие рынка аренды. Такой формат может быть востребован прежде всего у инвесторов, которые не готовы заниматься объектом самостоятельно — например, если они живут в другом регионе. Но инвестору важно понимать, сколько он платит за управление и какой доход в итоге получает, так что я бы развивала модель в сторону полного инвестиционного сервиса. При этом клиенту важно сразу показывать всю экономику — стоимость услуг, возможные расходы, периоды простоя и ожидаемый доход. Тогда покупатель получает не просто услугу по сдаче квартиры, а понятный инструмент управления своим инвестиционным объектом. Подобные услуги уже существуют на рынке аренды в формате доверительного управления, когда собственник передает профессиональному оператору поиск арендаторов и текущие вопросы по объекту».
В продолжение разговора эксперты компании «Неометрия» отмечают, что в целом объем инвестиционных сделок (для последующей сдачи в аренду) серьезно зависит от региона. В курортных локациях (таких как Сочи, например) и крупных городах с высокой арендной ставкой инвесторов значительно больше: по внутренней статистике компании, доля таких сделок в общей структуре спроса составляет более 30% в Сочи и 10-15% в других городах.
«В Сочи в настоящее время популярен сервисный формат, предполагающий передачу квартиры или гостиничного номера в доверительное управление отельному оператору или УК. Такой подход гарантирует стабильный пассивный доход благодаря компетенциям и ресурсам профессионального оператора. Некоторые проекты предлагают даже опцию гарантированного дохода на первые годы после запуска, независимо от загрузки конкретного лота в этот период. Среди плюсов этого продукта — наличие финишной отделки с меблировкой (более выгодный вход в проект для инвестора), оптимизация временных затрат (готовый сервис по подбору арендаторов и обслуживанию), минимизация юридических рисков, дистанционное управление активами. Подобный продукт может быть востребован, но стоит учитывать множество факторов, в частности такие, как качество самого объекта и локации, условия приобретения и последующей сдачи», — рассказывают эксперты.
Как считают в «Неометрии», «для повышения привлекательности модели можно предложить несколько решений. Прежде всего гарантировать минимальную доходность на начальном этапе — это снимет страх простоя и сделает продукт более конкурентоспособным на фоне депозитов. Подобный подход уже начинают внедрять в отельных проектах. Также можно использовать гибридную модель долгосрочной и краткосрочной аренды для сглаживания сезонных колебаний и повышения средней загрузки».
По мнению экспертов компании, важно предлагать полную комплектацию квартир «под ключ» с мебелью, техникой и современным ремонтом, чтобы инвестор сразу получал готовый арендный актив. И наконец, обеспечить прозрачную отчетность через личный кабинет с возможностью отслеживать заполняемость, доходы и расходы.
Валерия Мозганова
