Двое жителей Анапы построили на своих семи сотках, предназначенных для ИЖС, пятиэтажный отель общей площадью около 900 квадратных метров. Под эти же цели ими приспособлено и небольшое одноэтажное здание. Новый комплекс привлек внимание властей, которые посчитали, что гостиница - это коммерческий объект и на землях ИЖС располагаться не должна. В своем иске они потребовали устранить нарушения, то есть либо закрыть отель, либо перевести землю в "коммерческую" категорию.

Суд первой инстанции отклонил иск муниципалитета, две последующие - встали на его сторону. Так, в Четвертом кассационном суде общей юрисдикции отметили, что "использование ответчиками земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, противоречит земельному и градостроительному законодательству, и как следствие приводит к занижению ставки по земельному налогу".

Собственники гостевого дома обратились в Верховный суд Российской федерации, указав в жалобе, что на момент вынесения апелляционного определения вступил в силу ФЗ № 127 "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов". Согласно ему в почти двух десятках регионов страны открывать небольшие отели разрешено и на землях под ИЖС, и даже в садоводческих товариществах. Краснодарский край вошел в список "экспериментальных" регионов. ВС жалобу удовлетворил.

"Судебная коллегия по гражданским делам отменила решения апелляции и кассации, разъяснив, что, согласно специальному закону, менять целевое назначение земельного участка для того, чтобы использовать расположенный на нем индивидуальный жилой дом как гостевой, не требуется", - сообщили в пресс-службе суда.

Как прокомментировала ситуацию для "РГ" кандидат юридических наук, доцент МОФ РАНХиГС Екатерина Кудряшова, с 1 сентября 2025 года в России действует эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов. Закон впервые установил условия, при которых индивидуальный жилой дом может использоваться для временного размещения граждан. Открыть отель теперь можно на землях населенных пунктов, предусмотренных под ИЖС, ЛПХ или садоводства.

"При этом дом должен принадлежать физическому лицу, быть поставлен на кадастровый учет, право собственности должно быть зарегистрировано, а сам объект должен отвечать требованиям законодательства и пройти классификацию. Поэтому сегодняшний спор уже должен начинаться не с вопроса: "имеет ли право владелец земли под ИЖС вообще брать деньги с отдыхающих?", а с другого вопроса: соответствует ли конкретный объект режиму гостевого дома, предусмотренному № 127-ФЗ", - отметила Екатерина Кудряшова.

Дополнительные требования к гостевым домам установлены постановлением Правительства РФ от 30 августа 2025 года № 1345. Оно регулирует требования к самому дому, номерам, которых не должно быть более 15, их оборудованию, объектам общего пользования, процедуре классификации и т. п.

Эксперт также указывает на еще один важный вывод ВС по данному делу: одного формального заявления о том, что объект используется в коммерческих целях, недостаточно для запрета его эксплуатации.

"ВС специально отметил, что апелляционный суд не установил нарушений технического регламента и не исследовал, создает ли эксплуатация дома реальную угрозу жизни и здоровью граждан. Закон допускает запрет деятельности при наличии вреда или реальной опасности его причинения, но такую опасность необходимо доказать. Иными словами, после этого определения спор "это коммерческая деятельность на ИЖС, значит ее надо запретить" юридически уже выглядит недостаточным", - говорит Екатерина Кудряшова.

По словам руководителя юридической компании Kelin Дмитрия Келина, до сентября 2025 года судебная практика складывалась не в пользу владельцев такой курортной недвижимости: суды массово удовлетворяли иски муниципальных органов (Анапы, Сочи, городов Крыма и др.).

"Сегодня суды встают на сторону отельеров в вопросах земли, однако полной индульгенции они не получили. Если здание построено с нарушением строительных норм, превышает допустимую этажность или с игнорированием пожарных правил, его все еще могут закрыть или снести", - пояснил Дмитрий Келин.

А как же жители, по соседству с которыми открыт мини-отель? Закон защищает права собственников гостевых домов, но не оставляет без защиты и их соседей.

"Им придется мириться с самим фактом наличия постояльцев, но при условии строгого соблюдения правил. Все гости обязаны соблюдать региональный закон о тишине, а собственник противопожарные расстояния в три метра от границы участка и санитарные нормы. На землях же СНТ и дачных товариществ действует отдельный закон № 217-ФЗ. Если Устав СНТ запрещает коммерческую деятельность на территории, председатель и дачники могут добиться прекращения работы отеля через суд", - сообщил эксперт.

О том, что соседи имеют возможность воздействовать на отельеров, говорит и основатель сервиса AI-проверки квартир proverka-kvartiry.ru Александр Фионов. Однако у него иное мнение по поводу возможности запрета деятельности отелей в дачных товариществах.

"Судебный спор: "нам не нравятся отдыхающие" соседи скорее проиграют, а вот иск о создании парковки на общем проезде или нарушение противопожарных требований могут выиграть. Что касается дачных товариществ, то их устав не может запретить то, что разрешено федеральным законом, но общее собрание вправе определять порядок пользования общим имуществом: проездом, парковкой, водой, мусорными площадками. Реальный конфликт может возникнуть из-за нагрузки на инфраструктуру, за которую платят все", - считает Александр Фионов.

Андрей Ульченко (Краснодарский край)