Becar Asset Management подводит итоги 3 квартала 2026 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам 3 кв. 2026 г. объем экспозиции на первичном рынке апартаментов Санкт-Петербурга составил:

4 тыс. юнитов (-6% кв/кв) в 66 проектах (+6% кв/кв), в том числе:

84% – 3,4 тыс. лотов (-7% кв/кв) в 47 проектах (+2% кв/кв) инвестиционных отелей и сервисных апартаментов

16% – 0,6 тыс. лотов (-3% кв/кв) в 19 проектах (+20% кв/кв) псевдо-жилья.

 В 1-3 кварталах 2026 г. на рынок вышло 8 проектов на 1 410 юнитов (-25% к 1-3 кв.2025 г.), в том числе:

5 инвест-отелей на 510 юнитов (включая 2 действующих проекта – отель 5* Domina Санкт-Петербург и отель 3* Port Comfort Petrovsky)

3 объекта в формате псевдо-жилья на 900 юнитов.

На сегодняшний день в сегменте инвестиционных отелей и сервисных апартаментов преобладает комфорт-класс (60% лотов). Доля бизнес-класса составляет 36% лотов, премиум – 3%, элит – 1%.

В сегменте псевдо-жилья половину экспозиции составляет бизнес-класс (50%). На долю премиум/элит приходится 39%, комфорт – 11%.

Доминирующая доля экспозиции (60%) – лоты на завершающей стадии работ.

Сданные лоты составляют 37%, остальные лоты (3%) – находятся на более ранних стадиях.

Доля студий и 1-комн. лотов в экспозиции сегмента инвестиционных отелей и сервисных апартаментов составляет 66%, псевдо-жилья - 43% лотов.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

Инвестиционные отели и сервисные апартаменты:

 По итогам 3 кв.2026 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке в сегменте инвестиционных отелей и сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составила 340 тыс. руб./кв. м, что на +5% выше показателей предыдущего квартала.

Средняя цена предложения в комфорт-классе подросла на +2% кв/кв (269 000 руб. кв.м), на +6% кв/кв (414 515 руб. кв.м) в бизнес-классе, +14% кв/кв (945 015 руб. кв.м) в элит-классе и уменьшилась на -11% кв/кв (538 375 руб. кв.м) в премиум-классе.

Средняя стоимость лота в экспозиции в инвестиционных отелях и сервисных апартаментах по итогам 3 кв. 2026 г. составила 11 млн. руб. (+7% к 2 кв. 2026 г. или +730 тыс. руб.):

В сегментах комфорт и бизнес цена лота выросла на +5%.

В сегменте премиум средняя стоимость лота снизилась на -2% кв/кв из-за изменения структуры экспозиции в пользу более крупных лотов.

В сегменте элит средняя стоимость лота снизилась на -17% кв/кв до 44,6 млн. руб., т.к. на фоне выхода проекта Academia Salone 23 произошел рост средней цены экспозиции (+14% кв/кв) и снижение средней площади лота (-10% кв/кв).

Псевдо-жилье:

 В сегменте псевдо-жилья Санкт-Петербурга по итогам 3 кв.2026 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке составила 541,5 тыс. руб./кв. м (-2% кв/кв):

В сегментах комфорт и элит осталась практически неизменной (-1..+2%).

В сегменте бизнес показатель вырос на +5% (383 385 руб. кв.м.) за счет снижения размера скидки с 35% до 30% в проектах ZOOM и планового повышения цен в проекте «Нигилист.Резиденция».

В сегменте премиум средняя цена снизилась на -14% кв/кв (786 270 руб. кв.м), это обусловлено стартами проектов «Типография», «Нева Арт» и арт-комплекс «Светоч» с небольшой (относительно рынка) средней площадью лотов (-9% кв/кв) по начальным ценам.

 Средняя стоимость лота в экспозиции в псевдо-жилье по итогам 3 кв.2026 г. составила 43,7 млн. руб. (-12% к 2 кв. 2026 г. или -5,8 млн. руб.). Корректировка показателя произошла за счет изменения структуры экспозиции. В премиуме средняя стоимость лота снизилась на -20% кв/кв в связи со стартами проектов «Типография», «Нева Арт» и арт-комплекс «Светоч» со средней площадью (55 кв.м) ниже среднерыночной в сегменте (80 кв.м).

СПРОС

В 3 квартале 2026 г. на первичном рынке апартаментов Санкт-Петербурга продолжилось сжатие спроса: за январь-август 2026 г. совокупный объем продаж составил 1303 ед. (-44% к янв.-авг. 2025 г.).

В сегменте инвестиционных отелей и сервисных апартаментов в период с января по август 2026 г. реализовано 990 лотов, что на -40% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом объем продаж по переуступке в анализируемый период снизился до 135 лотов (-85% к янв.-авг. 2025 г.) в связи с распроданностью крупных сданных проектов с доступными ценами. Половина сделок (46% / 455 лотов) заключена в сегменте бизнес, в котором позиционируется большинство крупных проектов в активной фазе продаж, что на -22% ниже показателей аналогичного периода прошлого года.

В сегменте псевдо-жилья в период с января по август 2026 г. реализовано 313 лотов (в т.ч. 130 по переуступке), что на -50% меньше показателей 1-3 кв. 2025 г.

В классах комфорт и бизнес аналитики Becar Asset Management отмечают снижение спроса на -83% и -50% (янв.-авг. 2025 г.), что обусловлено распроданностью крупных проектов (ZOOM Черная Речка, ZOOM на Неве, iD Polytech, е.квартал «Мир внутри»)

Яна Лепёшина, руководитель сети отелей Vertical: «На рынке апартаментов Санкт-Петербурга в анализируемый период отмечалась разнонаправленная квартальная динамика средней цены предложения 1 кв.м в различных сегментах. Связано это как с изменением структуры экспозиции, условий рассрочки, так и с повышением стадии готовности ряда проектов. На фоне общей экономической ситуации, охлаждения туристического потока и доходности, ужесточающихся условий финансирования на рынке продолжает наблюдаться охлаждение спроса. Наибольшую стабильность сохраняет классы бизнес и элит благодаря желанию покупателей приобретать объекты на высокой стадии готовности и гибким инструментам оплаты (включая рассрочки). До конца года мы прогнозируем осторожную динамику развития рынка апартаментов Санкт-Петербурга». 

Ольга Шарыгина, партнер Becar Asset Management: «За восемь месяцев спрос на апартаменты сократился на 44%, а цены реагируют на это не столь драматично: в сегменте инвестиционных отелей и сервисных апартаментов стоимость квадратного метра даже немного выросла, в псевдо-жилье – снизилась незначительно. Цену удерживают высокая готовность объектов (60% лотов в экспозиции – на завершающей стадии строительства), маркетинговые инструменты девелоперов и, конечно, себестоимость, которая служит естественным ограничителем снижения. Да, ажиотажа нет, но нет и отчаянных распродаж, какие мы видели, например, в ряде жилых проектов Москвы. По крайней мере, пока. Сокращение объема новых запусков на четверть не должно расслаблять участников рынка: впереди ввод многих тысяч юнитов, которые будут бороться за деньги покупателей.

Показательно, что среди новых проектов псевдо-жилье по количеству юнитов обгоняет инвестиционные отели: 900 против 510. В условиях хаотичного развития управления апартаментами и фантазийных программ доходности, у псевдо-жилья, конечно, есть свои преимущества. Но приближаться к московской структуре рынка апартаментов Петербургу и невыгодно, и рискованно. Будем надеяться, что профильное законодательство, о котором говорят с 2015 года, рано или поздно будет принято, и наступит эпоха прозрачных продуктов – не псевдо и не квази – и сильных гостиничных и сервисных операторов.

Отдельно отмечу снижение доли переуступок в продажах. Уход спекулятивного спроса может говорить как о выжидательной позиции частных инвесторов – и продавцов, и потенциальных покупателей, – так и об очищении структуры спроса: среди будущих собственников остаются те, кому действительно интересен сам продукт – концепция, доходность, оператор».