Нишевый продукт с высоким потенциалом: девелоперы развивают wellness-проекты

- Велнес-концепция в составе жилых проектов и многофункциональных комплексов имеет свои особенности. Какую роль в формировании этой инфраструктуры играют девелоперы?

- На мой взгляд, во всём, что касается образа и функционального наполнения проектов, девелоперы играют самую главную, ключевую роль. В целом строительный рынок сегодня достаточно зрелый, большинство застройщиков реализуют качественную недвижимость, разрабатывают продуманные функциональные планировки, предусматривают просторные входные группы и стильное благоустройство. Принципиальное различие проявляется именно в инфраструктуре проектов, в их функциональном и качественном наполнении. И тут есть два подхода.

Первый — рыночный, в котором участие девелопера минимально: он просто создаёт некий строительный объём коммерции в проекте, часто даже без какой-либо инженерной подготовки, и продаёт его по максимальным рыночным ценам. Наполнение коммерческих помещений в дальнейшем по сути формируют сами инвесторы, подбирая арендаторов по принципу "кто заплатит больше". Казалось бы, вполне нормальный рыночный механизм, но, как мы видим по многим проектам, на выходе в комплексе получается своего рода Шанхай с разномастными резидентами, заметно отличающимися друг от друга по уровню и качеству сервиса.

Другой подход мы называем концептуальным — когда девелопер заранее продумывает определённое концептуальное видение инфраструктуры, необходимый набор сервисов и яркую среду. В соответствии с этим он формирует технологию коммерческих помещений и берёт в управление некоторый объём коммерции, чтобы сформировать пул якорных арендаторов, своего рода бренд-чемпионов, которые в дальнейшем будут притягивать качественную аудиторию и поддерживать высокий уровень проекта.

Давайте приведу пример. Застройщик не может гарантировать появление в проекте какого-то яркого гастрономического хаба, если он заранее не договорится с рестораторами и не зарезервирует для них помещения с определёнными мощностями под вытяжки, жироуловители и т. д. Когда я говорю "заранее", я имею в виду этап создания концепции и проектирования, то есть за 3 года до запуска проекта. Мало кто из бизнеса сегодня готов планировать и тем более заключать контракты в рамках таких сроков. При этом девелоперам также гораздо проще и выгоднее продать коммерческие помещения и получить деньги в моменте. Другими словами, это тяжёлая работа, но она благодарная, так как создаёт качественную среду для резидентов.

Велнес-инфраструктура включает спа-комплексы, термальные бассейны, парные, массажные кабинеты, оздоровительные программы и процедуры. Сформировать такие услуги в составе городских жилых или многофункциональных комплексов невозможно без концептуального подхода. В готовом проекте нельзя создать спа и бассейн, если эти технологии не были заложены изначально при проектировании. При этом запрос со стороны жителей и резидентов на велнесс-продукты есть, так как большинство спа-комплексов реализуются в отдельно стоящих зданиях, расположены в пригороде или на периферии с не самой удобной транспортной доступностью.

- Что позволит добиться статуса городского термального курорта для проекта?

- Нужно не без преувеличения много интеллектуально и инвестиционно вкладываться на старте или даже на этапе предпроектной подготовки: придумать концепт инфраструктуры, найти потенциальных партнёров, определить подходящий формат, запроектировать чаши для бассейна, рассчитать нагрузки и предусмотреть дополнительные мощности под водоотведение, электричество, а также дополнительные площади под оборудование.

Работая над концептом нашего проекта, мы вдохновлялись лучшими решениями в сфере resort&spa. Интересным, на наш взгляд, выглядит проект европейского бренда QC Terme, который открыт на территории трамвайного депо в самом центре Милана. За вполне демократичную цену гостям предлагаются тёплые бассейны с гейзерами в окружении архитектуры XIX века, водопад-джакузи, а также фишка проекта — парная в трамвае. Конечно, в комплексе никто не прорубил термальный источник, но благодаря современным технологиям и интересному концепту этот проект позиционируется как полноценное спа и доступен широкой аудитории.

Для создания технологий под будущий спа-комплекс в SAAN мы привлекли проектную студию, которая имеет большой опыт в проектировании велнес-центров в России. Она же разрабатывала все решения в комплексе OHTAKAI на севере Петербурга, который, если оценивать загрузку в выходные дни, весьма востребован. Мы даже советуем нашим клиентам посетить этот спа-центр, чтобы увидеть, на какое качество мы ориентируемся, разрабатывая решения в нашем проекте.

В целом рынок велнес-индустрии, конечно, достаточно узкий. Профессиональных подрядчиков, которые проводят работы полного цикла и реализуют проекты международного уровня, на самом деле не так много. То есть здесь много нюансов, которые необходимо заранее определить, согласовать и включить в проектную документацию. В первую очередь, конечно, необходима непосредственно воля и желание создать такой продукт.

- Кстати, на многих форумах и конференциях в России тема велнес-недвижимости обсуждается именно в контексте создания большего числа городских термальных курортов. Однако для Петербурга вы выбрали в данном направлении формат многофункционального комплекса. Почему?

- Потому что именно такое решение соответствует инвестиционному потенциалу локации. Оценка участка на Коломяжском проспекте показала: при разнообразном окружении и высоком уровне транспортной доступности, в этом районе существует дефицит качественного предложения арендных площадей. Многофункциональный комплекс (МФК) позволяет в границах одного здания объединить несколько форматов недвижимости.

Так, в проекте SAAN предусмотрены инвестиционные юниты, современные офисные пространства, коммерческие помещения под стрит-ритейл. Центральным элементом инфраструктуры станет велнес-пространство, которое задумано как полноценный городской термальный курорт. В его состав входят спа-комплекс с бассейном и сауной, хаммам, джакузи, а также иммерсивное водное пространство — развлекательное шоу с видео, звуком и эффектами погоды. В бассейне и сауне предусмотрены панорамные окна, из которых откроется живописный вид на зелень Удельного парка — в духе современных загородных курортов. Также здесь будет открыт фитнес-клуб с групповыми программами, залами для кардио-тренировок и йога-практик. После отдыха в спа-пространстве можно будет подкрепиться в одном из ресторанов гастрономического хаба, который формируется под авторством нашего партнёра italy&co.

И хотя имеем такую насыщенную инфраструктуру внутри здания, мы не ограничиваемся только ею. Наоборот, приглашаем гостей и резидентов выйти на территорию комплекса, оценить благоустройство в азиатско-скандинавском стиле и, конечно, прогуляться по Удельному парку — который является главным героем локации SAAN. Всё это формирует стиль Urban Resort (от англ. "городской курорт") — сочетание яркой городской жизни и расслабленной атмосферы оздоровительного отдыха.

Как fee-девелопер мы предусмотрели формирование единой качественной среды, поэтому взяли под управление достаточно большой объём площадей коммерческих помещений, которые займут выбранные нами операторы. Чтобы достичь нужного результата, наша команда изучала применение mixed-use концепции в мировой практике, собирая те решения в области клубного сервиса и инфраструктуры, которые будут релевантны запросу потребителя в ближайшем будущем. Более того, самые интересные проекты мы посетили лично.

- И какие из них вы сочли наиболее удачными с точки зрения велнес-концепции?

- Среди тех проектов, которые я лично посетил, особенно выделяется трендовый отель SIRO One Za’abeel, который недавно открылся в Дубае. Проект ориентирован не столько на велнес, сколько именно на фитнес и оздоровление. В отеле предусмотрена самая разная инфраструктура для спорта, отдыха и восстановления здоровья, рестораны с диетическим питанием, но интереснее всего — это линейка номеров для улучшения сна и борьбы с джетлагом, то есть синдромом смены часовых поясов, что довольно актуально для бизнес-туров в Дубай. Номера оборудованы терморегулируемыми матрасами, звукоизоляцией, специальным освещением и тренажёрами для занятий индивидуальными практиками на фоне панорамных видов.

- Собственно, сам проект SAAN уже также получил признание профессионального сообщества и в 2024 году удостоен награды "Лучший проект многофункционального комплекса и апарт-отеля, отвечающий международным трендам" по версии премии "Золотой Трезини". Как конкретно мировой опыт интегрирован с реалиями Северной столицы — и возможно ли адаптировать этот продукт под другие рынки?

- Идея изначально была в том, чтобы создать проект, который легко масштабировать — понятный для любого региона или страны, начиная с его наименования. В дальнейшем мы планируем реализовать сеть комплексов под брендом SAAN — именно поэтому в разработку проекта в Петербурге вкладывается так много усилий: для гарантий успеха в будущем.

В формировании проекта мы ориентируемся на восходящие международные тренды, которые отражают ключевые изменения в обществе и носят долгосрочный характер. Считаем, это важным, поскольку мы являемся частью глобального мирового пространства. Понимание и грамотное применение этих трендов позволяет девелоперу создавать продукт, который будет максимально востребован.

Сейчас в мире wellness-индустрия обгоняет суммарно спортивную и фармацевтическую отрасли, показывает отчёт Global Wellness Institute. В денежном выражении мировой рынок велнес составляет $6,3 трлн, а к 2028 году он вырастет до $9 трлн. Рекордные темпы роста демонстрирует именно сегмент недвижимости — более 18% в год. А в основе — запрос потребителя на комплексный подход к своему здоровью. Концепция Urban Resort является релевантным ответом — когда сам проект и окружающее пространство встроено в систему благотворного влияния на физическое и ментальное состояние человека, как следствие, на его долголетие.

Вместе с тем мы ценим и любим локальные особенности, такие как высокий сервис и гастрокультура, которые заслуженно считаются лучшими в мире. Эти исключительно российские преимущества мы обязательно закладываем в проект, так как понимаем высокие ожидания наших клиентов.

- Кстати, по вашей оценке, почему сам тренд на wellness проявился в последние годы столь ярко? И как это повлияет на развитие рынка недвижимости?

- За любыми фундаментальными изменениями зачастую стоят определённые проблемы и трудности, с которыми люди сталкиваются в тот или иной период. Взять, допустим, электрокары — они появились как ответ на растущую обеспокоенность меняющимся климатом земли. Аналогично появление велнес-концепций в недвижимости стало следствием глобальных тенденций в области физического и ментального здоровья людей.

Я не открою Америку, если скажу, что современный человек гораздо чаще подвергается различного рода стрессам, психологическим расстройствам, эмоциональным выгораниям. Но правда в том, что зачастую невозможно совсем избежать этих проблем, если только не переселиться в самую глушь, отказавшись от всех средств связи. Тогда что мы можем сделать? Постараться окружить себя позитивными людьми и единомышленниками, максимально поддерживать своё здоровье, проводить медицинские чекапы, заниматься спортом — для всего этого нужна соответствующая инфраструктура.

Рынок недвижимости в целом очень чутко реагирует на запросы людей, касающиеся их комфорта. В период пандемии мы с вами видели, как появляются новые планировки, ориентированные на работу на дому, на индивидуальные пространства для членов семьи, как создаются устойчивые комьюнити в рамках комплексов, которые заботятся и поддерживают друг друга.

Если говорить про велнес, то с точки зрения концепции и позиционирования — пока это ещё супернишевая история, но сама по себе идея благополучия и здоровья сегодня волнует массы людей, поэтому спрос на велнес определённо будет демонстрировать устойчивый рост в будущем.

dp.ru