Рынок апартов в Петербурге вырос и привлёк новых игроков

Один из трендов на рынке апартаментов Петербурга сегодня — реконструкция зданий. Во многом он связан с невозможностью нового строительства в центре города, самой привлекательной для бизнеса локации. При этом основной объём ввода в этом году и в ближайшее время будет приходиться на построенные с нуля здания в спальных районах.

"Реконструкция существующих зданий под отели, безусловно, является перспективным направлением. Но такой проект сложно быстро спроектировать и реализовать, да и подходящих для этой цели объектов не очень много", — рассуждает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. Пока что RBI готовит к запуску третий отель сети ARTSTUDIO, отель уровня четыре звезды у Московских ворот, и подбирает новые проекты.

Сейчас к открытию готовится также проект девелоперской компании Formula City — апарт-отель Well на Обводном канале, рассказал руководитель отдела продаж Денис Розанов. Следующим проектом сети Well станет объект на юге Петербурга, на площади Конституции. Параллельно застройщик Formula City занимается согласованием проекта по строительству жилого квартала класса de luxe с интеграцией и приспособлением под новые функции исторического здания Мытного двора на Евгеньевской улице. "Это объект культурного наследия, который на текущий момент выглядит, мягко говоря, не очень. В силу градостроительных ограничений комплекс будет малоэтажным, что дополнительно подчеркнёт его высокий статус", — уточнил Денис Розанов.

Запуск первого апарт-отеля в Петербурге (в районе станции метро "Ладожская") готовит и компания GloraX, но дальше пока что планирует развивать сегмент преимущественно в регионах — в составе своих проектов комплексного развития территорий. Первый откроется в Нижнем Новгороде. "Мы видим необходимость строительства новых апарт-отелей, хороших гостиниц в регионах. На фоне устаревания номерного фонда продолжающийся рост внутреннего туризма гарантирует спрос на апартаменты гостиничного типа", — уверена директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.

Новый апарт-отель Avenir в ближайшее время начнут строить на проспекте Стачек. Проект реализует компания ПСК. Он расположится рядом с действующем отелем сети Avenir, пояснил коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. "Спрос на аренду в Кировском районе более чем хороший, он не покрывается существующим предложением. В целом загрузка апартаментов сейчас очень высокая. С учётом роста стоимости аренды и пока ещё относительно невысоких цен на апартаменты сейчас, на наш взгляд, у инвесторов есть хорошая возможность зайти в новые проекты. Тем более что на рынке остались проекты, разрешения на строительство которых были получены до 1 января этого года, по которым не начисляется НДС", — говорит Сергей Софронов.

В 2026 году в эксплуатацию будет введён апарт-отель "Про.Молодость" от PLG. "Сейчас мы сосредоточены на строительстве и наполнении инфраструктуры этого объекта, но одновременно смотрим и ищем новые проекты. Рассматриваем Санкт-Петербург, Ленинградскую область и немного Москву", — добавила генеральный директор ГК PLG Марина Павлюкевич.

Также на 2026 год намечено открытие комплекса апартаментов на улице Курчатова, девелопером которого выступает Euroinvest Development. Из общего предложения на данный момент объект выделяется тем, что не относится к сервисным. "У нас не будет сервисной управляющей компании, но будет вся отельная инфраструктура. Спрос на эти апартаменты очень высокий, порядка 60% от общего числа сделок — это сделки с региональными покупателями. Порядка 40% покупателей приобретают апартаменты для самостоятельной сдачи в аренду либо через стороннюю управляющую компанию. Остальные приобретают для собственного проживания", — сообщил руководитель отдела коммерческой недвижимости Euroinvest Development Виталий Михайлов. На будущее компания рассматривает новые проекты апартаментов.

Новые проекты ищет и застройщик апарт-отеля Serebro by Avenue-Apart. "На фоне хорошо складывающихся продаж первой очереди мы вынуждены были принять решение о раннем запуске второй очереди и буквально в сентябре выпустили в рынок высоколиквидные малометражные юниты от 23 м2. Полагаем, что их скупят ещё до завершения текущего года, что позволит закрыть продажи юнитов в апарт-отеле ещё до момента передачи ключей (это запланировано на март 2025 года). Поэтому мы оптимистично смотрим в будущее, уже подыскиваем новый проект. Скорее всего, это будет ещё один сервисный апарт-отель, но уже в центральной части города, предположительно в Петроградском районе или на Васильевском острове", — поделился планами генеральный директор проекта Serebro by Avenue-Apart Дмитрий Бельский.

Новых площадок, привлекательных для строительства апартаментов в Петербурге, осталось немного, а реконструкция получается сложнее и часто дороже, чем новое строительство, считает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. "К тому же Петербург стал высококонкурентным не только с точки зрения продажи апартаментов, но и с точки зрения последующей эксплуатации. Сегодня мы уже конкурируем не только с другими апарт-отелями, но и со своими", — отмечает он.

Первый проект апартаментов недавно заявила Bau City Development. "Мы приобрели земельный участок, у которого жильё было условно разрешённой функцией. Чтобы использовать его максимально эффективно, решили строить апартаменты. Изначально речь шла про апартаменты для жизни, потом мы оценили рынок и решили переделать проект, чтобы всё-таки сделать большую часть апартаментов сервисными", — подчеркнул учредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов.

Апарты вместо офисов и торговли

Актуальный тренд на рынке апартаментов — перестройка офисных и торговых центров под объекты размещения. Несколько таких проектов уже реализовал "МТЛ-Апарт". Так, в прошлом году бизнес-центр "Мидель" на Песочной набережной, 42, был перестроен в сервисный апарт-отель под управлением сети. Несколько проектов находится в стадии реализации.

Новый проект анонсировали Orange.Life! "Если ранее мы рассматривали под классические туристические отели izzzi объекты только в центре, то сейчас расширяем портфель и стартуем с новым проектом на Дачном проспекте. Это бывшее здание АТС — несколько подобных проектов редевелопмента наши коллеги по отрасли уже осуществили или в процессе реализации. Изначально планировали открыть торгово-офисный центр, но успешность и востребованность нашего первого проекта izzzi.life Mint в Дубае вдохновила нас на изменения. Это будет первый в Петербурге easy-living — отель-комьюнити для близких по духу людей: для комфортного проживания, нетворкинга, совместного отдыха. Комплекс откроется под управлением отельного оператора izzzi, теперь имеющего и международный опыт. Продажи юнитов в нашем первом петербургском easy-living’е откроем в ближайшее время", — анонсировала событие руководитель отдела продаж Orange.Life! Дарья Боровицкая.

Застройщики смотрят за город

Второе перспективное направление для апартаментов сегодня — это Курортный район Петербурга и локации того же направления в Ленинградской области, выразил мнение Дмитрий Фалкин. Это направление активно рассматривает и RBI, хотя говорить о конкретных отельных проектах компании в этом сегменте пока рано.

В целом первые проекты в загородном сегменте с расчётом на туристический поток запущены уже давно, другие готовятся к открытию. Так, в ближайшее время ожидается открытие курорта "Резиденция Рощино", в составе которого помимо апартов будут работать бутик-отель, пятизвёздочный отель и пр.

Застройщикам, кстати, интересны не только приграничные с городом локации, но и более удалённые населённые пункты. "Два месяца назад мы закрыли сделку по покупке здания под апарт-отель в Выборге. Это будет самый большой по величине номерного фонда гостиничный объект в городе и единственный в нём на данный момент сетевой апарт-отель. Ситуация с номерным фондом в Выборге сложная, он очень устаревший. Мест, где можно заселиться и пожить с комфортом, на мой взгляд, просто нет. Это создаёт предпосылки для успешной реализации проекта, — выступил основатель инвестиционно-строительной компании Inreit Кирилл Кудинов. — Основное число наших апарт-отелей расположено в историческом центре Северной столицы. Однако подходящих для открытия новых объектов мест здесь почти не осталось. В то время как региональный рынок радует своими перспективами. Мы и дальше планируем рассматривать проекты за пределами Петербурга и Москвы. Помимо низкой конкуренции, низкого порога входа для инвесторов свою роль здесь играет ещё и отношение администрации. Если в Москве мы боремся за выживание и, по сути, должны доказывать, что имеем право на существование, то в Выборге отношение совсем другое. Нас спрашивают, чем помочь".

Загородные проекты есть смысл развивать, чтобы закрывать не только туристические потребности, но и потребности в качественном размещении в сегменте B2B, говорит генеральный директор "МТЛ-Апарт", председатель правления Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей Николай Антонов. Сегодня "МТЛ-Апарт" реализует проект, нацеленный на деловой туризм, в Сосновом Бору. "Там ведётся большое строительство, связанное с АЭС. Качественное предложение по проживанию отсутствует, поэтому мы считаем эту локацию крайне перспективной", — сказал он.

Региональная экспансия

Петербургские девелоперы уже давно начали работать в регионах, предлагая свои услуги в области консалтинга и управления апарт-отелями. "К сожалению, там всё ещё остаются вопросы к формату, потребителям важно понять, что такое сервисные апартаменты, почему это инвестиционный продукт, гостиница ли это. Эти же вопросы, особенно в контексте большого количества проектов псевдожилья в Москве, актуальны и для властей. Унифицировать стандарты строительства и управления в сегменте апарт-отелей и помочь застройщикам создавать действительно востребованные и комфортные для жизни и нужные городам объекты — приоритетные задачи Межрегиональной ассоциации апарт-отелей", — перечислил Николай Антонов.

"Ключевой вектор развития для YE’S сейчас — экспансия в новые регионы и новые страны. У нас есть проекты в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани, Иркутске, Благовещенске, Владивостоке и Азербайджане. Помимо российских регионов и СНГ мы сейчас также рассматриваем проекты в ОАЭ, Таиланде и на Кипре. Соглашусь, что регионам не знаком формат сервисных апартаментов. Приходится вести просветительскую деятельность — объяснять, рассказывать, показывать, проводить экскурсии по нашим действующим объектам", — заявил Антон Агапов.

Также YE’S сейчас занимается разработкой нового для себя продукта — апарт-отелей категории пять звёзд. "Некоторые локации определяют статус объекта, что подталкивает нас к разработке премиального сегмента. Тем более что предложения в нём сегодня крайне мало", — поразмышлял Агапов.

Региональные рынки интересны не только девелоперам, но и инвесторам, констатировал Николай Антонов. "Чек там меньше, а доходность лучше. И в регионах конкуренция в гостиничном сегменте отсутствует. Конечно, сливки снимает тот, кто заходит первым, но и последующие проекты могут быть успешными. Только за последнее время мы провели переговоры с застройщиками в Дербенте, Тольятти, Пензе, Волгограде и других городах", — продолжил эксперт.

Первый проект за пределами Петербурга и Ленобласти недавно заявила строительная компания "Союз Девелопмент". Речь идёт о реконструкции торгового комплекса в центре Волгограда под апарт-отель площадью около 10 тыс. м2. "Волгоград — очень красивый, отреставрированный, динамично развивающийся промышленный город, где много достопримечательностей и интересных мест. Он стоит на Волге, там есть речной вокзал, новый аэропорт, большое количество крупных предприятий и пр. Собственно говоря, после поездки в Волгоград мы и приняли решение купить это здание в центре города. Мы уже встретились с главой города и услышали от него, что такие проекты нужны", — отметил генеральный директор ГК "Союз Девелопмент" Заза Паксадзе.

Проект апарт-отеля в Волгограде будет реализован по аналогии с петербургским, в его составе помимо номерного фонда будут работать рестораны, коворкинг и другая коммерческая инфраструктура.

Новые инструменты продаж

Для увеличения продаж застройщики активно используют различные финансовые инструменты. Один из относительно новых — лизинг. "Мы расширяем круг покупателей за счёт юридических лиц на общей системе налогообложения. Это те, кто мог даже не задумываться о том, что им нужны сервисные апартаменты как инструмент извлечения доходов для компаний. Интерес к лизингу достаточно высокий, особенно среди постоянных клиентов RBI, в числе которых много собственников юридических лиц. При оценке этого инструмента важно понимать, что, хотя ставка по лизингу достаточно высокая, платёж лизинговой компании целиком принимается в расход компании. Соответственно, ниже налог на прибыль, меньше налоговая база, вы можете принять к зачёту НДС с этого платежа. В итоге с первым взносом 30% ваша компания получает практически беспроцентную рассрочку на 3 года", — объяснил Дмитрий Фалкин.

Другие давно работающие инструменты — рассрочки, отсрочки, которые предоставляют застройщики на разный срок, говорит Сергей Софронов. Ими в разных сочетаниях активно пользуются покупатели, которые размещают средства на депозитах. По-прежнему есть возможность взять ипотеку, напоминает он.

Денис Розанов обратил внимание, что в последние годы покупатели всё больше понимают в формате апартаментов. А многих даже не интересует, какую доходность им обеспечит управляющая компания. "Покупатели открыто говорят, что для них покупка апартаментов — не способ получения прибыли, а желание приобрести ликвидный актив", — уточняет он.

"Ставки по 20% закончатся, "ключ" упадёт. Как только это произойдёт, мы увидим жуткую инфляцию, стоимость жилья и апартаментов вырастет. Себестоимость растёт. Мы сейчас просчитываем новый проект, и по сравнению с предыдущим себестоимость выросла в 1,5 раза. Думаю, к моменту окончания проекта она вырастет ещё. Инфраструктурная нагрузка выросла в городе в 2 раза, стоимость подключения к сетям растёт. Даже банковские деньги жутко подорожали. Поэтому сейчас люди, которые вкладывают деньги не в банк, а в покупку квартир и апартаментов, делают разумный ход. В следующем году всё изменится", — предупредил Кирилл Сиволобов.

"Недвижимость всегда была и остаётся инструментом не приумножения инвестиций, а их сохранения. Это такой понятный консервативный инвестиционный инструмент. Депозиты не являются инвестиционным инструментом. Это всего лишь способ аккумулирования денежных средств. Никто в нашем мире на депозитах, кроме самих банков, не разбогател. Недвижимость обладает более длительным горизонтом планирования, она будет приносить арендный доход, будет капитализироваться, что позволяет сохранить свои сбережения. Депозит даёт лишь возможность аккумулировать средства, но потом с этими же деньгами нужно будет что-то делать. И как правило, эти средства направляются в недвижимость", — резюмировал Антон Агапов.

"Ажиотаж вокруг высоких ставок по депозитам понемногу стихает. Мы отмечаем, что инвесторы уже не просто переводят средства с одного вклада на другой, а действительно задумываются о том, чтобы их накопления работали. Текущие банковские проценты в лучшем случае просто окупают фактическую инфляцию. Недвижимость же даёт как возможность заработка в краткосрочном периоде на аренде, так и рост капитализации на более длительном отрезке. Особенно при вложении в перспективные проекты с проработанной концепцией, в хорошей локации и под профессиональным управлением", — согласна Дарья Боровицкая.

"Инвесторам нужен инвестиционный продукт, который будет сдаваться. Апартаменты — готовый продукт для профессиональной, а главное, легальной сдачи в аренду, что, безусловно, привлекает инвесторов. Как ни крути, самые выгодные инвестиции — в недвижимость. Всё остальное — с большой рисковой составляющей", — подытожил Николай Антонов.

Евгения Иванова