Мечта о домике в горах: курорты Северного Кавказа набирают популярность у инвесторов

Поколениями россияне мечтали о недвижимости у тёплого моря: «Вот выйду на пенсию — и куплю домик с садом в Краснодарском крае. Если и сами жить не будем — пригодится сдавать». Этот тренд в последние годы меняется — инвесторы смотрят уже не в стороны морского берега, а на горы Кавказа, где появляются новые всесезонные курорты и реализуются мощные инфраструктурные проекты.

Сочи или Крым, Анапа или Северный Кавказ? Размышляя о приобретении недвижимости, инвесторы оценивают ряд критериев, важнейшие из которых — ликвидность и операционная доходность. Первый отражает скорость и лёгкость, с которой актив можно продать по рыночной цене. А второй — это показатель прибыльности, который показывает, какой процент от стоимости недвижимости генерирует чистый доход от аренды. Его рассчитывают как отношение чистого операционного дохода (доход от аренды минус расходы на содержание) к стоимости недвижимости.

Девелоперы, аналитики и специалисты по туризму рассказали «Эксперту Юг», как выбрать объект для инвестиций в курортную недвижимость, в чём привлекательность разных локаций юга России и почему инвесторы всё чаще приобретают недвижимость в горах.

Северный Кавказ критически недооценён

Интерес к проживанию именно в сегменте апарт-отелей год от года растёт — об этом говорят данные платформы Bronevik.com (входит в экосистему МТС). Пока среди всех средств размещения доля апарт-отелей в среднем по России составляет 3%, максимум — в горном кластере Краснодарского края — 16%. Однако сегмент демонстрирует высокий рост: от 95 до 118% в 2024 году по сравнению с 2023-м в разных регионах юга России. Особенно быстро растёт Северный Кавказ: так, на курорте «Архыз» в 2024 году число бронирований во всех средствах размещения увеличилось на 153%, а средний чек за ночь составил 8 500 рублей. По данным ГК «Самсон», цены на курортную недвижимость за последние три года выросли на 10-20%: больше всего — в Сочи, меньше всего — в Крыму, а Северный Кавказ занимает среднюю позицию.

«Самая высокая ликвидность среди курортов Юга наблюдается в Сочи, в меньшей степени – в Крыму из-за политических особенностей региона и на Северном Кавказе, где пока наблюдается постепенное развитие данного сегмента, — отмечает Денис Сериков, заместитель генерального директора ГК «Самсон». — Мы наблюдаем опережающий рост цен по сравнению со ставками на проживание в отелях, что приводит к временному сокращению операционной доходности таких инвестиций — особенно ярко это проявляется в Сочи. Недооцененная локация с точки зрения развития элитной недвижимости – Северный Кавказ, особенно наиболее активно развивающийся курорт Архыз».

С позиции долгосрочной окупаемости инвестиции в горные курорты очевидно привлекательны и инвестиционно оправданы. Архыз в Карачаево-Черкесии — один из самых перспективных курортов благодаря развитию современной инфраструктуры и поддержке государства, что непосредственно влияет на рост стоимости его недвижимости. Уже сейчас Архыз составляет активную конкуренцию горному кластеру Сочи, привлекая все больше несезонных туристов каждый год, развивая инфраструктуру экстремального спорта, пеших туров, однодневных путешествий и событийного туризма.

«Сравнивая причерноморские курортные регионы, можно сделать вывод, что рост стоимости жилья демонстрировал положительную динамику на протяжении всей трехлетней дистанции. В меньших темпах рос Северный Кавказ, но и там рост был существенным. По нашему мнению, «перегретым» можно было бы назвать рынок Сочи, а недооцененной локацией мы считаем Каспийский сектор. Огромный туристический потенциал региона даёт уникальные возможности покупателю курортного объекта для жизни, отдыха или развития личного капитала», — полагает директор по продажам EFFECT development Николай Седов.

Диверсифицируя риски

Но у горных локаций есть и риски — к ним можно отнести замедление темпов освоения курортов из-за дефицита инженерных мощностей, большой объём требуемых инвестиций в развитие инфраструктуры, низкую доступность кредитных средств.

Поэтому многие готовы рассматривать варианты инвестиций в сервисные апартаменты и на побережье, и на северных склонах Кавказа, делится наблюдениями председатель Ассоциации Отельеров АМОС Дмитрий Богданов: «Не все любят именно приморские города, многие предпочитают регион Кавминвод и Северного Кавказа. Один из ключевых факторов — гораздо более ровный сезон на горных курортах, в отличие от черноморского побережья, где сезонность очень резко выражена».

Вложения в горнолыжную инфраструктуру достаточно рискованны, и тут инвестор должен понимать, что его ожидания могут оправдаться не сразу или не в полной мере, считает Алеся Полещук, основательница fee-девелоперской компании MOST Development: «Конечно, для успеха курорты нужно развивать как круглогодичные с акцентом не только на рекреационную составляющую, но и оздоровительную — и здесь у Северного Кавказа с его целебным климатом и водами есть существенное преимущество. Во-вторых, курорты должны удовлетворять потребности самой разной аудитории. Например, на альпийских курортах существует проблема “устаревания” — приобретают здесь недвижимость люди всё более старшего возраста, а молодёжь всё меньше интересуется горнолыжной культурой. На отечественных курортах при развитии также важно учесть интересы разной аудитории: это и “серебряное поколение”, которое традиционно приезжает на Кавказ за бальнеологическими процедурами, и молодёжь в поисках экстремальных спусков, и семьи с детьми, которые хотят красиво отметить праздники в горах. Для всех них необходима разнообразная качественная инфраструктура. В среднем в отельном сегменте окупаемость за 12-15 лет считается хорошим показателем, однако, полагаю, что для большинства курортов Северного Кавказа потребуется больше времени — до 20 лет, потому что их нужно “раскачать”, сделать модными, как Красную Поляну».

При этом она отметила, что в перспективе 5-10 лет курорты Северного Кавказа могут перетянуть на себя часть аудитории из Сочи и Абхазии, особенно, если сделают акцент на уникальность собственных ресурсов — например, развитие бальнеологического кластера.

Репутация имеет значение

Ещё один фактор выбора недвижимости для инвестиций, помимо востребованной локации и развитой инфраструктуры, — репутация застройщика и управляющей компании.

«Крайне важно при выборе объекта недвижимости обращать внимание на то, работает ли он с профессиональным отельным оператором. Доходность объекта напрямую связана с его заполняемостью, и именно профессиональный отельный оператор, благодаря своему бренду, накопленному опыту, отработанным процессам и наличию обширной клиентской базы, может обеспечить высокую загрузку. Это, в свою очередь, гарантирует большую ликвидность и более высокий доход», — комментирует Ольга Нарт, коммерческий директор курорта «Лучи» в Анапе.

Особенно важным выбор надёжной управляющей компании становится в республиках Кавказа, которые среди приезжих часто имеют репутацию непредсказуемых регионов, живущих по собственным законам. Присутствие крупного девелопера с опытом работы снижает риск того, что недвижимость не будет достроена или вокруг не появится обещанной инфраструктуры.

«Главным фактором наблюдаемого успеха курорта Архыз мы считаем грамотное его развитие, позиционирование и привлечение туристов со стороны управляющей компании. С точки зрения клиентов привлекательность покупки элитной и сервисной недвижимости поддерживается на высоком уровне за счёт пока ещё не таких высоких цен на апартаменты как в Сочи, но стабильно приятными показателями операционной доходности благодаря массовому притоку туристов. Например, номера в строящемся отеле «Феникс» проекта «Лунная поляна» в продаже стартовали с ценой 550-580 тыс. руб. за кв. м., при том, что стоимость аналогичных проекты в Сочи начинается от 1 млн руб. за кв. м», — говорит Денис Сериков.

Инфраструктура притянет инвестиции

Заметно изменить расстановку сил на рынке инвестиционной недвижимости может реализация инфраструктурных проектов — таких как Большая Кавказская дорога, которая к 2027 году должна соединить горные курорты с Краснодарским краем и Астраханской областью.

«Реализация крупных транспортных проектов соединит в одну уникальную экосистему отдыха курорта Сочи и Северного Кавказа, сделает последний существенно доступнее для путешествующих на автомобиле и самолете. При этом никакой конкуренции между этими локациями не будет потому, что все эти горные курорты (Эльбрус, Домбай, Архыз, Сочи) уникальны по своим видам, набору сервисных услуг, национальному колориту и возможностям трасс для катания», — отмечает Денис Сериков.

Это касается и Крыма, который отошёл на второй план в силу ограничений последних лет, таких как закрытие аэропорта и сложности с проездом по Керченскому мосту — по сути, единственной магистралью, соединяющей полуостров с материком.

«Недвижимость Крыма, в том числе её премиальный сегмент, имеет все шансы вырасти в цене после стабилизации ситуации, а также благодаря строительству крупных инфраструктурных объектов, — говорит Алеся Полещук из MOST Development. — Уже начато строительство участка трассы “Таврида” через новые регионы в Ростов-на-Дону. Открытие аэропорта Симферополя и возможность полётов также повысят инвестиционную привлекательность местной недвижимости. По оценкам некоторых аналитиков, после запуска данных инфраструктурных объектов цены на недвижимость на ЮБК взлетят на 30%».

В целом же участники и аналитики рынка недвижимости сходятся в том, что подход к выбору объекта для инвестиций в курортную недвижимость должен быть комплексным. Как заключил Денис Сериков, инвесторы рассматривают привлекательность и одновременно доступность локации для жителей страны, наличие возможности подключения к инженерным коммуникациям достаточной мощности, а также поддержку инвестора при реализации проектов в курортной зоне со стороны профильных органов исполнительной власти, так как реализация масштабных курортных проектов невозможна без сплочённой и эффективной работы частного бизнеса, государства, банков и ресурсоснабжающих организаций.

Автор: Катерина Кайгородова