Инвесторы в недвижимость атакуют Горный Алтай и раздувают цены

Последние пару-тройку лет инвестиции в недвижимость Горного Алтая "стреляют" как никогда. Сначала пандемия привела сюда множество туристов, создав спрос на сервис. Потом капитал начал возвращаться из-за рубежа, и вложения в "бетон" Дубая, Турции и других стран уже не так привлекательны. И вот уже на горизонте маячат прибыли, сопоставимые с сочинской Красной Поляной и ее округой. Но, говорят эксперты, как и на любом другом рынке, и здесь нужно "держать ухо востро", чтобы не ошибиться с выбором.

Миллиардам нет конца

В 2023 году на туристическую отрасль только на территории Алтайского края пришлось более 3 млрд рублей инвестиций. Евгений Казанцев, начальник регионального управления по развитию туризма, рассказал в апреле на заседании правительства, что предприниматели в основном вкладывались в инфраструктуру крупных инвестплощадок. В их числе "Бирюзовая Катунь" и "Белокуриха горная", игорная зона "Сибирская монета".

Объем вложенных средств в турбизнес Республики Алтай также солидный и в перспективе будет только прирастать. Тот же Сбер в 2023 году открыл пятизвездочный отель на круглогодичном горнолыжном курорте "Манжерок" и анонсировал строительство еще двух. Инфраструктура включает 67 км горнолыжных трасс, более 30 км байк-трасс и 15 км пеших маршрутов. Инвестор не называет точного объема вложений, но в 2020 году глава республики Олег Хорохордин анонсировал 6 млрд рублей, писал "Интерфакс".

Еще говорящая цифра – в Республике Алтай, по словам министра туризма региона Эрчима Сарбашева, реализация крупных инвестпроектов в 2024-м продолжится на территории курорта "Манжерок", курорта Altay Village на Телецком озере, отеля "Клевер Резорт". По прогнозам властей, объем инвестиций может составить порядка 16 млрд рублей, писал "Толк".

– Очень многие сейчас смотрят на Горный Алтай и говорят: "Мы не успели вовремя зайти в Красную Поляну, успеем сюда", – говорит Сергей Никитин, участник нескольких проектов в туристических зонах России и представитель возводимого сейчас комплекса апартаментов "Бирюзовая Катунь". – Они видят, как выросли цены там. До Нового года в Красной Поляне в сервисных апартаментах предлагали кв. метр за 1,25 млн рублей. В вашем регионе порядок цен пока совсем другой, соответственно, есть куда расти.

По словам Сергея Никитина, сейчас, если у интересанта есть основательные инвестиции, время заходить в более дорогие проекты. Он отмечает: как только рядом появляется крупный застройщик, цены на землю и квадратный метр в готовых объектах ползут вверх с заметной скоростью.

– Можно полагать, что этот тренд будет только усиливаться, – подчеркивает эксперт. – Сейчас спрос на курортные объекты устойчивый и хороший. Если есть возможность приобрести недвижимость в таких локациях с целью получения пассивного дохода, это нужно делать. Для жителей двух Алтаев появилась возможность вкладываться не в отдаленный регион вроде Сочи, а в свой, размещать деньги у себя под боком.

Растет ошеломительно

Главные достоинства Горного Алтая: экология, природа, национальный колорит и богатая история – отличная основа для вложения в развитие туризма. Чем и пользуется бизнес разного масштаба. Катализатором служат миллиардные вливания со стороны крупных инвесторов с понятными брендами и концепцией, подтверждают и "коренные" представители рынка.

В этом году Горный Алтай "стрельнул" как никогда, – говорит Константин Никитеев, директор АН "Ключ-Риэлт". – Заходят инвесторы разных масштабов. Одни готовы вложиться в строительство горнолыжных спусков (тема крайне популярная) и дорогих пятизвездочных отелей. Другие рассматривают покупку небольших участков, запуск общепита или кемпингов.

Интерес со стороны инвесторов-перекупов уже дал свои неоднозначные плоды. Риелторы отмечают, что вокруг озера Манжерок еще на период строительства комплекса Сбера землю можно было приобрести за 300–500 тыс. рублей за небольшой по размерам участок. Скажем, под гостевой дом. Сегодня цены стартуют с 4 млн и дотягиваются до 12 млн в зависимости от характеристик предложения.

Отчасти такому эффекту способствовали столичные гости. Приезжал турист, например, из Москвы. С комфортом отдыхал в заповедных местах Горного Алтая, а местные жители предлагали купить ему по сходной цене кусочек земли. Миллионов за 15. Он возвращался домой и рассказывал своим знакомым об удачном вложении, пристраивая лот уже за 45 млн, – продолжает Константин Никитеев.

Как результат, цены на участки вдоль Катуни перегреты, считает Олег Гильгенберг, руководитель АН "Алтайская элита". Особенно это ощутимо для тех, кто решил построить бизнес, а не заработать по-быстрому на перепродаже участков на растущем рынке:

– Любой инвестор считает окупаемость. На уже ощутимо дорогих участках вдоль Катуни окупаемость будет ниже. То есть вложенные деньги вернутся нескоро, а прибыль придется ждать еще дольше. А если в распоряжении нет миллиардов на дорогой отель, а только сумма на небольшой гостевой дом, то и вовсе на "быстрые деньги" рассчитывать не приходится. Просто клиент такого бизнеса будет всячески стремиться сэкономить, минимизируя чек и прибыль.

Поэтому инвесторы начинают смотреть на другие территории. Например, в сторону Телецкого озера, говорит Гильгенберг. Есть все предпосылки, что эта локация станет также востребованной: там протекает Бия, туда реконструируют дорогу, там уже построены добротные базы и горнолыжные спуски.

Где ловить доходность

В Горном Алтае, естественно, одно из интересных направлений и для инвесторов и для отдыхающих – горнолыжка. В "Белокурихе Горной" (Белокурихе-2) уже действует "Мишина гора" и закладывается второй комплекс. Инвестор – компания "Гранд Крио Алтай". Проект – часть масштабной горнолыжной инфраструктуры, которую наметила запустить в туркластере компания "Курорт Белокуриха". Сообщалось, что уже готовы направления для пяти спусков.

– Предлагается соединить вершину Мишиной горы и подножье Глухариной – это протяженность 3 км, на северном склоне Церковки – это 2 км, северный спуск Белокурихи-2, выходящий на равнину – еще 2,5 км. Плюс еще два небольших спуска, – рассказал ранее Алексей Мартемьянов, директор горнолыжного комплекса "Мишина гора".

Еще в Горном Алтае стали развиваться новые направления. Например, элитные закрытые поселки, которые преподносятся на федеральном рынке как "дальние дачи".

Их целевая аудитория – предприниматели-коллекционеры недвижимости в разных локациях. А также представители профессий, которые могут успешно работать удаленно. Например, IT-специалисты. И в том и другом случае люди предпочитают изолированному проживанию комьюнити – общество родных по духу.

По тому же принципу появляются тематические туристические комплексы. Например, для людей, увлекающихся йогой, детокс-программами, для семей с маленькими детьми, животными. Если потенциальному гостю чужд формат и он не желает следовать установленным правилам, ему вряд ли будет интересно в таком месте.

Направление, которое планируют запустить в ближайшее время – апарт-отель. Инвестор уже анонсировал не просто строительство стен презентабельной архитектуры с достойным благоустройством территории. Он подобрал управляющую компанию, которая предложит полный сервис для владельцев и постояльцев, если планируется сдача номеров внаем для пассивного дохода.

– Большой вопрос: где сегодня поймать доходность? В каком бизнесе? Это как в период золотой лихорадки. Инвестор действительно может натолкнуться на такой "золотой слиток", точнее золотой участок. И жить будет припеваючи, – говорит Константин Никитеев.

– Безусловно, будет категория туристов, которые приезжают за бюджетным отдыхом и им достаточно, что не капает на голову. Весь вопрос в том, с какой целью и перспективой приобретается курортная недвижимость, – рассуждает Сергей Никитин. – Опыт показывает, что безопасность инвестиций выше, если идти рядом с крупным инвестором, с понятным проектом, брендом и инфраструктурой. Это долгосрочное и интересное вложение, которое можно передать детям.

Не попасть ногами в жир

Любой растущий рынок таит угрозы "плохих" сделок. Эксперты, уже имеющие опыт работы в Горном Алтае, советуют пристально оценивать каждый предложенный лот. Будь то участок в казалось бы перспективном месте или уже действующий бизнес. Скажем туристическая база, которых сейчас довольно много на продаже.

Чек-лист оценки объекта недвижимости

- вид разрешенного использования земли;

- реальные границы участка;

- затопляемость в период паводков;

- доступные мощности сетей, к которым предстоит подключаться;

- обеспеченность территории социально важными объектами, например пожарной станцией;

- прямые подъездные пути или сервитут у соседей;

- условия предоставления земли – аренда или продажа;

- потребность в капремонте зданий базы, гостиницы и т.д.

- возможность собрать сотрудников;

- возможность нанять строительную технику, привести материалы и т.д.

– Юридическая экспертиза и в целом оценка объекта важны при любой покупке. Но в случае с Горным Алтаем есть нюанс: сегодня там много самовольных строений, – говорит Олег Гильгенберг. – Например, базы строят на землях лесного фонда, что делать нельзя. Пока собственников не беспокоят, но не исключен сценарий Сочи. Когда туда пошел крупный бизнес и его не устроили хаотичная, непрезентабельная застройка рядом с его люксовыми объектами, к соседям потянулись надзорные органы. И у многих нашли нарушения.

Сергей Никитин добавляет, что отдельная забота – организация строительного процесса. Даже технику просто так не найдешь для работы, а стройматериалы и вовсе нужно везти издалека. Это еще одно основание для роста рынка – из-за дефицита ресурсов растут запросы подрядчиков, увеличивается себестоимость проекта и его цена на выходе.

На высоком рынке зарабатывают не только прямые инвесторы, но и компании, которые обеспечивают бизнес. Для региона такой поток инвестиций – это плюс. Для бизнеса – задача найти баланс между качеством и ценой, чтобы клиент получил ожидаемый продукт и сервис.

"Дубай не гарантирует сохранность денег"

Константин Никитеев, директор АН "Ключ-Риэлт":

– Мы видим, что инвесторы в недвижимость стали возвращать капитал из-за рубежа в Россию, чтобы гарантировать сохранность средств. Первые звоночки были еще в пандемию, когда предприниматели не смогли выехать в тот же Дубай, чтобы продлить контракты с сервисными компаниями своих апартаментов. Зарубежные партнеры воспользовались ситуацией. Они отказались от их содержания и сдачи внаем, коль контракт закончен. А заодно предложили продать недвижимость примерно за 30–40% от ее рыночной стоимости.

Сейчас практически невозможно разместить капитал за рубежом. Турция, Таиланд, Дубай и другие ранее популярные места уже не гарантируют сохранность и доходность средств. Потому инвесторы стали обращать внимание на проекты внутри страны. В том числе присоединяться к крупным компаниям, которые развивают территории. Именно это мы сейчас наблюдаем в рекреационных зонах страны, в том числе в Горном Алтае.

"Запрос на сервис вырос критично"

Сергей Никитин, руководитель отдела продаж комплекса апартаментов "Бирюзовая Катунь":

– В России бум курортной недвижимости. На рынок приходят предприниматели, которые хотят уйти от того, чем они занимались раньше, – от покупки квартир с возможностью сдавать их в аренду. Потенциал Алтайского края сейчас очень высокий.

Рынок в регионе нуждается в огромном количестве мест размещения высокого уровня. На сегодня хороших четырех– и пятизвездочных отелей не хватает, а между тем наступает время, когда количество людей, которые хотят потратить большие деньги на сервис, критично выросло. Им нужен не просто теплый туалет, а теплый пол, ванна, постоянная горячая вода, электричество и другие блага. И такие места размещения стали появляться. Только на этот год заявлено больше четырех пятизвездочных отелей.

Юлия Абрамкина