В Москве объем ввода гостиниц растет, а их загрузка и цены на размещение — падают

Рекордный ввод

По итогам 2026 года объем ввода качественных гостиниц в Москве может составить 1,2 тыс. номеров, следует из прогнозов NF Group. Объем нового предложения может превысить показатель 2025 года на 70% и приблизиться к рекордным показателям 2018 года, когда девелоперы такой недвижимости достраивали объекты в том числе к Чемпионату мира по футболу, проводимого в стране. В IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства вырастет на 33%, до 918 номеров.

В CMWP прогнозируют, что объем нового номерного фонда в этом году составит 1,12 тыс. номеров. Если все эти проекты будут реализованы в намеченные сроки, текущий год может стать одним из наиболее продуктивных для гостиничного рынка Москвы за последнее десятилетие с точки зрения нового предложения, отмечают в компании.

Рост объема предложения связан с высокими показателями турпотока в столицу, считает партнер NF Group Ольга Широкова. В прошлом году, по оценке мэра Москвы Сергея Собянина, город посетили 26,5 млн туристов, что на 500 тыс. человек больше показателя 2024 года.

По оценке NF Group, в первом полугодии 2026 года Москву посетили около 12 млн человек, а по итогам всего года турпоток сохранится примерно на уровне 2025 года.

Основными драйверами туристического потока в Москву остаются культурно-познавательный и деловой туризм, поясняет Ольга Широкова. Она также ожидает дальнейший рост спроса со стороны иностранных туристов за счет продления безвизового режима с Китаем. Помимо путешественников из Китая, Россию с туристическими целями посещают граждане Индии, Турции, ОАЭ и других стран.

Основным стимулом для вложений средств в развитие гостиничной инфраструктуры являются меры поддержки и наличие доступа к финансированию таких проектов, говорит старший консультант департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Екатерина Карслиева. Среди открытых и заявленных к открытию в 2026 году отелей два объекта в Москве реализуются в рамках программы льготного кредитования, говорит Ольга Широкова. Наиболее сильный эффект дает сочетание нескольких инструментов: льготного финансирования, наличия инфраструктуры, земельных преференций и сформированного турпотока, уточняет госпожа Карслиева.

Кроме того, гостиничная недвижимость стала более понятным инвестиционным продуктом в том числе благодаря развитию механизмов строительства по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. — «Ъ-Недвижимость»), считает вице-президент по развитию сети Azimut Hotels Анна Борисова. По ее словам, сейчас примерно шесть из десяти девелоперов, которые обращаются к оператору за управлением будущим отелем, рассматривают эту модель.

Чаще всего по такой схеме строятся апарт-отели, номера в которых распродаются частным инвесторам. Управление объектом при этом остается за профессиональной управляющей компанией. Согласно Nikoliers, в 2026 году в Москве заявлено к вводу 1,2 тыс. номеров в таких объектах. В целом общий номерной фонд апарт-отелей Москвы составляет 3,1 тыс. номеров в 23 объектах, среди которых на сервисные апартаменты, принадлежащие розничным инвесторам, приходится 1,4 тыс. номеров в девяти объектах, уточняют в NF Group.

Сдерживающие факторы

Высокий показатель ввода в 2026 года вряд ли сможет преломить общий нисходящий тренд в развитии гостиничного предложения на московском рынке, считают в CMWP. В компании основными препятствиями для этого называют дефицит участков, пригодных для строительства отелей и конкуренцию с проектами других форматов. Участки в востребованных локациях зачастую имеют градостроительные или историко-культурные ограничения и часто эффективнее используются под жилье или офисы, говорит Екатерина Карслиева. Поэтому значительная часть новых гостиниц Москвы будет появляться через реконструкцию существующих зданий, приспособление объектов культурного наследия и включение гостиничной функции в многофункциональные проекты, считает она.

Негативная конъюнктура складывается также на фоне высокой стоимости заемного финансирования. Из-за этого сроки возврата инвестиций в гостиничные проекты увеличиваются, а сами проекты становятся более капиталоемкими и рискованными для девелоперов, особенно в сравнении с альтернативными форматами недвижимости, отмечают в CMWP. При длинном инвестиционном цикле любое удорожание финансирования напрямую увеличивает срок окупаемости проекта, подтверждает Анна Борисова. По ее оценке, за последние пять лет окупаемость гостиниц выросла примерно на три года.

Сейчас ориентир для качественного гостиничного проекта составляет 10—15 лет, уточняет эксперт.

Срок окупаемости может расти и на фоне снижения доходности в сегменте. По итогам первого полугодия 2026 года доходность номера в отелях Москвы снизилась на 11%, следует из подсчетов CMWP. Наиболее серьезно показатель упал в люксовом сегменте — на 18,5%, тогда как наиболее устойчивыми оказались среднеценовые объекты, где снижение составило 6,7%.

Такая динамика вызвана двумя факторами — снижением загрузки гостиниц и тарифов на размещение. По подсчетам консультантов, в январе—июне 2026 года загрузка сократилась на 2,2 процентных пункта (п. п.) год к году, до 71%, за которой средние цены снизились на 8,4%. По итогам июня средняя стоимость размещения в качественных гостиницах составила 11 тыс. руб. за ночь.

На динамику спроса повлиял целый комплекс причин: сокращение туристского потока из стран Ближнего Востока на фоне военного конфликта в этих странах, продолжение замедления экономической активности в стране и рост неопределенности при планировании поездок внутри России. Дополнительное влияние на рынок оказало закрытие в середине 2025 года на реконструкцию «Экспоцентра» на Красной Пресне. Перенос крупных отраслевых мероприятий на другие площадки привел к перераспределению спроса по датам и локациям и снизил эффект концентрации делового потока, который обычно поддерживал загрузку и позволял отелям повышать тарифы в периоды крупных событий, поясняют в CMWP.

Стратегия привлечения туристов за счет снижения стоимости проживания имеет ограниченный характер, поскольку отельеры сталкиваются с продолжающимся ростом операционных издержек. По прогнозам IBC Real Estate, по итогам 2026 года средняя цена номера в Москве составит 10,5 тыс. руб. в сутки, что на 5% ниже год к году, а выручка на доступный юнит снизится на 7%, до 7,6 тыс. руб.

За пределами МКАД

При этом тренды на рынке гостиничного девелопмента по всей России в целом противоположна динамике показателей Москвы. В январе—июне 2026 года по всей России, включая Москву, открылось всего семь объектов суммарным фондом 1,4 тыс. номеров, что на 48% меньше год к году, согласно IBC Real Estate.

Сдержанная динамика обусловлена комплексом факторов, среди которых длительный срок возврата инвестиций, высокая стоимость строительства и эксплуатации гостиничных объектов, а также удорожание этапа предоткрытия, который нередко становится основной причиной задержек запуска проектов, поясняет гендиректор IBC Real Estate Алексей Ефимов. На данном этапе отельеры осуществляют единовременные вложения в ключевые направления: приобретение необходимого оборудования, формирование запасов расходных материалов, а также в обучение и адаптацию персонала, что приобретает особую значимость в условиях острого кадрового дефицита, отмечает он.

Согласно Росстату, по итогам апреля—июня 2026 года доля незанятого населения сохранилась на уровне 2,2% — это рекордно низкий уровень безработицы, который сохраняется уже второй квартал подряд.

По всей России на этапе строительства со сроком ввода до 2030 года находятся гостиницы суммарным фондов порядка 50,4 тыс. номеров, подсчитали в IBC Real Estate. Но значительная часть заявленных проектов может не выйти в рынок в заявленный срок, не исключает Алексей Ефимов. В условиях высокой стоимости строительства и увеличивающихся эксплуатационных расходов, на рынке гостиничных услуг сохраняются риски переноса сроков открытий, поясняет он.

Осторожности добавляют и временные логистические сложности на курортах, а также замедление темпов роста турпотока, говорит Анна Борисова. За последний год 36% россиян снизили частоту турпоездок, следует из результатов опроса «Ромира» приводит «Ромир». Аналитики OneTwoTrip, анализируя поведение одной и той же контрольной группы клиентов в июле—августе 2025 года, зафиксировали сокращение частоты поездок за два года на 12,5%.

Несмотря на негативную динамику спроса, выручки российских отельеров пока не пострадали. В большинстве регионов показатель выручки на доступный номер стабилизировался: отклонение от уровня прошлого года составляет не более 1%, подсчитали в IBC Real Estate. В ряде локаций положительная динамика сохраняется преимущественно благодаря увеличению средней цены на номер, уточняют консультанты.

Однако сейчас строительство новых объектов не в фокусе внимания девелоперов и отельеров: они сосредоточены на повышении рентабельности уже действующих объектов. В текущих рыночных условиях отельеры вынуждены балансировать между оптимизацией расходов и сохранением качества сервиса, наращивать прямые продажи, активно работать над сегментацией потребителей, привлекая гостей диверсифицированным предложением, считают в IBC Real Estate. Приоритетными задачами остаются повышение операционной эффективности и управление издержками, уточняют в компании.

При этом на российском рынке сохраняется дефицит номерного фонда, особенно в регионах с высоким туристическим потенциалом, отмечает господин Ефимов. В числе таких локаций он называет Краснодарский и Алтайский края, Калининградскую и Мурманскую области, Республику Алтай, Карачаево-Черкессию и Дагестан.

Екатерина Карслиева также говорит про Камчатку, Сахалин и Курильские острова, Приморский край, Хабаровский край, Якутию, Магаданскую область и Чукотку. В этих регионах уже сформирован спрос на природный, экологический, экспедиционный и приключенческий туризм, однако дефицит гостиниц, высокая стоимость перелетов и сложная логистика мешают самостоятельному туристу заранее сформировать маршрут и гарантированно забронировать проживание, резюмирует она.

Дарья Андрианова