Павел Князев: "Рентабельность проектов Республики Алтай выше, чем в других регионах"

От интуиции до легких продаж

— Павел Владимирович, ваша компания стартовала в Барнауле: вы начинали с жилых домов, затем запустили проекты с офисами. В какой момент и почему вы решили работать в Республике Алтай?

— Мы продолжаем наращивать портфель проектов в Барнауле: сейчас их уже пять. Из анонсированных в 2025–2026 годах — комплексы "Достоевский", "Колизей", "Авальман". Но запрос на диверсификацию бизнеса появился давно – наверное, сразу после ковида, году в 2023-м. Возникло ощущение новых возможностей и что работа только в одном регионе может сдерживать интенсивный рост компании.

Тогда это была скорее интуиция. А сейчас мы видим цифры: продажи в республике идут легче — клиенты находят наш проект сами или их приводят брокеры. Даже сочинцы обращаются, есть покупатели из Казахстана.

В Барнауле же каждую сделку приходится буквально "выдергивать зубами". Понимаю, что это временное состояние рынка и, когда ставка ЦБ снизится, сделав ипотеку доступнее, продажи пойдут активнее. Но я точно не пожалел, что стартовал "Карлуу" именно в этот период.

— Что именно покупают люди в Республике Алтай? Какой запрос они транслируют?

— Первое — это доходность. Люди идут за инвестиционной привлекательностью апартаментов, ритейла. Второе — безопасность и/или второй дом. Недвижимость в республике покупается для возможности перевести дух — для длительного, но не постоянного проживания.

Скажем, у меня есть квартира в Новосибирске. Я там работаю, но несколько дней в неделю могу закрывать свои деловые задачи удаленно. В этот момент я хочу быть не в городе, а около реки, в горах, на природе. Но при этом пользоваться привычным "городским" сервисом: ходить в спортзал с современным оборудованием, проходить СПА-процедуры, завтракать в кофейне.

В ответ на этот запрос мы стали искать возможности для развития и узнали про новый проект на берегу Катуни. Это будет не высокоплотная застройка — меньше 7 тыс. квадратных метров на гектар, но при этом самодостаточный объект. Мы уже "прощупываем" потенциальный спрос. Люди запрашивают квартиры с видом на Катунь, с 2-3 спальнями, чтобы приезжать туда, оставлять вещи, проживать. Это квартира для альтернативного сценария жизни. Некоторые готовы взять семейную ипотеку, и такой продукт им подходит.

— То есть такая квартира — не получение пассивного дохода, как от апартаментов?

— Да, преимущественно не для арендного бизнеса, хотя кто же запретит? Но недвижимость такого формата точно будет расти в цене, потому что регион растет, трафик туристов растет. То есть инвестиции в этот и подобные "жилые" и комплексные проекты – это тоже про пассивный доход от последующей продажи. Инвесторы чаще всего оценивают и эту сторону сделки: "А что я получу в будущем, если решу продать этот лот?"

Маркеры роста

— Что позволяет делать прогнозы роста цен, то есть доходности инвестиций в объекты Республики Алтай? На что вы и ваши клиенты опираетесь?

— Начнем с того, что Республика Алтай переживает туристический рост: в 2025 году регион принял 2,8 миллиона гостей, а к 2030 году прогнозируется рост до 4 миллионов — плюс 35% всего за пять лет. Для этого активно развивается инфраструктура региона: аэропорт Горно-Алтайска уже получил международный статус и проходит модернизацию. К 2028 году его пропускная способность вырастет в 3,5 раза — до 1,8 миллиона пассажиров в год.

Добавьте сюда развитие игорных зон. В декабре 2025 года подписано постановление о создании второй игорной зоны на территории республики.

Отдельная история — курорт "Манжерок". Он превращается в один из крупнейших горнолыжных проектов страны. Например, здесь больше ста километров трасс. В перспективе — расширение до 250 километров трасс и создание полноценного всесезонного семейного парка развлечений.

И главное: Алтай перестал быть курортом на пару месяцев. Туристы едут сюда круглый год. Загрузка в пиковый сезон достигает 95%, а среднегодовая загрузка, по данным Росстата, составляет 77%. Это уже не сезонный, а скорее системный спрос.

— Что происходит с недвижимостью в таких условиях?

— За последние десять лет цена квадратного метра в новостройках республики выросла на 714% — это первое место в России по темпам роста. И это при том, что качественных мест размещения очевидно не хватает: номерной фонд не поспевает за ростом потока туристов. По прогнозам, к 2030 году региону потребуется еще более восьми тысяч новых номеров.

Кстати, очевидный дефицит мест размещения приводит к тому, что в высокий сезон снять номер в отеле Республики Алтай дороже, чем, скажем, на Бали. А сервис там, как ни крути, пока выше нашего. По моим ощущениям, Алтаю нужно до сотни новых отелей, чтобы спрос и цена предложения уравновесились.

— Как вы – девелопер – оцениваете экономику проектов в регионе с точки зрения цифр?

— Рынок растет. Квадратный метр без отделки в нашем апарт-отеле "Карлуу" стоит 300 тыс. рублей. Сопоставимый по содержанию и упаковке проект в Барнауле — зеленый квартал "Вышка" — стоит от 160 тыс. рублей. А хлопот с "Вышкой" даже больше.

Понятно, что в республике себестоимость строительства выше, но и рентабельность выше. И плюс там пока нет существенной конкуренции, хотя в перспективе она вырастет и будет довольно серьезной.

Диалог с инвестором

— Часто бизнес жалуется на административные барьеры. А как у вас выстроена коммуникация с властями республики?

— Я не вижу административного риска в республике: все прозрачно и понятно. Здесь правительство радо инвесторам, относится к ним уважительно и хочет, чтобы мы что-то делали, и побыстрее. И они этому способствуют.

Например, недавно председатель республиканского правительства Александр Прокопьев сообщил, что все подключения проектов к инженерным сетям организованы через "Единый кабинет согласований" в системе "Контроль инвестиций". Это сделает процесс быстрым и прозрачным.

Еще они [правительство] сформируют перечень социальных задач – потребности в школах, медицине и спортобъектах и т. д., которые можно закрыть с помощью инвесторов. Также разработают документы, разрешающие выкуп земли по кадастровой стоимости только после полного выполнения условий инвестсоглашения.

Что мы, девелоперы, слышим? Мы слышим понятные и прозрачные правила работы в республике, можем выстраивать свои бизнес-модели, находить оптимальные варианты.

— Какие социальные обязательства по "Карлуу" вы взяли на себя?

— Например, построить дорогу рядом с "Карлуу" — от тракта до аэропорта. С одной стороны, она нужна людям, которые прилетают или улетают. С другой — нам и нашим постояльцам, которые могут там гулять или добираться с комфортом от аэропорта до апартаментов и гостиницы на мини-автомобиле. Это взаимная выгода.

Также мы построим подстанцию не на 0,8 МВт, как нам было бы достаточно, а на 1,5 МВт — чтобы подключить и частных потребителей. Водонапорную башню заложили с запасом, чтобы обеспечить потребности других.

— В правительстве обозначили: если инвестор заходит на освоение земли, которая в собственности республики и передана ему без торгов, 8% от инвестиций должно пойти в бюджет. Не много?

— Если бы сделали 3-4%, инвестор потратил бы примерно ту же сумму на свой проект, но республика получила бы меньше. В этом плане позиция правительства правильная. Опыт главы республики Александра Турчака сказывается: прежде чем предложить такое решение, они изучили практику других регионов, например Рустама Минниханова в Казани.

Честные и понятные правила работы с предпринимателями в итоге повышают собираемость средств в бюджет. Когда правил нет, работать сложнее, и обществу ничего от этого не приходит. Нам, предпринимателям, понятна такая стратегия. Мы эти 8% можем заложить в свой бизнес-план.

Запрос на "вилльный" отель

— Вы говорили, что у вас есть идея построить пятизвездочный отель. Почему девелоперы все чаще заявляют о проектах именно такого класса?

— Если проект ниже классом, там экономика менее интересная. Но главное — в республике создается и будет развиваться международный аэропорт. Она получит туристов, которые поездили по миру, останавливались в сетевых отелях высокого класса — Capella, Banyan Tree, Jumeirah, Bulgari. А отелей международных стандартов в республике, по сути, нет.

— А всесезонный курорт "Манжерок"?

— Да, "Манжерок" есть, но его должны дополнять другие концепции. Часто люди, которые едут на Алтай, хотят видеть "вилльный" отель. То есть не селиться в большом здании с длинными коридорами и перспективой долго-долго идти от ресепшена до своего номера. Люди же приехали в регион с уникальной, первозданной природой. Часто именно ради нее. Так зачем ограждать их от нее высокими стенами? Формат вилл в этом случае работает круче.

Например, в Jumeirah на Бали гостя в первую очередь встречает первозданная природа скал и спуска к морю, в которые вписаны рестораны, извилистые дорожки прямо в зарослях джунглей. Это целое путешествие к морю через ткань острова. И только где-то там расположены собственно виллы. То есть Jumeirah спроектирован так, что природа острова становится самодостаточным продуктом, радо которого гость и приехал на остров. А у нас часто натыкаешься на проекты, где вся фантазия заканчивается на "домики натыкать" и может место приема пищи построить. И все.

— Как вы видите ваше развитие в Республике Алтай?

— "Карлуу" — наш входной проект. Скорее всего, там будет и офис компании. Нам интересно самим развивать эту площадку.

Еще мы следим за разработкой КРТ для Горно-Алтайска, ждем итоговые документы и, скорее всего, будем участвовать в аукционе. Также у нас есть участок около Катуни. Но я о нем уже говорил. То есть на ближайшие 3-4 года мы эти проекты уже готовим.