Девелопмент, туризм и инвестиции. Денис Денисенко – об особенностях нового концепт-отеля «Эндемик»

Какие перспективы девелопер видит в туристической отрасли? Что готов предложить инвесторам? Как стать совладельцем необычной гостиницы? И в чем заключается «эндемичность» нового проекта? Руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой» Денис Денисенко ответил на вопросы Газеты Дело.

«Устойчивые проекты рождаются на стыке отраслей»

- Денис, в декабре в интервью Газете Дело вы анонсировали новое направление бизнеса ГК «ВостСибСтрой» – объекты в сфере гостеприимства. Почему компания решила пойти по этому пути?

– Сегодня стратегия группы компаний заключается в максимальной диверсификации бизнеса. При этом в фокусе внимания – наиболее доходные и понятные направления, в которых у нас уже есть компетенции. Это далеко не первый подход «ВостСибСтроя» к коммерческой недвижимости. За плечами у команды – многолетний опыт работы с помещениями на первых этажах жилых комплексов, успешное строительство собственного бизнес-центра. В составе группы компаний есть отдельное направление, которое занимается управлением коммерческими площадями. Одним словом, «ВостСибСтрою» и его собственникам этот бизнес понятен и интересен.

- Но раньше этот интерес был сосредоточен преимущественно в офисном, торговом сегментах. И вдруг – гостиница.

– Путешествия, туризм, в первую очередь внутренний, – это очевидный тренд последних лет, причем тренд долгоиграющий. Его развитию во многом способствовала геополитическая ситуация. Думаю, все мы уже убедились, насколько интересно ездить по России, открывать для себя новые места и города. Это совсем иные ощущения от путешествий, качественно другой отдых – узнавать себя, свою страну, а не просто загорать на пляже. Я уверен: даже если ситуация в геополитике изменится, тренд на развитие внутреннего туризма вряд ли пойдет на спад.

- И здесь вы увидели для себя новые перспективы?

– Лично я убежден: интересные, устойчивые, востребованные проекты рождаются на стыке отраслей. В случае с «Эндемиком» это туризм, девелопмент, инвестиции.Как профессиональные девелоперы мы понимаем, что и как строить, какие финансовые инструменты использовать, привлекаем проектное финансирование. Кроме того, мы умеем работать с продуктом, с целевыми аудиториями, их сценариями и запросами. И этим, кстати, сильно отличаемся от представителей классического гостиничного бизнеса.

- В чем это отличие?

– Игроки сферы гостеприимства привыкли работать по определенным сетевым стандартам. В этом есть рациональное зерно, но нет гибкости. Мы же можем взять лучшее из тех стандартов, что есть у гостиниц, добавить актуальности, знаний, понимания местной специфики, той самой «эндемичности» – и создать по-настоящему уникальный проект.

Важен и вопрос финансовой составляющей. Строя «Эндемик», мы создаем продукт, доступный рынку. У гостиницы, как правило, один собственник: как он решил – так и делает. А мы вовлекаем частных инвесторов во владение гостиничным бизнесом. У людей появляется возможность поучаствовать в этом долгоиграющем тренде, вложить свои средства в надежный и понятный актив.

«Рынок формируется, потенциал есть» 

- Кто будет управлять концепт-отелем? Команда «ВостСибСтроя»? Или вы планируете привлечь партнеров?

– «ВостСибСтрой» с 2017 года успешно развивает различные коллаборации, привлекает партнеров, обладающих экспертизой и компетенциями в разных областях, для совместной работы над проектами. Эту традицию мы продолжаем и с «Эндемиком»: управлять концепт-отелем, привлекать гостей и обеспечивать доходность средств, вложенных инвесторами, будет наш партнер, надежный федеральный оператор – компания «МТЛ-Апарт» из Санкт-Петербурга.

Мы давно знакомы с этой командой, профессионально сработались, сошлись в ценностях. Тема апарт-отелей сегодня очень развита в Питере: коллеги сделали из апартаментов качественный финансовый инструмент с высокой сервисной составляющей. Они с большим интересом смотрят на наш город и готовы развиваться здесь.

- Если говорить об иркутском рынке, то в сторону апарт-отелей смотрит сегодня не только «ВостСибСтрой». Какова, на ваш взгляд, емкость этого рынка? Хватит ли инвесторов на всех?

– Во-первых, можно сказать, что в Иркутске этот рынок еще не сформирован. Мы в самом начале пути – потенциал точно есть. Многие квалифицированные инвесторы знакомы с продуктом, который мы предлагаем, по другим регионам: кто-то инвестирует в апарт-отели в Петербурге, кто-то – в Сочи, кто-то владеет доходной недвижимостью за рубежом, например, в Таиланде. Механизм понятен, спрос есть.

Во-вторых, не всякий девелопер пойдет в этот продукт. И я бы, кстати, не рекомендовал всем идти в него. В этом сегменте недвижимости нужно очень хорошо понимать, что ты делаешь. Концепция должна быть максимально цельной, продуманной. Если с жильем иркутские девелоперы научились работать, то коммерческая недвижимость требует совсем других компетенций. А кроме того – проверенных партнеров, которые смогут в дальнейшем обеспечить профессиональное управление. Апарт-отель, гостиница без качественной сервисной составляющей – это заведомо провальная история.

- Невольно напрашивается аналогия с торговыми центрами: одно время в Иркутске был настоящий бум недвижимости этого формата. Но успешно работают в итоге далеко не все ТЦ.

– Да, и причин тому немало, в том числе – развитие онлайн-торговли, маркетплейсов, которые оттянули часть покупателей. В офисном сегменте – аналогичная история: опыт удаленки во время пандемии «подкосил» многие бизнес-центры.

Но, если взглянуть на ситуацию немного шире, то мы увидим: мало кто строил торговые и офисные центры с глубоким пониманием своих действий. Те, кто думал на перспективу, подходил к вопросу вдумчиво, и сейчас успешно работают – с хорошей загрузкой, высокой арендной ставкой, грамотной управляющей компанией. А те, кто решил, что здесь «медом намазано», конечно, испытывают трудности.

На мой взгляд, любая коммерческая недвижимость – и торговая, и офисная, и гостиничная, – сделанная компетентно и целостно, останется актуальной долгие годы. Будет работать, расти в доходах, приносить прибыль.

«Больше комфорта и сценариев использования» 

- Расскажите об «Эндемике» подробнее. Где расположится новый отель?

– В самом центре Иркутска – между улицами Рабочей и Халтурина. Все основные достопримечательности: набережная Ангары, улица Карла Маркса, сквер Кирова, музеи, рестораны – в пешей доступности. К слову, когда-то на этом месте проектировался отель Hilton. И это многое говорит об уникальности локации: руководству Hilton при выдаче франшизы было крайне важно, в каком именно месте города их отель будет работать. Можно сказать, это знак качества.

- Сколько номеров планируется в «Эндемике»?

– Проектом предусмотрено 156 номеров. Все они будут большей площади, чем аналоги в традиционных гостиницах. Это гарантирует повышенную комфортность проживания и большее количество сценариев использования.

Мы разработали матричную структуру, которая включает шесть категорий номеров. Из этих планировочных решений можно сделать до 20 видов номеров с разной тематикой и особенностями. Есть варианты более спокойные и мягкие по дизайну, есть арт-номера – с ярким, экспрессивным оформлением. У гостя таким образом появляется выбор и дополнительный мотив вернуться к нам еще раз – пожить в одном номере, в другом, в третьем. Попутешествовать не только по Иркутску, но и по самому отелю.

- Какую дополнительную инфраструктуру вы предложите гостям?

– На первом этаже разместятся лобби, коворкинг, СПА, ресторан. Мы планируем интересную коллаборацию с одним из классных рестораторов Иркутска. Ребятам понравился концепт «Эндемика», и сейчас они готовят проект. Правильное, своевременное питание, да ещё и с местным колоритом – уверен, это будет востребовано и среди гостей Иркутска, и среди жителей.

«“Целимся” в инвесторов и путешественников»

- Кто ваша главная целевая аудитория в этом проекте – инвесторы или гости отеля?

– И те и другие. Если говорить о первых, то мы «целимся» в первую очередь в тех, кто традиционно инвестирует в недвижимость, любит и знает этот инструмент. Кто-то предпочитает зарабатывать на спекулятивном росте цены, кто-то хранит в квадратных метрах свои сбережения. Недвижимость со временем дорожает, приносит понятный регулярный доход – это отличная альтернатива депозитам.

Для опытных инвесторов доходная недвижимость с сервисной функцией в концепт-отеле станет хорошей возможностью диверсифицировать портфель. У нас есть четкое понимание всех показателей, которые волнуют инвестора: сколько стоит лот на входе, какой у него срок окупаемости, какая доходность, ликвидность. Мы готовы финансовым языком ответить на все вопросы будущих собственников «Эндемика».

Добавлю, что, в отличие от покупки квартиры под аренду, вложения в апарт-отель не требуют личного участия инвестора в поиске арендаторов и обслуживании недвижимости (уборке, стирке, ремонте). Это инструмент пассивного дохода в чистом виде.

- Вторая целевая аудитория – конечные пользователи концепт-отеля. Это туристы или не только?

– Начну с того, что слово «турист» мы, создавая «Эндемик», для себя вычеркнули. Наш гость – не турист, а путешественник, человек, который едет исследовать новые места, открывать что-то необычное для себя. Ему нужен «дом путешественника» – надежное пристанище, точка опоры, от которой он сможет совершать радиальные выходы в город, исследовать территорию.

- Но только лишь путешественниками обеспечить стабильную загрузку отеля невозможно. Все-таки в туристической отрасли есть определенная сезонность.

– А в этом, кстати, важное отличие апарт-отелей. Если в обычной гостинице средняя заполняемость по году составляет 50-60%, и это считается хорошим показателем, то в апарт-отеле норма загрузки – 80-85%.

Во время высокого туристического сезона – летнего и зимнего – наш оператор выстраивает отношения с туристическими компаниями, гидами, рестораторами – всеми ключевыми участниками этой индустрии. А в межсезонье – активно работает с корпоративным сегментом, заинтересованным в длительном проживании.

Локация «Эндемика» очень к этому располагает: центр города, рядом – администрация, головные офисы Сбербанка, Газпрома, Роснефти, ИНК и других компаний. Люди, приезжающие в Иркутск по учебным или рабочим делам, командировочные – это тоже наши гости. У нас весь номерной фонд оснащен кухнями, дополнительными местами для хранения – можно комфортно жить достаточно длительное время.

«Важны и доходность, и чувство сопричастности»

- Вернемся к инвесторам. Продажи номеров в «Эндемике» уже стартовали? Как вы оцениваете интерес к проекту?

– Да, продажи открыты, строительство идет. Запустить отель мы планируем в середине 2027 года. Интерес к «Эндемику» очень высокий: кто-то планирует приобрести один или несколько номеров, кто-то уже изъявил желание выкупить целый этаж.

- Каков порог входа в проект?

– Минимальный – 7,1 млн рублей, столько стоит самый маленький номер в «Эндемике». Есть и большие номера, с двумя спальнями, просторной кухней-гостиной – покупка такого лота обойдется в сумму порядка 20 млн рублей. Инвесторы следуют разным стратегиям: можно вложить средства в один большой номер, а можно диверсифицироваться и купить несколько маленьких. Кто-то предпочитает приобретать лоты для последующей перепродажи, кто-то – держать номера в собственности и получать ежемесячный доход.

- Кто может стать совладельцем «Эндемика»? 

– Никаких географических ограничений у нас нет. Проект в городе с растущим туристическим трафиком, с профессиональным управлением, реализованный крупным девелопером, интересен и самим иркутянам, и инвесторам из других городов. Наше предложение привлекает доступностью: по цене подобного лота в Санкт-Петербурге, например, в «Эндемике» можно приобрести два номера – такая «математика» привлекает многих.

- На какую доходность можно рассчитывать, владея номером в отеле?

– По предварительному консервативному расчету, даже при средней загрузке отеля она составит порядка 18% годовых.И это без учета капитализации самой недвижимости. Доходность «привязана» к конкретному номеру. Задача оператора отеля – обеспечить равномерность загрузки, чтобы все инвесторы были довольны финансовым результатом.

- Доходность 18% – это фиксированная цифра?

– 18% – это цифра, в которой уверены и мы, и наш партнер – оператор отеля. Есть разные подходы к формированию доходности в подобных проектах: котловой, гарантированный, гибкий. Мы долго обсуждали с командой «МТЛ-Апарт», какой правильнее применить в нашем случае. Гарантированный доход всегда ниже возможного. Котловой – тоже: то, что заработала гостиница, делится между инвесторами в разных долях – в зависимости от количества квадратных метров. В итоге мы решили следовать гибкому распределению – чтобы каждый инвестор понимал свою индивидуальную историю и не зависел от других.

- Какова степень вовлеченности собственника в управление недвижимостью? Можно ли «купить и забыть», доверив все процессы оператору?

– Можно. И многие, уверен, так и поступят, особенно те, кто до этого самостоятельно занимался сдачей квартир в аренду: ведь, если вдуматься, это не инвестиция, а дополнительная энергозатратная работа.

Но возможен и другой сценарий – активно участвовать в жизни отеля, своего номера, вносить идеи и предложения, как его улучшить, сделать более привлекательным для гостей. Главное при этом – не мешать профессионалам делать свою работу. Доверять капитану и команде этого корабля.

«Наша задача – показать суть города» 

- О деньгах поговорили, давайте поговорим и о смыслах. Что вы вкладывали в концепцию «Эндемика»? Как рождалось это название?

– «Эндемик» значит не такой как все, особенный. У Иркутска, иркутян, сибиряков такой «эндемичности» более чем достаточно. В проекте мы сделали отсылки и к природе, и к архитектурному наследию, и к характеру людей, живущих здесь. Нередко говорят: «Иркутск равно Байкал». Наша задача – развернуть наших гостей к самому городу, показать его самобытность. Ту самую «иркутскость», о которой так много говорят и спорят.

- И как бы вы ее сформулировали?

– Это вопрос интересный. Я часто хожу в горы, и однажды в Непале у нас была смешанная группа – ребята со всей страны и из-за рубежа. В экстремальных условиях похода ярко проявляется кто есть кто: виден характер, то, как он формировался. Могу сказать, что мы, сибиряки, – люди надежные, соль земли. В коллективе можем выступать опорой. И необязательно на лидерских позициях: шашку наголо – и в бой. Нет, мы действуем иначе. Сибиряк в критической ситуации не паникует, а держит паузу и принимает выверенные решения, своим спокойствием заражая других. В Сибири холодно, природа суровая – энергию надо экономить. Зачем наводить суету? Лучше немного подумать, посмотреть на ситуацию и сделать правильный шаг.

То же – и в общении. Как правило, мы сначала внимательно присматриваемся к людям и только потом открываемся. Но если уж открылись, то всё, держитесь, так просто вы от нас не уедете (улыбается). Гостеприимство, щедрость – это тоже про нас. Сибиряк – это душа компании. Все эти смыслы есть в «Эндемике».

- Насколько такой концептуальный подход к продукту важен для инвесторов?

– Как оказалось, очень. Чувство сопричастности к интересному, близкому по духу проекту для многих не менее ценно, чем финансовая составляющая. Создавая концепцию отеля, дизайн номеров и мест общего пользования, мы стремились именно к этому – чтобы каждый инвестор «Эндемика» получал положительные эмоции от совладения таким объектом недвижимости.

Под единым брендом

Денис Денисенко поделился, что опыт концепт-отеля «Эндемик» планируется тиражировать: команда ГК «ВостСибСтрой» уже приступила к проектированию второй такой гостиницы в Иркутске.

– Второй отель будет в том же формате, но большей площади и в другой локации, – пояснил Денис.– Здесь очень важно не создать конкуренцию самим себе. Поэтому мы запускаем сеть концепт-отелей – под единым брендом «Эндемик» и с единой управляющей компанией. Задачей оператора будет грамотно распределять потоки при продвижении отелей, привлекать гостей в обе гостиницы, предлагая разные форматы и сценарии проживания.

ООО ИК «ВостСибСтрой»