За последние несколько лет на российском рынке коммерческой недвижимости появились новые форматы, которые смогли заинтересовать аудиторию не только пользователей, но и инвесторов. Вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина относит к ним light industrial, спорт–резорты (с падел–кортами в том числе), медикал–спа, хилинг–отели, shop in shop и другие. "Это коммерческая недвижимость, подстроенная под текущие запросы общества", — поясняет она.

Развитие light industrial, например, обусловлено потребностью производственников в современных промышленных площадях, обострившейся на фоне вытеснения из мегаполисов заводов, и массовым редевелопментом бывших заводских площадок.

Shop in shop (в переводе с английского — "магазин в магазине") подразумевает выделение в работающем магазине зоны продаж нового бренда, иногда не имеющего отношения к ассортименту основного магазина. Для обоих ретейлеров такая коллаборация — возможность расширить аудиторию, а также сокращение издержек на аренду.

Большое количество форматов, связанных с медициной, здоровьем и спортом, — ответ на запрос населения на здоровый образ жизни.

Чаще всего мода на новые форматы идёт из Москвы как наиболее капиталоёмкого рынка, затем приходит в Петербург и другие города–миллионники.

Одним из препятствий для развития новых форматов на рынке является отсутствие подходящих с технической точки зрения объектов в нужных локациях.

"Например, термы с уличной зоной со всесезонным доступом требуют не просто свободного участка для размещения чаш бассейнов, но и дополнительных мощностей по воде и электричеству, получение и согласование которых требует не только дополнительных затрат, но и времени. Падел–корты идеально размещать в зелёных зонах, и как некапитальные объекты они должны получать согласования в упрощённом, по сравнению с капитальным строительством, режиме. Однако администрации парков обычно консервативны и на такие форматы смотрят скептически и настороженно, — перечисляет заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома Дарья Гончарова. — Как вариант можно рассмотреть существующие спортивные кластеры, выделяя в них зону для падела. Например, РАД недавно продал за 0,56 млрд рублей стадион “Связист” в Москве, потенциальные покупатели которого как раз рассматривали его под падел — несмотря на высочайший спрос, площадок для него в Москве сейчас не хватает, а стадион с кортами для классического тенниса идеально подойдёт для падела".

Модный спорт

Брокеры отмечают, что сегодня в Москве и Петербурге, а тем более в регионах имеется большой спрос на корты для падела при их серьёзном дефиците. Падел (падель) — похожая на теннис игра, набирающая популярность во всём мире. Для падела используется не такой большой, как для большого тенниса, корт.

По данным "Спорт Бизнес Консалтинг", на начало года в стране было около 40 падел–клубов и более 100 кортов. При этом сегмент привлекателен для бизнеса благодаря низкому порогу входа (от 10 млн рублей) и быстрой окупаемости (от года в зависимости от характеристик объекта). При росте популярности падела по стране востребованность в инфраструктуре будет только расти, отмечают брокеры.

Как развивается рынок термальных комплексов

Одним из наиболее активно развивающихся субрынков являются термальные комплексы. Они также отвечают запросам участников рынка недвижимости — такие объекты становятся якорями, привлекающими большой поток посетителей. Крайне заинтересованы в них операторы торговых комплексов, которые с развитием электронной коммерции вынуждены постоянно бороться за трафик.

За последние 3 года термы стали узнаваемым и популярным форматом отдыха и оздоровления для жителей многих регионов России, следует из исследования NF Group. Среди примеров интересных практик последних лет в компании отмечают совмещение фуд–холла с термами (с доставкой из корнеров к бассейну), предоставление услуги детской комнаты с куратором в момент посещения терм взрослыми, кафе с библиотекой для посетителей терм и т. д.

В среднесрочной перспективе ближайших 2–3 лет в термальных комплексах будет наблюдаться расширение уникального предложения инфраструктуры, услуг и event–составляющей, считают аналитики.

На начало 2025 года в России функционировали 60 термальных комплексов общей площадью 340 тыс. м2, включая пять объектов в Петербурге. В 2025 году ожидается открытие как минимум одного объекта — в составе ТРК "ЛЕТО" на Пулковском шоссе. За прошлый год по стране открылось 13 новых термальных комплексов общей площадью 70 тыс. м2.

"По мере развития рынка и появления новых термальных комплексов — городских курортов — растёт осведомлённость потребителей и, соответственно, спрос на этот формат досуга и оздоровления, что находит отражение во всё более высоких показателях посещаемости действующих объектов, — отмечает партнёр, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. — Текущие объёмы строящихся терм уже позволяют прогнозировать, что 2025 год станет рекордным. При этом рынок растёт не только количественно, но и качественно. Появляются новые форматы и концепции, происходит деление термальных комплексов на классы".

Рынок коммерческой недвижимости демонстрирует взрывной рост интереса к нестандартным форматам, констатируют брокеры. Перспективы развития таких сегментов, как термальные комплексы и падел–корты, исключительно высоки. Это обусловлено не только повышением уровня жизни населения и ростом интереса к здоровому образу жизни и активному отдыху, но и явным дефицитом качественных развлекательных пространств на российском рынке. В целом ситуация создаёт благоприятную почву для инвесторов, готовых занять освободившуюся нишу и предложить уникальный продукт с высоким потенциалом рентабельности.

Автор: Евгения Иванова