В ближайшие годы на фоне проблем на рынке жилья эксперты ожидают, что курортная недвижимость станет основным драйвером строительства. Однако этот формирующийся рынок на юге России сталкивается с серьезными вызовами, в том числе в связи с излишне оптимистичными обещаниями некоторых застройщиков и снижением покупательной способности населения, которая в будущем может привести к дроблению инвестиционного спроса. При этом инвесторы стали заметно прагматичнее: на первый план выходят риски, окупаемость и реальная динамика турпотока, который все сильнее распределяется между регионами, и Краснодарский край уже не может полагаться на безусловное лидерство. Добавляют неопределенности и регуляторные факторы - в частности, корректировка зон подтопления в крае. Как региону удержать позиции в этой гонке - ключевой вопрос ближайших лет. О трендах, вызовах и перспективах на рынке курортной недвижимости региона издание поговорило с собеседником. 

Евгений Ткачев, эксперт по курортной недвижимости и инвестициям, автор медиапроекта «Глазами инвестора».

-Евгений Иванович, неоднократно приходится слышать, в том числе на отраслевых форумах, что большинство инвестиционных предложений на рынке недвижимости - маркетинговая подмена или по крайней мере содержит большую долю маркетинговых манипуляций. Вы согласны с таким утверждением? 

- Вопрос слишком сложен для однозначного ответа. Проблема в том, что нет объективных данных, которые позволяли бы назвать норму доходности для курортного сегмента. Раньше ориентировались на 15% - цифру, закрепившуюся по прошлым периодам и городским форматам апартаментов в Москве и Петербурге. Потом этот подход перенесли на сервисные апартаменты и курортные проекты на юге, хотя подтвержденных примеров такой доходности практически нет. 

Сейчас апарт-отели строят за счет частных инвесторов, и чтобы привлечь деньги, девелоперы обещают им доходность, часто опираясь на эталонные 15%, которые взяты с других рынков, или излишне оптимистичные финансовые модели. К примеру, один из застройщиков транслирует риелторам расчетную загрузку для Анапы в 60% в год. Но такая цифра выглядит чересчур обнадеживающе: реально можно рассчитывать разве что на полноценную загрузку в течение трех месяцев лета и частичную - в течение других месяцев, но заявленная круглогодичная загрузка в 60% явно завышена. При этом именно такие показатели девелоперы закладывают в презентации для риэлторов, а те доносят их до инвесторов. Отсюда и главный вопрос: где реальный эталон доходности? На рынке курортной недвижимости пока нет объективных расчетных данных для его определения. В то же время управляющие компании и отельеры считают, что двузначная доходность при текущих ценах не достижима: в лучшем случае можно рассчитывать на 10%, в среднем - на 8%. О 15-18% речи не идет. 

Концепции вместо изменений

- Какие объекты курортной недвижимости Краснодарского края вы бы сейчас не рекомендовали покупать как инвестицию и почему?

- Сразу обозначу, что это субъективная оценка. Допускаю, что не учитываю какие-то факторы. Не очень понимаю инвестиционную привлекательность некоторых новых проектов в Анапе, которые позиционируются как круглогодичные, поскольку регион исторически сезонный. Кроме того, в перспективе усилится конкуренция из-за «Новой Анапы» и улучшения логистики с Крымом. В силу этих факторов в настоящее время не вижу подтверждений тому оптимизму, который транслируют девелоперы. Также не разделяю уверенности в отношении Туапсинского района - он никогда не был точкой притяжения для туристов. Там всего одна дорога, и перспектива круглогодичной эксплуатации отелей неочевидна. Судя по данным о миграции турпотока и показателям, которые свидетельствуют о приближении к лимиту внутреннего туризма, в ряде точек Краснодарского края инвестиционный потенциал вызывает сомнения. Сочи, похоже, достиг туристического потолка. Санкур очевидно будет становиться новой модой, но ставка на него вряд ли обеспечит круглогодичную загрузку - не хватит спроса.

- Сегодня в Сочи цены новостроек в некоторых сегментах растут, но число сделок упало, а долгосрочная аренда заметно подешевела. Значит ли это, что рынок уже вошел в фазу коррекции, или это временная пауза перед новым ростом? Какой прогноз по рынку курортной недвижимости главного курортного города страны вы даете в ближней перспективе? 

- Думаю, что мы видим картину, характерную для коррекции рынка. Рынок Сочи был искусственно разогнан, как результат - сформировался ценовой пузырь. В ближайшие 2-3 года, а возможно, и дольше рынок будет постепенно снижаться и стремиться к равновесию. Он должен выйти на средние значения - по цене квадратного метра, стоимости суток и объему турпотока - и стабилизироваться. Пик роста закончился, теперь рынку нужно время, чтобы «устояться».

- Азовское побережье дешевле, но его рынок пока не имеет такой глубины сделок, арендной статистики и инфраструктуры, как Черноморское побережье. Где проходит граница между рынком, который пока находится на начальной стадии инвестиционного цикла, и спекулятивной историей, в том числе в некотором роде подогреваемой государством? И есть ли причины, почему покупателю с инвестиционной целью стоит рассматривать Ейск, Темрюкский район, Голубицкую или Приморско-Ахтарск, а не более ликвидные Анапу, Геленджик или Сочи?

- Мне непонятно, за счет чего будет расти турпоток, если инфраструктура в городах побережья почти не развивается. Да, местами обновили набережные, но системной застройки и развития городской среды нет - складывается впечатление, что Азовское побережье обделено вниманием. Там есть свой турист, поскольку местные курорты предлагают доступный отдых. Но почему муниципалитеты не развиваются с точки зрения городской и курортной инфраструктуры, я не понимаю. Есть точечные гостиничные проекты, в том числе крупные, но они не меняют общую картину. При этом в Ейске, Темрюке и других прибрежных локациях почти не строят новых курортных объектов, поскольку там нет свободной земли у моря, а то, что можно построить, будет находиться далеко от пляжей. Поэтому инвесторы сосредоточили внимание на станице Голубицкой. Возможно, ситуацию могла бы изменить масштабная программа развития прибрежной инфраструктуры, в том числе федеральная. 

Пока же Азовское побережье выглядит непривлекательно для крупных инвестиций: да, стоимость курортной недвижимости там меньше, но и доходность будет ниже, а срок окупаемости - дольше. Инвестору, который выбирает между туристическими локациями, оценивает не только отдельные проекты, но и в целом динамику турпотока и стратегию развития всей локации, это мало интересно. Пока не вижу оснований считать Азовское побережье инвестиционно привлекательным. Все сводится к обещаниям, что скоро там будет замечательно, но сроки и формат этого «замечательно» неясны. Инвестор должен понимать, что сейчас это в основном планы, амбиции и концепции. Есть точечные проекты, но окупаемость может затянуться до 15 лет. Если инвестор готов столько ждать, можно рассматривать, но без иллюзий. 

Гонка между соседями

- Какие регионы сейчас являются основными конкурентами Краснодарского края в сфере курортной недвижимости? Какой потенциал они имеют, чтобы перетянуть на себя инвесторов?

- Крым - полноценный участник конкурентной борьбы за инвесторов. В прошлом году интерес к региону заметно вырос, в этом - немного снизился из-за внешних факторов, но в перспективе Крым наверняка снова привлечет инвесторов. Причина проста: в регионе отчетливо видны направления для развития. 

В Крыму низкая обеспеченность жильем, и значит, будет активно развиваться строительство, расти Симферополь, Евпатория, Севастополь. В стратегии региона заложен акцент на здравницы, в том числе детски, особенно это касается Евпатории. База для старта в Крыму ниже, чем в Краснодарском крае, соответственно, вектор развития понятен: ближайшие 10 лет регион будет наращивать курортную инфраструктуру и строить санатории. При этом Евпатория вполне может конкурировать с Анапой: схожее море, фокус на детском оздоровлении, рядом лечебные ресурсы. 

Вместе с тем в Крыму есть пространство и возможности для масштабных концепций. В крае же крупных проектов почти не предвидится - разве что «Новая Анапа». Не стоит сбрасывать со счетов и Кавминводы - это тоже перспективное направление. Если в следующем году геополитическая ситуация будет ограничивать приток туристов в Крым, фокус сместится на Кавминводы. У этого курорта есть весомые преимущества: высокий уровень безопасности, подтвержденная круглогодичная загрузка, понятная модель эксплуатации и удобное расположение. 

Разговор на разных языках

- Сейчас наблюдаются определенные проблемы на рынке жилья, в том числе большой объем нераспроданных квадратных метров. Курортную недвижимость некоторые эксперты называют основным драйвером строительства в ближайшие годы. Разделяете ли вы это мнение? 

- Тренд на курортную недвижимость сейчас федеральный: почти в каждом регионе есть своя курортная зона, где ведется строительство. При этом мы в свое время так увлеклись вводом квадратных метров, что в большинстве городов-миллионников рынок жилья перенасыщен - там скопилось много нераспроданных остатков. Станет ли курортное строительство драйвером развития в ближайшие годы, зависит от спроса, который, в свою очередь, будет результатом доверия инвесторов. Если заявленная доходность окажется недостижимой и накопится критическая масса обманутых инвесторов, приток средств сократится. Тогда развитие сегмента будет идти в основном за счет крупных структур, и объемы строительства курортной недвижимости значительно снизятся. Объективную картину по доходности и ликвидности курортной недвижимости можно будет оценить примерно к 2030 году, когда объекты, в которые вложили средства, отработают год два и станет понятно, какую прибыль они приносят и на сколько ликвидны. 

Сейчас растут себестоимость строительства и конкуренция за ограниченный пул инвесторов. Число частных инвесторов, способных купить лот целиком, сокращается - это подталкивает рынок к новым форматам. То есть должен прийти тренд коллективных инвестиций. Возможно, это будет проходить через закрытые паевые инвестиционные фонды. Условно говоря, у вас есть миллион рублей, который вы вложили вместе с другими инвесторами в покупку апартаментов, и затем получаете прибыль в соответствии с вашей долей. 

Если переход на такие инструменты будет плавным, темпы строительства удастся сохранить. Резкая смена модели вызовет паузу в развитии: инвесторы будут настороженно относиться к новому инструменту, пока не разберутся, как он работает. Поэтому отрасли нужно заранее продумать, как продавать курортную недвижимость дальше и за счет каких источников финансировать стройку 

- Кто является типичным инвестором сегодня? Как изменился профиль инвестора за последние два года?

- Сейчас на рынке остались в основном прагматичные инвесторы - те, кто умеет считать деньги. Раньше, в пери од дешевых денег, основную долю составляли «мечтатели»: они вкладывались в надежде на оптимистичный сценарий и без детального анализа рисков. Сегодня подход изменился: инвесторы тщательнее оценивают проекты, в первую очередь смотрят на рисковую составляющую и задают вопросы вроде «а что если..?», а не исходят только из ожиданий доходности. При этом девелоперы и риелторы по-прежнему транслируют оптимизм и пытаются переносить успешные кейсы из прошлого на новые локации. Инвесторы понимают, что такая калька не работает, и из-за этого на рынке возник серьезный разрыв: покупатель хочет объективно оценить риски, а продавец - продать, зачастую делая акцент на позитивных сценариях.

Важная деталь - отсутствие риск профилирования в сегменте недвижимости. На фондовом рынке это стандартная практика, но в работе с крупной недвижимостью, которая является высоко рисковым инструментом, риелторы почти не обсуждают риски с клиентом. Причина отчасти в бизнес-модели: риелтор фактически не рискует собственными деньгами, его задача - закрыть сделку, поэтому ему разговоры о рисках невыгодны. 

Девелопер рискует нераспроданными лотами и банкротством, а чтобы снизить эти риски, за действует риелторов, убеждающих в перспективном росте проекта. Обещания светлого будущего и игра на страхе потерь в связи с повышением цены работала в секторе жилой недвижимости. Теперь эти механики пытаются перенести на взаимодействие с людьми, которые заработали капитал. В итоге стороны будто говорят на разных языках. Именно этот дисбаланс, вероятно, станет ключевой темой дискуссий в следующем году. 

Риски без прогноза

- Разлив мазута у берегов Анапы в конце 2024 года и менее масштабный по последствиям пожар на танкере у Сочи показали, насколько курортная экономика зависит от состояния моря и инфраструктуры. Как покупателю закладывать экологический риск в цену объекта? 

- До разлива у Анапы мы об этом даже не думали. Теперь же практика показала: нужно учитывать непрогнозируемые риски. Однако главная проблема в том, что их невозможно предсказать: неизвестно, когда и где они возникнут, какими будут последствия. При этом такие риски напрямую влияют на ключевой экономический фактор для курортной недвижимости - турпоток. Значит, инвестор должен быть готов к тому, что в случае реализации риска прибыль за год может оказаться нулевой. Этот фактор обязательно нужно держать в расчете.

- С августа 2026 года действуют ограничения на капитальное строительство в зонах подтопления. Какие территории Краснодарского края вы считаете наиболее уязвимыми с точки зрения климата, инфраструктуры и регулирования?

- Сейчас этот закон дорабатывается, потому что в Краснодарском крае в запрещенные для строительства зоны попали очень многие стратегически важные территории, на развитие которых регион делал ставку. Аналогичная ситуация сложилась и в других курортных регионах, но особенно остро проблема стоит на Кубани. Ведется диалог о корректировке границ - часть зон планируют исключить из перечня. Поскольку процесс еще не завершен, оценивать влияние ограничений преждевременно. Имеет смысл дождаться поправок и спустя примерно полгода проанализировать ситуацию. При этом маловероятен резко негативный сценарий для региона после окончательного утверждения зон подтопления.

Фокус на потенциал края

- В ближайшие 5 лет какие локации станут наиболее привлекательными для инвесторов курортной недвижимости?

- Я бы не ставил вопрос так. По всей стране складывается федеральный тренд - практически в каждом регионе формируется своя курортная зона. Турпоток постепенно распределяется по разным территориям, а конкуренция между регионами за туриста усиливается. В этом контексте вопрос, какая локация в Краснодарском крае будет самой привлекательной, становится не таким однозначным. Как регион сможет сохранить лидерство на фоне общей конкуренции, еще предстоит понять. Нельзя просто назвать самую перспективную точку края - Сочи, Анапу, Туапсе или Новороссийск. У каждой своя динамика. Например, Новороссийск, на мой взгляд, сейчас недооценен: там есть потенциал и для курортного, и для винного туризма. Сочи, по сути, вышел на плато: рост замедлился. У Анапы есть сформированные ожидания, но их устойчивость неочевидна, особенно с учетом проекта «Новая Анапа»: часть потока наверняка уйдет туда. 

В Приазовье заметных темпов развития пока не видно. При этом не ставлю под сомнение потенциал Краснодарского края - я в него верю. Но конкуренция за туриста будет только нарастать: Архыз, Кавминводы, Алтай, Крым и другие регионы активно развивают свои точки притяжения. В этих условиях краю важно не просто выбирать приоритеты внутри региона, а четко понимать, как удерживать текущие позиции и за счет чего наращивать турпоток. Ключевой фокус - не на отдельных территориях внутри края, а на конкурентоспособности самого региона в общефедеральной борьбе за туриста. Инвестор с деньгами смотрит на рынок именно в таком масштабе: он сравнивает Краснодарский край не внутри, а с другими привлекательными направлениями. Поэтому стратегия должна строиться с учетом этой внешней конкуренции. 

Юг Times, Захра Куб