Рестораны в Петербурге стали чаще закрывать из–за претензий властей и жителей

Директор федеральной компании "Этажи" в Петербурге Юрий Изосимов называет один из последних примеров — бар "Арка" на Большой Конюшенной в ноябре закрывается после 14 лет успешной работы. Главной версией называют конфликт с комитетом имущественных отношений, который потребовал вернуть помещение в первоначальное состояние. Второй пример — ресторан "Корюшка" у Петропавловской крепости, его демонтировали летом 2025 года из–за проблем с особым охранным статусом территории, где он располагался. Третий пример — ресторан "Сицилия" в Кировском районе, где главной причиной закрытия называют проигранный судебный спор с собственником квартиры в доме, который оспорил перепланировку.

Почему закрываются заведения

Директор по развитию агентства коммерческой недвижимости KNRU Полина Фиофилова приводит в пример помещения в ЖК "Русский дом", которые использовались под рестораны ранее. "Изначально в данной локации помещения не были запроектированы под общепит. Тем не менее рестораторы всё сделали по нормам, по законодательству, но время показало, что жильцы им не дали там работать. И все рестораны оттуда убрали. И сейчас очень маловероятно, что ресторанный проект там появится", — считает Полина Фиофилова.

Характерный пример трудностей работы в историческом центре — ресторан Frangipani на Кирочной улице. По словам Полины Фиофиловой, он открылся в этом году, хотя помещение было сдано ещё в декабре 2022 года. Там приспосабливали арку и дворик под ресторан, а все согласования, перепланировки заняли 3 года.

Эксперт добавляет, что сложности иногда создают именно бюрократические нормы. Согласовать любые изменения, размещение необходимого оборудования — это всегда дорого и долго, а какого–то простого маршрута не существует.

"Кто–то даже думает, что проще работать без согласования, а разбираться с проблемами по факту. Сейчас все стали более грамотные и опытные и стараются делать всё по нормам, но не всегда это помогает, потому что может возникнуть конфликтная ситуация с жильцами", — отмечает Фиофилова.

Директор департамента торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко замечает, что в Северной столице достаточно примеров закрытия ресторанов из–за жалоб жителей, в том числе после получения заведениями всех необходимых согласований. Даже несколько недовольных жильцов могут существенно осложнить работу общепита. Среди известных примеров — KFC на Московском проспекте, 165А, Birch на Кирочной улице и Giro в Басковом переулке.

Особенно сложная ситуация складывается в историческом центре Петербурга. Здесь масса привлекательных для общепита помещений. Но по словам основателя ИСК Inreit и сети отелей Port Comfort Кирилла Кудинова, одновременно действуют ограничения, связанные с архитектурой зданий, охраной наследия, устройством входов, вентиляции, размещением оборудования на фасадах, использованием дворовых пространств.

А если помещение в жилом доме — на первом этаже или в цоколе, — к этому добавляются интересы соседей: шум, запахи, вибрация от оборудования, нагрузка на инженерные сети. "В таких вопросах закон и органы правопорядка чаще всего оказываются на стороне жильцов. Когда их претензии небезосновательны, последствия для бизнеса могут оказаться плачевными — от требования о приведении помещения в первозданное состояние до запрета на его использование", — говорит Кирилл Кудинов.

Жители против

Для общепита открытие в жилом доме — почти всегда работа с ограничениями. Соучредитель и директор компании "Теремок" в Петербурге Виталий Свидовский отмечает, что основной барьер — инженерная инфраструктура, прежде всего вентиляция. Если необходимых решений нет, предпринимателю приходится согласовывать использование общедомового имущества с собственниками, размещение оборудования — с городом, отдельно решать вопросы перепланировки. В историческом фонде возможности дополнительно ограничены требованиями к сохранению здания.

Размещение оборудования нередко означает и постоянные платежи сверх аренды. "В нашей практике управляющие организации привлекают агентов, условия которых оставляют мало пространства для переговоров. Мы готовы платить за использование общего имущества, но хотим понимать, как определяется цена и какие права закрепляет договор. Вкладывать деньги в ресторан, не имея устойчивых договорённостей по его вентиляции, — серьёзный риск", — говорит Виталий Свидовский.

В целом проблем с жильцами у ресторанного бизнеса очень много, ведь помещения в нежилых домах зачастую непривлекательны для ресторанов, кроме того, их не так много на рынке и бизнес вынужден арендовать площади в жилых домах. "Но это уже рулетка — попадётся адекватный жилец или нет, предусмотреть это крайне сложно. Некоторые собственники знают о каких–то проблемах, заранее предупреждают о сложных жильцах или о том, что слышимость в доме хорошая", — подчёркивает Полина Фиофилова.

Анна Лапченко добавляет, что наиболее сложными для общепита остаются помещения в домах, где отсутствуют отдельные вентиляционные шахты. В последнее время многие собственники занимаются поиском существующих внутридомовых шахт и старых дымоходов, чтобы организовать независимые от жилой части здания системы вентиляции.

"Это особенно актуально для помещений на основных торговых улицах Петербурга, где сохраняется интерес со стороны ресторанных операторов. При технической пригодности объекта они готовы рассматривать аренду по рыночным ставкам, поэтому собственники заинтересованы в повышении универсальности своих помещений", — подчёркивает Лапченко.

Потери до открытия

Кирилл Кудинов напоминает, что расходы компании нередко возникают задолго до начала работы заведения. Ресторан ещё не получает выручку, не формирует постоянную аудиторию, не может проверить экономику своей концепции на реальном спросе, но уже порождает траты. Даже если хозяин помещения предоставляет арендные каникулы, остаются затраты на проектирование, юридическое сопровождение, согласование, строительство или переустройство, оборудование, зарплату команды.

Директор по франчайзингу "ЯсноРестораны", "Хочу Пури", "Горячий Цех" Олег Дьячков отмечает, что убытки складываются из простоя, доработок и упущенной выручки — иногда это существенная часть бюджета. Особенно непросто в жилых кварталах и на первых этажах: там выше риски конфликтов и жёстче нормы. Сложны в эксплуатации и объекты с устаревшими инженерными системами. Например, для ресторанов "Хочу Пури" большую ставку делают на площади в ТРЦ города, где есть нужные мощности, понятные правила и стабильный трафик.

Дарья Зайцева