Гостевые дома и отели в особняках и усадьбах. Есть ли у них будущее

Тема внутреннего туризма, строительства гостиниц и отельной инфраструктуры в последние годы входит в число самых обсуждаемых. Помимо стандартных отелей, популярность набирают парк-отели, бутиковые форматы, глэмпинги, а география таких объектов выходит за пределы десятки самых туристических городов России.
Путешественники открывают новые города и выбирают необычные форматы размещения. Среди них, например, небольшие гостиницы в исторических зданиях и усадьбах, которым отельеры подарили вторую жизнь.

Большая история и потенциал

Приспособление исторических зданий под гостиничную функцию крайне перспективно и имеет большой потенциал, рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании по сохранению наследия «Даль» Марк Борблик. По его словам, это связано как с развитием внутреннего туризма в исторических городах, так и с большим количеством таких объектов. «Если мы говорим о малых городах, таких объектов тысячи в России. Мы проводили большое исследование на эту тему, в России насчитывается более 150 тыс. объектов культурного наследия, а еще больше ценных зданий, которые не обладают статусом», — приводит цифры Марк Борблик.

При этом необходимо, чтобы концепция отеля или гостевого дома базировалась на историческом контексте, связанном с этими объектами, продолжил эксперт. Такие продукты в отельной и гостиничной сфере помогают сделать туристический продукт города целостным. «Крайне важно, чтобы [у туриста была возможность] проникнуться духом места, духом города, жить в истории, а не в огромном новом сетевом отеле», — пояснил эксперт.

Приспособление исторических зданий под гостиницы и бутик-отели — интересный и зачастую оптимальный вариант развития культурного наследия, согласен руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. Создание интересных гостиничных концепций в старинных зданиях способствует развитию туризма в небольших городах. «Особенно если инвестор старается сохранить историческую идентичность. Такие проекты сами по себе могут являться туристической достопримечательностью», — считает эксперт.

Помимо исторической составляющей, преимуществом отелей, размещенных в таких зданиях, является их расположение, добавляет партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. «В большинстве случаев такие объекты реконструкции находятся в районах с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой, в непосредственной близости от туристических достопримечательностей», — пояснила она.

В России уже есть успешные примеры приспособления под отели старинных усадеб или особняков, которые находились в полуразрушенном состоянии. В большей степени такая практика характерна для городов Золотого кольца. Среди них, например, гостевые дома в Суздале, Соборная слобода в Плесе, Терем в Асташово, исторический особняк 1825 года в Коломне. Нередко восстановлением таких объектов занимается небольшой бизнес. «Есть примеры создания интересных бутиковых концепций и небольшими частными инвесторами. Например, в Ростове Великом семейная пара смогла приспособить под небольшой бутик-отель дом провинциального купца, сохранив и восстановив старые интерьеры», — отметил Евгений Саурин.

Трудности реализации

Несмотря на привлекательность таких объектов, они имеют ограничения, препятствующие активному развитию подобных проектов, особенно в небольших городах. Во-первых, статус объекта культурного наследия (чаще всего исторические здания относятся к ним) накладывает определенные юридические ограничения, что означает финансовые затраты. Условия реставрации объектов культурного наследия (ОКН) регулируются 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

По словам экспертов, чаще всего реставрация таких объектов сопряжена с более высокими затратами по сравнению с новым строительством. «Помимо затрат на обновление объекта, который имеет высокий процент физического износа, и с учетом требований сохранения его архитектурного облика есть серьезные затраты на замену инженерной инфраструктуры, расходы, чтобы загнать туда технику и производить все работы жестко в периметре этого объекта», — пояснил Евгений Саурин.

Реализация таких проектов действительно сложнее: с точки зрения инвестиций — это дороже, с точки зрения времени — это дольше. Проще снести и построить новое здание, подтверждает совладелица компании WeFamilyGroup Марина Старчикова. «Но мы нашли для себя объяснение: для нас такие объекты — это в первую очередь про связь поколений. Это то, что было до тебя, есть при тебе и будет после тебя. Города останутся городами, если в них будут сохранены такие объекты. Мы не можем застроить все только новостройками», — отметила Марина Старчикова.

По ее словам, самое сложное в работе с таким объектами — это максимально их сохранить. «Ты не можешь зашить стены в гипсокартон. Ты должен согласовать каждый сантиметр, восстановить каждый кирпич, усилить здание», — пояснила предприниматель. Кроме того, есть трудности с подрядчиками, особенно в небольших городах. «Сложно найти специалистов, готовых работать с такими объектами. Все хотят большие объемы, а здесь небольшие объемы, но сама работа достаточно сложная. Это сразу приводит к удорожанию реализации проекта», — пояснила Марина Старчикова.

Компания, в частности, занимается восстановлением исторических зданий и приспособлением их под гостиницы. Среди них — отреставрированный бутик-отель «Гостиный двор» в Мичуринске, который расположен в здании 1820 года и является объектом культурного наследия. Сейчас компания занимается реставрацией деревянной усадьбы купца Тулинова в Тамбовской области, построенной в XVIII веке. Во время Великой Отечественной войны здесь размещали беженцев, затем там был детский санаторий. После чего здание долго пустовало. С 2021 года предприниматели занимаются его восстановлением. За это время удалось сохранить оригинальную планировку комнат, старинный пол, винтовую лестницу, входную группу, оконные проемы и оригинальную печь. Деревянный фасад здания был полностью очищен от слоев краски. В будущем усадьбу приспособят под бутик-отель, рядом с ним построят ресторан и спа-комплекс с открытым бассейном. Инвестиции в проект превысят 350 млн руб.

Пока без серьезной поддержки

Программы господдержки, которые сейчас действуют в гостиничной сфере, на такие объекты не распространяются, в отличие от строительства новых отелей и инфраструктуры. Чаще всего малоэтажная застройка в исторических центрах малых городов позволяет разместить небольшие бутик-отели на 20–30 номеров, говорит Марк Борблик. «В этом кроется основная проблема — сейчас практически все программы по поддержке отелей ориентируются на проекты с номерным фондом свыше 120 номеров», — отметил эксперт. «Поэтому, если мы говорим о поддержке бизнеса, именно об открытии отелей в исторических объектах, то программы по льготному кредитованию должны распространяться и на отели с меньшим номерным фондом», — полагает он.

Некоторые регионы запускают свои программы, которые могут повысить их инвестиционную привлекательность. Например, в Нижнем Новгороде такие здания после расселения передаются под управление специально созданной некоммерческой организации, привел пример Марк Борблик. «Она проводит консервационные и неотложные противоаварийные работы, параллельно занимаясь поиском предпринимателей, готовых запустить в этих объектах туристический бизнес», — пояснил он.

В Москве есть программа «1 рубль за 1 квадратный метр». В ее рамках аварийные памятники передаются в льготную аренду по цене 1 рубль за 1 квадратный метр в год на 49 лет. Программа работает с 2012 года для арендаторов объектов культурного наследия, с 2013-го — для объектов образования, а в 2022 году добавилась возможность арендовать здания под гостиницы. Всего в рамках программы инвесторы арендовали 18 объектов недвижимости по программе «1 рубль за 1 квадратный метр в год».

Реализация отелей в исторических зданиях может быть интересным решением, привлекающим туристов хорошим расположением и историей, считает Ольга Широкова. «Однако нужно убедиться, что здание подходит для организации достаточного количества «правильных» номеров и инфраструктуры, а капитальные затраты на реализацию соответствуют стоимости номера, загрузке данного региона и выбранному уровню объекта», — отмечает эксперт. «В противном случае проект окажется экономически неэффективным, даже несмотря на выгодное расположение», — предупреждает она.

По мнению Марины Старичковой, такие объекты могут быть интересны бизнесу. «Срок окупаемости у таких проектов выше. К примеру, если стандартный отель может окупиться за пять лет, то памятник архитектуры — за восемь лет. Но возврат все равно будет», — говорит она. Однако для реализации таких проектов важны туристический поток и развитие самого города, продолжила она. «Работа над такими объектами должна идти сообща — городские власти, бизнес и горожане. Нужно возрождать и развивать сами города, инфраструктуру в них, делать их привлекательными для туристов. В таком случае можно сделать грандиозный проект», — подытожила предприниматель.

Новая программа

В России запустят программу по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия. К 2030 году по ней за счет средств бюджета и с помощью частных инвесторов планируется отреставрировать не менее 1 тыс. зданий. После реставрации здания получат новые функции — здесь могут появиться культурные и социальные центры, а также объекты туристической инфраструктуры. «Совершенно точно для инвесторов будут созданы наилучшие условия реализации проектов и обеспечена вариативность последующего использования объектов, конечно, с учетом охранных обязательств», — заявил генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Институт жилищного развития наряду с Минкультом будет заниматься реализацией программы.

Сейчас определен список пилотных регионов, где программу запустят в этом году. В него вошли Новгородская, Рязанская, Смоленская, Ярославская, Самарская, Тверская и Нижегородская области, а также Забайкальский край. Здесь уже определены объекты, которые будут реставрировать.

Автор: Наталия Густова