В России сохраняется дефицит качественного номерного фонда — на такие объекты приходится лишь 12–20% от общего числа средств размещения, рассказали «Известиям» эксперты. Для решения проблемы предложили по-новому оценивать курорты: смотреть, сколько круглогодичной инфраструктуры приходится на одного гостя отеля.

Авторы считают, что такой подход позволит сбалансировать нагрузку на инфраструктуру, стимулирует развитие премиального сегмента и привлечет инвесторов к созданию современных курортных объектов. О том, сможет ли новая методика помочь отрасли, — в материале «Известий».

Как будут оценивать курорты

Новый аналитический показатель для оценки качества курортных гостиничных проектов — коэффициент курортной инфраструктуры (ККИ) — разработан платформой недвижимости «Домос» и девелопером Gravion. Авторы направили письмо с предложением в Минэкономразвития (есть у «Известий»).

— Несмотря на развитие внутреннего туризма, качественный номерной фонд на курортах России до сих пор остается ограниченным, а темпы строительства новых объектов с инфраструктурой для отдыха и оздоровления не успевают за спросом, — рассказал «Известиям» управляющий партнер компании Gravion Юрий Неманежин.

Президент Российского союза туриндустрии (РСТ) Илья Уманский в беседе с «Известиями» отметил, что особенно эта проблема стоит в регионах с высоким и растущим туристическим спросом. При этом, по его словам, важно не смешивать понятия качества номерного фонда и развитости гостиничной инфраструктуры.

- Качественный номерной фонд в первую очередь характеризуется возрастом объекта после строительства или комплексной реконструкции, его техническим состоянием, соответствием современным требованиям и наличием профессионального гостиничного менеджмента, — подчеркнул он. — Инфраструктурная насыщенность — другая характеристика, которая во многом определяется концепцией и специализацией объекта.

Курортный отель или санаторий требует более развитой инфраструктуры — бассейнов, медицинских и SPA-центров, ресторанов, детских и спортивных пространств. У городского бизнес-отеля потребности совершенно иные.

ККИ предлагают рассчитывать по площади инфраструктуры, которой гости могут пользоваться круглый год, и среднему числу постояльцев. В расчет берутся только гостиничные номера — без резиденций для собственников. Учитываются бассейны с подогревом, медицинские, SPA-салоны, wellness- и фитнес-центры, детские клубы, площадки для деловых мероприятий и рестораны. Пляжи и другие сезонные объекты в показатель не входят.

- Важен весь продукт: сколько пространства и сервисов получает гость помимо номера, работает ли инфраструктура круглый год и какие возможности для отдыха она предлагает, — отметил Юрий Неманежин. — ККИ позволяет оценить качество этой инфраструктуры в одном понятном показателе. Кроме того, он может помочь равномернее распределять нагрузку на курорты, стимулировать развитие премиального сегмента и привлекать инвесторов к созданию современных объектов.

Для пилотного расчета аналитики изучили строящиеся четырех- и пятизвездочные отели, расположенные в Адлерском районе Сочи, в так называемом золотом треугольнике. Они использовали открытые данные девелоперов и проектную документацию. Результаты показали, что ККИ у разных комплексов может отличаться в несколько раз. Это значит, что размер отеля или участка сам по себе не говорит о том, насколько хорошо проект обеспечен инфраструктурой.

«Известия» направили запрос в Минэкономразвития с просьбой подтвердить получение письма и оценить предложенный метод.

Сколько в России качественного номерного фонда

По оценке учредителя и директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, качественные гостиничные номера составляют лишь 15–20% всего предложения. При этом на рынке много устаревших объектов — советских санаториев, небольших пансионатов и арендного жилья. Современных отелей высокого класса, напротив, не хватает.

- Особенно критическая ситуация сложилась в Калининградской области, на Алтае и Байкале, где потребность в новых отелях в десятки раз превышает нынешние темпы строительства. Аналогичная ситуация складывается в Сочи, Крыму и не только, — сказала она.

По словам вице-президента «Альянса туристических агентств» Алексана Мкртчяна, официальная статистика может завышать долю качественного номерного фонда в России.

- Я бы не говорил о 20%, — подчеркнул он. — На мой взгляд, реальная доля отелей от четырех звезд и выше — менее 12%. Основная часть номерного фонда, порядка 88%, — это апартаменты и гостиницы без звезд либо отели с одной, двумя и тремя звездами. Нужно учитывать и тот факт, что значительная часть рынка находится в серой зоне: гостевые дома и небольшие объекты далеко не всегда попадают в официальную статистику.

По его оценке, по всей России — от Калининграда до Камчатки — не хватает около 100 тыс. качественных номеров в отелях четырех звезд и выше.

- Во многом это объясняется историческими причинами, — считает Алексан Мкртчян. — В советское время отдых для рабочих и колхозников старались сделать недорогим, но о высоком уровне комфорта речи обычно не шло. Качественный сервис в основном предназначался для иностранных гостей. В итоге в стране осталось много объектов размещения, но современных гостиниц высокого класса по-прежнему не хватает.

Светлана Опрышко среди главных проблем назвала высокую ключевую ставку и подорожание строительства — это сдерживает запуск новых проектов. Гостиницы требуют больших вложений, а из-за дорогих кредитов такие стройки без существенной господдержки часто становятся нерентабельными.

- На ситуацию также влияют дефицит квалифицированных кадров и увеличение операционных расходов, — подчеркнула эксперт. — Ситуацию усугубило и то, что более 75% номерного фонда не прошли «звездную» классификацию. Отельеры не спешат проходить сертификацию из-за высокой налоговой нагрузки и стоимости проверки. В итоге рынок становится менее прозрачным, а туристам сложнее заранее понять, какого уровня сервиса ждать от отеля.

Поможет ли новый коэффициент отрасли

Сегодня покупатель выбирает не только номер, но и среду, отметил гендиректор платформы недвижимости «Домос» Сергей Бражник.

- Важным становится и сценарий проживания: чем можно заниматься на территории комплекса летом и зимой, сколько предусмотрено общественных пространств и комфортно ли будет гостям при полной загрузке отеля, — отметил он. — При этом площадь участка или масштаб проекта далеко не всегда отражают реальный уровень инфраструктурной обеспеченности.

По мнению Ильи Уманского, предложенная идея коэффициента курортной инфраструктуры «представляется удачной и в ряде случаев может быть полезна». В частности, такой показатель можно рассматривать при оценке инвестиционных проектов и определении параметров государственной поддержки.

- Что касается использования ККИ как ориентира для покупателя гостиничной недвижимости, здесь его значение, на мой взгляд, не стоит переоценивать, — считает президент РСТ. — Для инвестора гораздо важнее не количество квадратных метров инфраструктуры, а ее востребованность и влияние на экономику проекта — загрузку, продолжительность сезона, выручку и доходность.

Инициатива по внедрению ККИ представляется своевременной и профессиональной, считает гендиректор Mantera Hotels Яна Уханова. По ее словам, отрасли действительно не хватает понятного количественного показателя, который бы переводил размытое понятие «качество среды» в конкретные цифры.

- Для девелоперов это хороший инструмент бенчмаркинга (метода сравнения работы своей компании с лидерами рынка. — «Известия»), для банков — дополнительный фильтр рисков, а для государства — индикатор эффективности субсидируемых проектов, — указала она.

Однако, по словам Яны Сухановой, у ККИ есть три принципиальных ограничения, поэтому он не может решить все проблемы отрасли. Например, круглогодичные бассейны с подогревом и всесезонные SPA-зоны требуют дополнительных затрат на строительство.

- Сегодня в России немногие инвесторы готовы заморозить средства на 7–10 лет при текущей стоимости заемного финансирования, — сказала она. — Пока не будет доступно длинное кредитование именно под инфраструктуру, ККИ останется лишь констатацией факта, но не драйвером изменений. Кроме того, в трехзвездочном объекте гостю не нужны рестораны «а ля карт» и обширный SPA. Там востребован функциональный фитнес и шведский стол. Высокий ККИ для трех звезд будет означать лишь неэффективное использование площади и завышенную стоимость номера, что может отпугнуть целевых туристов.

Для пятизвездочного отеля, наоборот, недостаток инфраструктуры может привести к снижению цены на номера и ударить по репутации.

- В расчет стоит добавить показатель, который учитывает категорию отеля, например, с помощью повышающих или понижающих коэффициентов, — отметила она.

По мнению Светланы Опрышко, решить проблему нехватки качественных номеров только за счет увеличения их числа не получится. Нужен комплексный подход: одновременно развивать гостиничную инфраструктуру и повышать доверие инвесторов и участников рынка к отрасли.

В первую очередь, по мнению экспертов, нужны крупные современные курортные комплексы с развитой семейной инфраструктурой — аквапарками, бассейнами, разными форматами отдыха и системой «всё включено». По уровню сервиса и набору услуг они должны соответствовать лучшим зарубежным курортам.

Яна Штурма