С 1 сентября 2026 года эксперимент по легализации гостевых домов расширяется еще на четыре региона – Адыгею, Бурятию, Астраханскую и Нижегородскую области. Число участников достигнет 22 регионов. На сегодняшний день в реестре уже около 9,5 тыс. гостевых домов, а общий потенциал рынка участников эксперимента Минэкономразвития оценивает минимум в 15 тыс. объектов.

Но между этими цифрами остается треть объектов. И главный вопрос теперь – они не хотят легализоваться или не могут?

В реестр попали не все

Эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых зданиях действует с сентября 2025 года и продлится до конца 2027 г. Работать и рекламироваться в регионах эксперимента могут только объекты, включенные в реестр классифицированных средств размещения.

По оценке бизнес-консультанта Марины Павлюкевич, проблема в том, что значительная часть собственников хочет работать легально, но не может пройти действующие требования.

«Проблема не в экономике, а в невозможности легализоваться. Среди барьеров – требования к земле и объекту, лимит в 15 номеров, нормы пожарной безопасности», – уверена она.

Особенно показательна ситуация в Краснодарском крае. Регион отчитался о выполнении 93% плана: в реестр внесено более 4,6 тыс. объектов из запланированных 4,7 тыс. Однако, по экспертным оценкам, реально работающих гостевых домов на Кубани может быть около 10 тыс. 

Помимо этого, по данным вице-президента АТОР по внутреннему туризму, гендиректора туроператора «Дельфин» Сергея Ромашкина, общее количество гостевых домов в России значительно выше официального рынка – порядка 50-70 тыс. объектов. 

Объекты исчезли с агрегаторов

С 1 января 2026 года гостевые дома в регионах эксперимента и находящиеся вне реестра уже не могут легально оказывать услуги и размещаться на агрегаторах. В результате большая часть небольших объектов исчезла из онлайн-продаж.

По словам г-жи Павлюкевич, формально многие из них не закрылись, но потеряли основной канал привлечения клиентов.

Эксперт уверена, что регулирование было задумано правильно, но запретительная часть заработала раньше, чем была создана действительно доступная процедура легализации.

«Вместо повышения качества сервиса получается обратный эффект: часть объектов уходит в серую зону, ищет клиентов по табличкам на трассе, не платит налоги и остается вне системы контроля», – считает г-жа Павлюкевич.

Что же касается туроператоров, то, по данным Сергея Ромашкина, такие объекты занимают в их ассортименте порядка 1%: причина не столько в их юридическом статусе, сколько в специфике самого формата – небольшом числе номеров и непредсказуемых стандартах обслуживания. Поэтому сам по себе выход гостевых домов из тени, по его мнению, вряд ли существенно изменит ассортимент туроператоров. 

«Каждый гостевой дом в какой-то мере уникален, и нам как туроператорам с этим неудобно работать», – отмечает г-н Ромашкин. 

При этом, по его словам, туроператоры настойчиво просили все гостевые дома, с которыми взаимодействовали, войти в реестр, чтобы сохранить возможность легальной работы.

Верховный суд снял один земельный барьер

В июле Верховный суд подтвердил, что гостевой дом можно размещать на участке под ИЖС без обязательного изменения вида разрешенного использования земли на «гостиничное обслуживание».

Дело рассматривалось после конфликта в Анапе, где администрация пыталась запретить собственникам сдавать комнаты в жилом доме. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и сослался на новое законодательство о гостевых домах.

Только это не означает автоматической легализации любого дома на ИЖС: собственнику по-прежнему необходимо оформить объект, подтвердить его соответствие требованиям и включить в реестр. Но муниципалитетам теперь сложнее утверждать, что само размещение гостевого дома на ИЖС незаконно.

По мнению Сергея Ромашкина, часть проблем гостевых домов лежит не столько в туристической сфере, сколько в недвижимости. Гостевые дома часто создавались на объектах с проблемами в оформлении, строительстве и использовании земель.

«Легализация в целом для рынка – полезное начинание, АТОР ее приветствует. Но процедуру аккредитации нужно совершенствовать и упрощать. Возможно, в отношении таких объектов нужна своего рода “дачная амнистия”, чтобы в упрощенном порядке привести документы в юридически корректное состояние, а уже после этого входить в реестр гостевых домов», – считает он.

После легализации появились проблемы с тарифами

Параллельно владельцы гостевых домов столкнулись с другой проблемой – переводом на коммерческие тарифы на электроэнергию и воду. Особенно остро вопрос проявился в Краснодарском крае.

По словам Сергея Ромашкина, отрасль уже получает сигналы от владельцев гостевых домов о том, что после легализации ресурсоснабжающие организации пытаются применять к ним тарифы для юридических лиц. В отдельных случаях, по его данным, расходы на воду и электричество могут вырасти в пять-шесть раз.

«Эта история может обрушить экономику гостевых домов. И вместо притока и «обеления» мы получим отток и «очернение», – говорит он.

Зампред комитета Госдумы по туризму Наталья Костенко ранее сообщала, что прокуратура и ФАС разбираются с ситуацией, а осенью планируется закрепить в законодательстве, что гостевые дома сохраняют статус индивидуального жилья для целей начисления коммунальных платежей.

Еще один спорный вопрос – лимит в 15 номеров. В Госдуме предлагают разрешить регионам самостоятельно определять допустимое количество номеров с учетом местных условий. Для Сочи, например, нынешний предел считают слишком низким.

Рынок может стать профессиональнее

Основатель первого российского глэмпинга «Гуляй-Город» и владелец «Аномалии» Дмитрий Гасилов считает, что рынок будет постепенно меняться, а управление частью небольших объектов станет более профессиональным.   

По его словам, гостевые дома – сезонный и низкодоходный бизнес, поэтому со временем некоторые собственники будут передавать управление профессиональным компаниям, которые возьмут на себя продажи, маркетинг и клининг.

Такой сценарий уже наблюдался на рынке посуточной аренды в Москве и Санкт-Петербурге: собственники сохраняют недвижимость, но отказываются от самостоятельного управления.

До конца 2027 года законодателям предстоит решить, как сохранить контроль за безопасностью и качеством размещения, не вытесняя с рынка тех, кто готов работать легально, но не проходит действующие правила.

Марина Первухина