ВТБ ставит «Вкусно – и точку»: казанский Marriott продан сибирскому миллиардеру

Банк ВТБ наконец завершил сделку по продаже гостиницы Courtyard by Marriott Kazan Kremlin возле Казанского кремля. Многострадальный отель, в 2016 году оказавшийся в центре громкого корпоративного конфликта, перешел в руки человеку, чье имя стало символом «большого замещения» в российской экономике: новым владельцем стал Александр Говор, которому принадлежит «Вкусно — и точка».

Сумма сделки не раскрывается, но эксперты говорят, что речь может идти о диапазоне от 750 млн до 1,5 млрд рублей. Прямо сейчас отель проходит переоценку, в ближайшие месяцы его ожидает ребрендинг, а через год — и реновация. Все подробности — в материале «БИЗНЕС Online».

Казанский Marriott продали владельцу «Вкусно — и точка»

О том, что в гостинице Marriott под Казанским кремлем скоро настанут большие перемены, слухи ходили давно. «Мы чувствовали, что там что-то происходит, два месяца назад обратили внимание, что к нам приходит много кандидатов на вакантные должности именно из этого отеля, HR-директор удивлялась. Они не называли причину ухода, просто говорили: „Хочу уйти“. Очевидно, сотрудники уже все знали, потому что персонал — одна из самых чувствительных зон при продаже отеля», — вспоминают источники «БИЗНЕС Online» в гостиничной сфере. Слухи подтвердил в начале октября первый зампредседателя Банка ВТБ Дмитрий Пьянов в разговоре с изданием: он сообщил, что банк намерен продать отель Courtyard Marriott Kazan Kremlin до конца этого года или в I квартале следующего. Похоже, удача была на стороне кредитной организации — сделка по продаже четырехзвездочного отеля в 100 м от Кремля завершилась 5 декабря.

Общепит, нефть, шахты и партнерство с Абрамовичем: чем известен Говор?

Для Говора это не первая инвестиция в гостиничный бизнес и не первая сделка с ВТБ. В 2018 году его девелоперская компания «Инрусинвест» уже приобрела у банка гостиницу Courtyard by Marriott в Санкт-Петербурге за 2 млрд рублей. Таким образом, Говор не только получает под свой контроль стратегически важный актив в одной из туристических столиц России, но и укрепляет партнерские отношения с крупнейшим государственным банком.

Основной капитал Говор сколотил на угольной и нефтехимической промышленности Кузбасса, а всероссийскую известность приобрел в 2022 году, возглавив консорциум по покупке и ребрендингу сети McDonald’s, превращенной во «Вкусно — и точка». До событий февраля 2022-го сеть фастфуд-ресторанов оценивалась примерно в 80 млрд рублей, но сам бизнесмен сумму сделки не раскрывал, отмечая, что она «символическая». В договоре есть пункт, что сеть может выкупить рестораны обратно, но на каких условиях — загадка. Так или иначе, Говор вошел в топ-25 новых собственников активов иностранных компаний в России.

Кроме активов, связанных с полезными ископаемыми, и общепита, Говор довольно давно имеет отношение и к гостиничному бизнесу. Так, еще в 2007 году он основал девелоперскую компанию АО «Инрусинвест», которая с 2017-го целиком принадлежит Светлане Говор. За время существования фирма создала 35 дочерних организаций: гостиничные сети, медицинские клиники и др.: например, гостиница Park Inn от Radisson и гостинично-санаторный комплекс «Шерегеш», который отвечает за строительство санаторного комплекса в Шерегеше площадью 13 тыс. кв. м за 3,5 млрд рублей, а также загородный отель «Царская охота» в Новокузнецке. В 2024 году «Инрусинвест» заработал 209 млн рублей, чистая прибыль составила 6,6 млрд рублей.

В 2018-м компания приобретает четырехзвездочную гостиницу «Кортъярд Марриотт Санкт-Петербург Пушкин» на канале Грибоедова, которая также находилась в управлении Банка ВТБ через АО «Гостиничная компания». Тогда сумма сделки по приобретению отеля площадью 16,6 тыс. кв. м с номерным фондом в 273 единицы обошлась Говору в 2 млрд рублей. Сейчас отель оформлен на ООО «Отель управление», которому принадлежит отель и конференц-центр под новым названием Cort Inn.

Ребрендинг и новая самооценка: что ждет теперь казанский Marriott

«Сделка благополучно состоялась. Новый владелец объекта имеет положительный опыт владения и управлениями несколькими отелями — это тоже бывшие отели Courtyard by Marriott в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде, сейчас они работают под брендом Cort Inn. Также собственник отеля владеет отелем Park Inn в Новокузнецке. Соответственно, он имеет представление, как работать в гостиничной индустрии. Наш отель в будущем тоже ожидает ребрендинг в Cort Inn. Думаю, это произойдет в конце первого квартала 2026-го – начале второго. Будут максимально сохранены стандарты Courtyard, но, естественно, будут и новые, свежие стандарты. В планах — разработка программы лояльности сети», — поделилась планами генеральный директор отеля Александра Якушева.

Из-за перехода в новые руки у отеля сейчас временно приостановлена аккредитация, соответствующая информация появилась в едином реестре объектов классификации. Речь идет и о самооценке (это обязательная процедура для отелей с осени 2025 года; гостиница прошла ее в июле), и о статусе «четыре звезды» (классификацию отель прошел в декабре 2022-го). При новом собственнике Marriot придется проходить данные процедуры заново.

Несмотря на «возраст» (отель был открыт еще в 2011 году, это был второй отель категории «Кортъярд» в России после Петербурга), он остается одним из топовых в Казани, уверены собеседники издания. На 2ГИС у объекта 2,3 тыс. оценок общим баллом в 4,8 звезды, в «Яндексе» — на 5 баллов по оценке 9,6 тыс. пользователей. Постояльцы отмечают месторасположение, сервис и кухню. Из минусов — устаревший номерной фонд, который не претерпевал изменения даже во время масштабной реновации отелей к БРИКС. Во время саммита в 2024 году отель Marriot принимал премьер-министра Вьетнама Фам Минь Тиня.

«Четырехзвездник» на 150 номеров имеет 6 типов комнат: стоимость самого дешевого Deluxe King в 25 «квадратов» начинается от 10,3 тыс. рублей за сутки, а самого дорогого — Executive Suite — площадью 115 кв. м — от 48,3 тыс. рублей. Дополнительные бонусы: два ресторана, один из которых находится на крыше отеля, конференц-зал вместимостью не более 100 человек.

У отеля, построенного еще в 2010-м, есть очевидные нюансы: отсутствие парковки, неудобный подъезд к гостинице, небольшой зал для проведения бизнес-мероприятий, кухня на минус первом этаже. «Естественно, любой отель, которому больше 10 лет, сталкивается с определенной изношенностью инженерных систем», — добавляет директор УК «Зорге Хоспитэлити» (отели Ramada, «Особняк на Театральной», «Олимп») Татьяна Ильченко.

«Реновация объекта будет, но, естественно, не в ближайшие полгода-год. Команда в отеле у нас максимально сохранена. Отель хорошо работает, у него отличные показатели — и это, безусловно, заслуга нашей команды. Я по-прежнему остаюсь генеральным менеджером отеля. У нас полное взаимопонимание с новым собственником», — подчеркнула Якушева.

Цена вопроса может доходить до 1,5 миллиарда

«Цена работающего отеля формируется не из квадратных метров, а из того потока денег, который отель генерирует, и из потенциала роста, который каждый новый собственник так или иначе все равно видит. Естественно, когда человек покупает работающий отель, тут есть своя специфика, потому что этот бизнес уже приносит доход: у него есть гости, персонал, репутация, операционные процессы. И это может быть как преимуществом, так и источником рисков», — говорит Ильченко.

Особенно важен переходный период после сделки, подчеркивает эксперт. «Время стабилизации для любого отеля — от 6 до 12 месяцев, как правило. Естественно, за это время могут снижаться операционные показатели и загрузка, средняя стоимость номера», — отмечает Ильченко.

Судя по кадастровой карте, стоимость здания отеля оценивается в 602,9 млн рублей, а участка, на котором он находится, — в 26,8 млн рублей. «На мой взгляд, этот отель не может стоить меньше чем 600 миллионов. Думаю, что они вложили в стоимость точно половину вложенных ранее средств. Самая высокая цена, которую могли за него заплатить, — предположительно, 700–750 миллионов рублей. Вероятно, есть какие-то уставшие номера. Хотя ВТБ хорошо следит за своими активами», — рассуждают источники «БИЗНЕС Online».

Отель в центре города с террасой на крыше, рестораном, лобби-баром мог обойтись покупателю в 1–1,5 млрд рублей. «Если бы кто-то распродавал номерные фонды, то я думаю, что они были бы в диапазоне 500–600 тысяч за квадратный метр полезной площади. Но так как продается имущественный комплекс полностью — с коридорами, техническими зонами и прочее, то думаю, что стоимость сделки может достигать в районе миллиарда-полутора, то есть стоимость „квадрата“ — 250–300 тысяч рублей», — оценивает независимый консультант компании A-Development Мурат Ахмеров.

Как развивали и продавали отель под Кремлем

Courtyard by Marriott в Казани появился в марте 2011 года. Как рассказывал тогда директор по продажам и маркетингу Marriott Hotel Holding Gmbh в Восточной Европе Рене Мюрен, строительство здания обошлось в «несколько сотен миллионов рублей». Эксперты называли более конкретную цифру — $20–25 млн, или 615–770 млн рублей по тому курсу, и прогнозировали, что он окупится за 8–10 лет. В преддверии торжественного открытия инвесторы, в том числе и владелец московского Трансстройбанка Петр Читипаховян, встречались с на тот момент президентом РТ Рустамом Миннихановым.

Спустя четыре года выяснилось, что владелец здания казанского отеля погряз в долгах. Недвижимость находилась на балансе ООО «Динамикс Групп», которое оказалось поручителем по кредиту на 80 млн евро, взятому в августе 2013 года московской холдинговой компанией «Транс Девелопмент Капитал» (ТДК). Кредитором выступал Банк Москвы, входящий в группу ВТБ. В результате валютного скачка 2014-го сумма долга достигла баснословных 5,4 млрд рублей, госбанк занялся взысканием задолженности. Банкротом были признаны и ТДК, и «Динамикс Групп», так что контроль над казанским Marriott перешел к ВТБ.

Новый договор на управление отелем 16 ноября 2016 года был заключен с АО «Гостиничная компания», входящим в группу ВТБ, гостиница была переименована в Center Hotel Kazan Kremlin.

По версии стороны ВТБ, завершение операции по получению контроля над зданием отеля потребовало физического вмешательства — в ночь на 28 ноября сотрудники ЧОП «Амон» захватили помещение, после чего оно было освобождено от постояльцев и сотрудников ООО «СиУай Казань Отель Лизинг». По версии последних, произошел силовой захват гостиницы. «Порядка 120 человек в масках, перчатках и жилетах, с оружием, вооруженные кувалдами, монтажками, ворвались в здание, вели агрессивные силовые действия против сотрудников отеля, парализовали нормальную операционную деятельность отеля», — заявлял гендиректор управляющей отелем компании «СиУай Казань Отель Лизинг» Джон О’Браен. «Большая часть мебели и оборудования отеля выведена из строя и варварски сломана», — сокрушался он. Разгневанные представители «СиУай Казань Отель Лизинг», по словам гендиректора АО «Гостиничная компания» Алексея Карелова, стерли все программное обеспечение отеля, парализовав таким образом работу новых хозяев. Но в целом других вложений после той ночи, по его словам, не потребовалось.

Представитель голландского оператора Marriott в России, «СиУай Казань Отель Лизинг», пытался оспорить передачу прав на управление отелем, однако Арбитражный суд Республики Татарстан отклонил их требования и в феврале 2017 года прекратил судебное разбирательство. В 2018-м АО «Гостиничная компания» выкупило гостиницу на банкротных торгах за 650 млн рублей и вернуло прежнюю вывеску. В 2022 году после ухода бренда из России Банк ВТБ официально отказался менять название.

За последние несколько лет банк не раз пытался избавиться от непрофильного актива. В 2021-м АО «Гостиничная компания» объявило аукцион на повышение по продаже гостиницы Courtyard by Marriott Kazan Kremlin со стартовой ценой отеля 762 млн рублей. Но тогда торги не состоялись из-за отсутствия участников. Нынешняя продажа (пусть и через 7 лет после консолидации) — логичный шаг для финансового института, завершившего санацию непрофильного актива и стремящегося высвободить капитал.

Фаиль Гатаулин, Татьяна Леухина