В режиме ожидания
Общая площадь высвобожденных в результате закрытий представительств иностранных государств в Петербурге составляет десятки тысяч квадратных метров, относящихся к категории высоколиквидных.
По грубой оценке, её общая рыночная стоимость составляет порядка 5 млрд рублей (исходя из средней оценки 250 тыс. руб. / м2). Такая недвижимость как минимум в силу удачного расположения должна была бы интересовать "сторонних" инвесторов или арендаторов, однако даже в условиях дефицитного бюджета речь об их продаже сегодня не идёт. Более того, бюджет продолжает нести по ним коммунальные и прочие операционные расходы. На рынок аренды эти площади также обычно не попадают и в целом рассматривать их как обычные объекты нельзя, говорят брокеры.
Несмотря на геополитические сложности, власти всегда должны быть готовы к нормализации отношений и располагать всем необходимым для быстрого возобновления работы представительств, включая недвижимость. Особенно это актуально для отношений со странами–лидерами.
Именно поэтому, как предполагается, здание бывшего консульства США на Фурштатской ул., 15, закрывшееся еще в 2018 году, до сих пор стоит пустым. При этом известно, что интерес к нему проявляли крупные инвесторы, планировавшие использовать историческое здание для коммерческих целей, например под гостиницу или отель. Но вовлечь его в инвестиционный оборот Смольный не решился. Одно время чиновники думали сдать его в аренду по концессионному соглашению, но и такое решение принято не было.
Редкие предложения, попадающие на рынок, всегда имеют дополнительные условия — например, бывшую резиденцию консула США в Гродненском переулке предлагали на короткий срок (3 года), как и площади, откуда съехали представительства Латвии и Литвы. Часто в договорах оговаривается возможность досрочного расторжения со стороны арендодателя. Поэтому арендаторов из числа крупного бизнеса для собственных нужд такие предложения заинтересовать не могут, говорят брокеры.
"ДП" писал, например, о том, что особняк Ермолинского площадью 1323 м2, где жил консул США, "Инпредсервис" сдал в аренду по ставке 1,359 млн рублей в месяц. Арендатор, заключив договор с городом, предлагал его в субаренду уже за 1,8–2,1 млн рублей.
Вместо консулов
Известно, что в первую очередь опустевшие "дипломатические" здания рассматриваются для передачи другим иностранным представительствам, пока ещё не имеющим своего "дома" в Петербурге, или для переезда их в более удобную локацию.
Так, недавно обсуждалась возможность переезда со 2–й Советской улицы консульства Азербайджана, которому петербургские власти предложили более престижные бывшие помещения Болгарии в Сапёрном переулке и Румынии на Гороховой улице (консульство Болгарии переехало на улицу Рылеева, а Румынии — закрылось по требованию РФ). А около года назад особняк Тецнера на Тверской улице, 5, опустевший после закрытия консульства Чехии в 2022 году, заняло генеральное консульство Белоруссии.
Помещения, которые занимали дипломаты из Нидерландов на набережной реки Мойки, 11, заняли сотрудники консульства Австралии. "ДП" направил запрос в "Инпредсервис" о судьбе здания на Фурштатской, 39, и других свободных объектов, но к моменту публикации ответ на него не получил. По оценкам редакции, сегодня пустыми остаются здания и помещения, в которых ранее работали консульства США, Германии, Финляндии, Румынии, Эстонии, Польши, Словакии, Латвии и Литвы.
Впрочем, в Петербурге есть и примеры полного перепрофилирования "дипломатической" недвижимости. Так, бывшие здания Великобритании (на площади Пролетарской Диктатуры) и Украины (на улице Бонч–Бруевича) заняли образовательные проекты, получившие их на долгосрочных условиях. Как поясняют эксперты, оба случая нельзя считать типичными, а имущественные решения по этим адресам должны были подчеркнуть позицию России в отношении этих государств.
Дарья Табачникова, центр исследований Евразии Европейского университета в Санкт–Петербурге:
- Как правило, все посольства находятся в столицах. В крупных городах располагаются консульства, основными задачами которых является выдача виз, помощь гражданам своих стран и поддержка сотрудничества между странами — деловые, культурные, научные связи. Также в зависимости от исторически сложившихся отношений могут быть организованы резиденции — то есть здания, где живёт консул с семьёй. Процесс получения зданий обычно идёт через МИД принимающей страны: он согласовывает адрес, обеспечивает неприкосновенность помещений (ст. 31 Венской конвенции о консульских сношениях 1963 года) и часто выступает арендодателем через уполномоченные структуры — в Петербурге это исторически ГУП "Инпредсервис", который подчиняется комитету по внешним связям и на балансе которого находится большинство дипломатических зданий города. Покупка или строительство собственного здания — решение статусное и стратегическое: это снижает зависимость от принимающей стороны, фиксирует расходы на десятилетия и подчёркивает значимость двусторонних отношений. Аренда у частных собственников юридически возможна, но применяется редко: принимающее государство обязано содействовать в приобретении помещений (ст. 30 Венской конвенции), поэтому обычно процесс происходит через государственных операторов, а не свободный рынок недвижимости. Особые требования — неприкосновенность помещений и архивов, обязанность принимающей стороны по их охране, ограничение использования здания исключительно консульскими целями, а для исторических зданий, что характерно для Петербурга — охранные обязательства для объектов культурного наследия.
Максим Мартынов, руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями Ibc Real Estate в Петербурге:
- Подавляющее большинство зданий, занимаемых консульствами, принадлежит городу. Одним из интересных объектов является здание генконсульства США площадью 4036,7 м2, расположенное в Центральном районе на Фурштатской ул.,15. В 2019 году его предлагали в аренду за 3,5 млн рублей в месяц, но предложение не нашло отклика. Сейчас часть здания сдана в аренду и оно находится в ведении ГУП "Инпредсервис". Здание генконсульства Финляндии на Преображенской пл.,4, — самый заметный и капиталоёмкий объект. Оно было построено специально для консульства в 2004 году, его общая площадь составляет 7,8 тыс. м2. Это не исторический особняк, а современное офисное здание, спроектированное под административные нужды. Потенциальная сделка по продаже может быть затруднена из–за необходимости согласований с правительственной комиссией. Рыночная стоимость объекта оценивается в пределах 1,5 млрд рублей. Это объект для крупного институционального инвестора, готового к длительным процедурам согласования.
Анна Лапченко, директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге:
- Все объекты, в которых располагались и закрылись консульства иностранных государств в Петербурге, расположены в привлекательных локациях, на улицах, наиболее востребованных у арендаторов. Но это здания с длительным периодом эксплуатации, которые требуют капитального ремонта и обновления. Кроме того, речь идёт об исторических особняках с рядом охранных ограничений по линии комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. При адаптации таких объектов под современные требования необходимо учитывать состояние инженерных систем, в том числе пожаротушения и кондиционирования, а также возможность их модернизации, что является одним из факторов при оценке инвестиционной привлекательности этих объектов.
Евгения Иванова
