ООО «Инвестиционная строительная корпорация» обратилось с иском к администрации Сочи. Компания требует взыскать фактические убытки в размере 29,5 млн руб., понесенные в рамках исполнения договорных обязательств по договору аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, в 2008 году между администрацией Сочи и правопредшественником ИСК (к которому затем перешли права) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного в Красной Поляне.

Застройщик планировал возвести там апарт-отель и подготовил документацию: провел дендрологическое обследование земельного участка, получил заключение Управления государственной охраны объектов культурного наследия и Азово-Черноморского территориального управления на освоение участка, технический отчет по результатам инженерно-геофизических исследований по объекту, технические условия на подключение объекта к коммунальным сетям.

Однако в 2021 году департамент архитектуры и градостроительства администрации Сочи отказался выдавать разрешение на строительство, ссылаясь на превышение площади проектируемого объекта максимально допустимой площади застройки земельного участка, а также на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы проектной документации, которое требовалось с учетом расположения участка в границах особо охраняемых природных территорий («ООПТ»).

Не получив разрешение, ИСК обратилось в суд.

Первоначально арбитражный и апелляционный суды поддержали застройщика, однако кассационный суд отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение.

По словам юриста практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Георгия Мазаровича, при рассмотрении спора на первом круге суды не учли значимые для дела обстоятельства. «Во-первых, площадь здания в проектной документации фактически превышала предельно допустимую площадь объекта с учетом ограничений по застройке участка: предусмотренная проектной документацией подпорная стена искусственно завышала поверхность земли с целью сокрытия надземных этажей. В результате этого часть площади этажа не была учтена в наземной части здания, а включение этой площади в наземную часть привело к превышению предельно допустимых параметров застройки»,— поясняет юрист.

Во-вторых, при оценке полноты предоставленной для получения РнС-документации суды изначально сочли, что государственная экологическая экспертиза проектной документации не являлась обязательной, поскольку курорты еще в 2013 году были исключены из состава ООПТ.

Однако, по мнению господина Мазаровича, кассационный суд справедливо отметил, что охраняемые природные территории, созданные до принятия поправок, сохраняются в тех же границах, в связи с чем проектная документация объекта в границах ООПТ подлежала экологической экспертизе. Эти замечания были учтены судами при повторном рассмотрении дела, что привело к отказу в удовлетворении требований общества.

Лишившись надежды построить отель, ИСК решила взыскать с администрации Сочи убытки, связанные с подготовкой к строительству. АС отказал застройщику, а апелляция оставила это решение в силе.

Георгий Мазарович указывает, что, поскольку в другом деле суды подтвердили законность отказа в выдаче обществу РнС, при рассмотрении иска о взыскании с администрации убытков, суды справедливо посчитали, что отсутствует и вина органа в том, что строительство гостиницы не состоялось. Следовательно, незаконность отказа в выдаче РнС как ключевой аргумент в обоснование иска общества сам по себе не позволит ему взыскать убытки с администрации:

«Довод о том, что между администрацией и прежним арендатором участка (а позже — обществом, к которому перешло право аренды) имел место спор о продлении срока и прекращении договора аренды, также признан судами несостоятельным, поскольку, по мнению суда, убытки обществу этим обстоятельством причинены не были и не могли быть причинены. Не сочли суды убытками и внесенную в бюджет арендную плату, поскольку ИСК фактически использовало земельный участок».

Из всего этого, по мнению юриста, следует, что шансы ИСК успешно оспорить акты судов первой и апелляционной инстанций в кассации крайне невелики.

Удовлетворение кассационной жалобы компании будет прямо противоречить судебным актам, ранее признавшим законность отказа администрации в выдаче обществу РнС.

Елена Турбина