Спортивно-туристическая революция

Сочи: Олимпиада как повод для поиска новой концепции развития курорта

Номерной фонд Сочи ждет скачкообразный рост
[img1]

По данным исследования компании GVA Sawyer в Большом Сочи сегодня работает 455 средств размещения, готовых предоставить 65 тысяч мест. В 2010-м году на курорте отдохнуло 2,8 млн человек. Для сравнения в 2008-м число средств размещения составляло около 600 на 68 тысяч номеров. Сочи в качестве места отдыха тогда выбрали 1,2 млн человек, но 70% из них все-таки предпочли частный сектор. Уменьшение числа средств размещения эксперты компании связывают с кризисом, падением турпотока, вследствие чего закрылся целый ряд небольших объектов.
[img2]

— В то же время официальные прогнозы говорят о том, что к 2014 году Сочи ежегодно будет принимать 8-10 млн отдыхающих, — прокомментировала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. — Мы считаем, что этот показатель, мягко говоря, преувеличен. При оптимистичном сценарии поток может достигнуть 7,5 млн человек, если все те объекты и инфраструктура, которые заявлены, будут построены, и город сможет принимать заявленный объем туристов. Возможны разные сценарии развития рынка гостиничной недвижимости Сочи. В случае медленного восстановления экономики, слабого роста инвестиционной активности и низкой покупательской способности гостя номерной фонд Сочи к 2014-му, по нашим оценкам, составит 76 тысяч номеров. Но даже в случае оптимистичного поведения рынка достичь заявленных Генпланом показателей будет нереально, поскольку уже сегодня идет отставание от предолимпийского графика. Мы предполагаем, что номерной фонд в этом случае будет составлять около 88 тысяч номеров, что меньше запланированных 93 тысяч.
[img3]
[img5]

Рынок Сочи: революция или эволюция?
[img6]

Свой прогноз ожидаемых к 2014 году изменений в Сочи представила Марина Смирнова, вице-президент компании Jones Lang LaSalle.
[img7]
— На сегодняшний день ситуация в Сочи отличается от того идеала, к которому мы все стремились, — отметила Марина Смирнова. — Качественные показатели рынка нельзя назвать оптимальными. Среднегодовая загрузка гостиничных объектов Сочи до кризиса составляла 48%. После кризиса она немного снизилась по ведущим объектам качественного уровня (до 35-37%) и в дальнейшем не поднималась выше 42-45%. Соответственно, сказать, что эта ситуация отвечает чаяниям инвесторов, наверное, было бы преувеличением.
При этом подготовка к Олимпиаде предполагает строительство достаточно большого количества новых средств размещения. По нашим оценкам, даже если будет построено то, что уже проектируется, увеличение предложения составит порядка 63%. Если сравнивать с городами других стран, которые принимали Олимпиады, аналогичный рост наблюдался только в Пекине, где номерной фонд расширился на 74%. В других городах рост предложения оставался достаточно скромным и не превышал 10%.

Мы сделали расчет, какое количество туристов должны принимать объекты Сочи, чтобы их загрузка осталась на прежнем уровне. Если учесть международную тенденцию к сокращению срока пребывания на курортах с 9 ночей до 5, то количество размещенных лиц должно увеличиться в 3 раза. В принципе эта цифра лежит в разумных рамках. Конечно, основная надежда — на влияние на развитие курорта Олимпийских игр.
[img9]

Существует две модели влияния проведения крупного мероприятия на динамику въездного туризма. Первый сценарий развития событий предполагает, что Олимпиада способствует росту интереса к направлению, а потом после проведения мероприятия поток возвращается на прежний уровень. То есть дальнейший прирост турпотока идет в соответствии с прошлыми тенденциями развития места. Это так называемый фактор удовлетворенного любопытства.
Второй сценарий — открытие возможностей города — означает новый виток развития для направления. После небольшого спада поток начинает стабильно расти. Фактически направление открывается для мира. По первому сценарию развивалась Атланта, по второму — Барселона и Сеул. Сеул стал настоящим открытием для мира. В год проведения игр поток туристов увеличился на 18% с последующим стабильным ростом на 62% за 4 года. В Барселоне после проведения Олимпийских игр 1992 года был серьезный избыток предложения. В результате испанской туристской администрацией были предприняты большие усилия по превращению Барселоны в международный конгрессный центр. В год Олимпиады Барселона получила дополнительные 19% приезжих, в следующий год зафиксирован пиковый рост в 43%, а затем турпоток стабилизировался на новом уровне.

Проведение Олимпиады-2014 для Сочи является революционным путем, поскольку ломает все ранее сложившиеся тренды (до 2007 года курорт развивался по эволюционному пути). Любая революция — высвобождение определенного количества энергии. Соответственно, чтобы загружать объекты Сочи после события, нужно уже сегодня думать, каким образом будет работать курорт на перспективу. И здесь основное внимание стоит уделять позиционированию и управлению курортом. Существует два позитивных сценария развития. С одной стороны, это может быть превращение курорта в международное туристское направление, что возможно в основном за счет спортивных мероприятий и MICE-туризма. Второе — это расширение границ сезонности, то есть превращение Сочи в круглогодичный курорт.
[img10]

Факторы успеха курортного продукта

Компания Jones Lang LaSalle исследовала особенности формирования таких ведущих мировых курортов, как Маврикий, Мальдивы, Паттайя, Пхукет, чтобы выяснить, были ли в международной практике случаи аналогичного скачкообразного развития туристских направлений. Выяснилось, что все они подчиняются нескольким общим закономерностям развития. Новые курорты сформировались благодаря демократизации перелетов и росту доли среднего класса в Европе, Азии и США. Несмотря на «взрывной характер» развития, процесс формирования занимал не менее 10 лет. Предложение по размещению сбалансировано по типам и представлено в основном объектами свежей постройки.

— Исследование показывает, что на всех этих курортах наблюдалось серьезное увеличение потоков туристов, и на этом фоне происходил значительный рост предложения, — рассказала Марина Смирнова. — Основное отличие в том, что предложение всегда связывалось со спросом. Это позволяло удерживать загрузку по ведущим гостиничным объектам на уровне выше 60%. Таким образом, потенциал развития у нового курорта есть, но при условии эволюционного, а не революционного пути развития.

Каковы факторы успеха курортного продукта. Нужно понимать, что все курортные направления, которые загружаются на 60-80%, сохраняют достаточно высокую сезонность, поскольку 80-90% туристов приезжают с целью отдыха, а значит — выбирают высокий сезон. Расширение сезонности осуществляется главным образом за счет MICE-туризма. Там, где нет истории и нельзя предлагать познавательный туризм, развиваются темы, связанные с природными факторами — национальные парки, агротуризм, гастрономические туры. Использование темы «море плюс пляж» уже недостаточно для активного международного продвижения курорта. В связи с этим на популярных направлениях активизируется строительство инфраструктуры и объектов показа. Ставка делается на возможность приезжающих заниматься различными видами спорта, в том числе популярными яхтингом и гольфом, а также на медицинские и СПА-услуги. На всех востребованных курортах серьезный акцент сегодня делается на развитие отелей и услуг в сегменте «люкс».

Хороший пример развития нового вида туризма — Хорватия. Здесь кроме пляжного и познавательного отдыха, активное развитие получил мореходный туризм. В стране 84 порта, 50 марин и 15 тысяч стоянок для яхт. 94% яхтсменов — иностранцы. Большинство из них прибывает в Хорватию в октябре, что позволяет продлевать сезон.


Роза Хутор: горнолыжный курорт европейского уровня

Хорошую возможность для расширения сезонности Большому Сочи дает строительство горнолыжных курортов европейского уровня. В частности, большие надежды возлагают на курорт «Роза Хутор» на Красной Поляне.

— Думаю, тот номерной фонд и инфраструктура, которые создаются на курорте «Роза Хутор», будут хорошо востребованы после Олимпиады 2014 года, — уверен Александр Самодуров, директор дирекции объектов социального назначения ГК «Олимпстрой». — Потому что в европейской части России нет качественных горнолыжных курортов европейского уровня, в результате чего российский турпоток до сих пор получали Франция и Андорра. Что касается политики ценообразования на Красной Поляне, думаю, в перспективе она будет меняться в сторону понижения цен. Пока же мы находимся в ситуации, когда спрос большой, а количество средств размещения ограничено.

Гостиничная составляющая курорта «Роза Хутор» будет включать 6 гостиниц и 5 апарт-отелей с общим номерным фондом 1422 номера. В проекте участвуют такие операторы, как Rezidor, IFK Hotel Management, Accor, Heliopark. В настоящее время идет строительство двух гостиниц уровня «4 звезды» (Radisson и Golden Tulip) и четырех — в сегменте «3 звезды» (Tulip Inn, Heliopark, Park Inn, Mercure (3+). Апарт-отели запланированы в категории «3 звезды». В настоящее время идет поиск операторов. Все средства размещения планируется ввести не позднее февраля 2013 года. Стоимость строительства 1 м2 гостиниц на курорте составляет 77 500 руб., 1 м2 апарт-отеля — 70 370 руб.

Единовременное введение значительного номерного фонда курорта уже сегодня заставляет искать пути решения кадровой проблемы.
[img12]
— Персонал — это сегодня наша большая проблема, — говорит Александр Самодуров. — В Сочи трудовой ресурс полностью исчерпан. Недавнее исследование показало, что все, что может нам дать Сочи, — это 3-4 тысячи выпускников вузов, которые будут готовы работать к 2013-2014-му годам. Резерва персонала, отвечающего нашим требованиям с точки зрения уровня образования и квалификации, в Сочи уже нет. В результате сейчас мы начинаем программу по приглашению в Сочи работников из других регионов России. Под этот проект даже ведется строительство 600 тыс. м2 жилья эконом-класса в Сочи.


Дмитрий Макаров, генеральный директор «Гранд Отеля» и «СПА Родина»
— Я бы разделял Сочи и Красную Поляну. Думаю, последняя будет, безусловно, успешным курортом, поскольку строится с нуля и будет обладать качественной инфраструктурой. Сегодня есть возможность все правильно спланировать, и это — огромный плюс. Полагаю, что срок окупаемости отелей Красной Поляны будет хорошим. При этом Красная Поляна обеспечит региону определенный приток новых туристов, которые после горнолыжного отдыха наверняка захотят приехать в Сочи летом. Таким образом, этот контингент даст дополнительную загрузку в том числе и отелям в прибрежной зоне.
[img4]

Андрей Ширнин, директор по развитию компании «Топ Проджект», осуществляющей строительство курортного комплекса в Имеретинской низменности»
— Мы стараемся не ориентироваться на революционный путь развития Сочи, предполагающий, что после проведения нескольких мероприятий туристический поток увеличится в несколько раз. Поэтому при подходе к проектированию мы опирались на те турпотоки, которые существуют сегодня. Решено было не строить гостиничный комплекс на 1600 номеров, как это заявлялось вначале. Кроме того, было принято решение о небольшой диверсификации недвижимости. После олимпиады гостиничный комплекс должен быть поделен на гостиницу, апартаменты с обслуживанием и апартаменты самообслуживания. То есть это фактически замена рынку арендуемого жилья в Адлерском районе. Причем ориентировались мы не на премиум-сегмент, а именно на бюджетный класс, потому что такие туристы составляют основную часть турпотока.

Если говорить о местоположении курорта, нужно отметить, что нас как раз привлекло, что наш комплекс в Имеретинке, новом месте, которое не имеет истории Сочи и привязки к конкретному виду отдыха. Это развитие с нуля, практически новый город. Причем нам везет в том смысле, что к моменту открытия нашего комплекса будет создана вся инфраструктура, включая такие «якоря», как спортивный и торговый комплексы. Благодаря железнодорожной станции будет удобная связь с аэропортом и Центральным Сочи. Мы полагаем, что эта новая часть Большого Сочи как раз имеет все шансы привлекать турпотоки. Немаловажно, что у гостей не будет ассоциации со старыми гостиницами Сочи и их невысоким качеством сервиса. Мы надеемся, что наш курорт будет восприниматься как место с европейскими стандартами качества.
[img8]

Алексис Деларофф, генеральный директор подразделения компании Accor (Russian Management Hotel Company) в России и странах СНГ
— Я думаю, что южная часть России будет развиваться. И динамика увеличения туропотоков будет зависеть от качества инфраструктуры Сочи и наличия недорогих тарифов на авиаперелеты из Москвы и городов других регионов России. Полагаю, что в перспективе увеличение конкуренции поможет снизить цены на проживание в гостиницах уровня «3-4 звезды». Отелей будет больше и их придется как-то заполнять. Почему в Сочи нельзя держать цены на том же уровне, что и в популярном у россиян Египте? Потому что нет достаточного количества средств размещения. А те немногочисленные отели с качественным номерным фондом, что работают сегодня, жестко диктуют цены. Посмотрите, что сегодня происходит с сегментом пятизвездочных отелей в Москве: появляются новые объекты, загрузка падает, и цены также снижаются все больше.

Сегодня часто сравнивают Сочи с Турцией. Я не думаю, что это правильно пытаться превратить Сочи в турецкий курорт с системой all inclusive. Стоит ориентироваться на успешные городские курорты, которые есть в Европе. Формат all inclusive уместен, когда это побережье курортов, а не единая курортная дестинация, как в случае с Сочи.
[img11]

Крым делает ставку на качественный номерной фонд

Излюбленным направлением отдыха россиян сегодня остается Крым. До сих пор он воспринимается, как «свой» курорт благодаря давним традициям отдыха, отсутствию визового режима, так и демократичной ценовой политике (на 15-20% ниже, чем в Краснодарском крае при сопоставимых условиях проживания). Недавно стратегия развития Крыма была пересмотрена: курорт должен получить новый имидж и более масштабное продвижение на европейских рынках.
В частности, увеличению популярности Крыма как международного курорта должно способствовать планируемое в ближайшее время увеличение качественного номерного фонда. Согласно нововведению, прописанному в новом Налоговом кодексе, объекты гостиничного бизнеса, которые имеют статус «3, 4 или 5 звезд», построенные или реконструированные до 1-го сентября 2012 года, будут освобождены от уплаты налога на прибыль до 2022 года. Это новшество должно стимулировать владельцев несертифицированных объектов, не откладывая, получить государственные звезды, а тех, кто в настоящее время еще строит или реконструирует объекты — довести их до уровня как минимум «3 звезд».

Классификация отелей Крыма стартовала в этом году.Известно, что сегодня свой статус подтвердили около 30 объектов, большинство получили «3 звезды». При этом эксперты гостиничного рынка Украины отмечают, что многие отели страны завышают свою категорию, значительное число средств размещения не дотягивает даже до 1 звезды. А при строительстве новых отелей не закладываются требования к планируемой категории, что позволяет владельцам удешевлять проект, снижая его качество. В настоящее время в Крыму работает более 500 отелей и здравниц и не менее 2 тыс. малых отелей и других средств размещения. По данным Министерства туризма и курортов Крыма в ближайшее время на полуострове могут появиться отели под брендами компаний Hyatt, Mariott и Intercontinental.

При этом спрос на отдых в Крыму традиционно остается очень высоким. Министр туризма и курортов Крыма Георгий Псарев заявил, что 75% средств размещения забронированы до конца лета. 73% существующего турпотока в этом году дают туристы Украины, 20% — Россия, 2,5% — Белоруссия. Часть туристов приехала в Крым из Германии, Польши, Чехии и других стран Европы. Георгий Псарев отметил, что стоимость размещения в этом году в Крыму осталась на уровне 2010 года, несмотря на то, что продукты и многие услуги для туристов подорожали.

Чтобы повысить загрузку средств размещения в межсезонье Министерство курортов и туризма АРК запускает проект «Крымский бархатный сезон». Он будет реализован в 18 регионах Украины, России, Беларуси и Прибалтики. Будет проведена презентация автономии, организовано обучение местных туристических агентов, в рамках которого им расскажут о методах эффективного продвижения крымского курортно-санаторного лечения. В результате реализации проекта планируется дополнительно оздоровить осенью в Крыму около 200 тыс. человек. В программе будут задействованы объекты размещения, прошедшие категоризацию от 3 до 5 «звезд» и соответствующие ряду критериев.


Турция остается любимым зарубежным курортом россиян

Турция уверенно удерживает лидерство среди зарубежных курортов, выбираемых россиянами. В этом году страна рассчитывает принять 4 млн туристов из России (в 2010 г. Турцию посетило 3 млн россиян), и это не смотря на то, что туры в среднем подорожали на 10-15%, а количество бюджетных предложений на рынке резко сократилось. В этом подорожании в большой мере «виноваты» турецкие отельеры, которые воспользовавшись нестабильной ситуацией в Египте и Тунисе, подняли стоимость проживания на 5-10%. Самый недорогой пакет в этом году обойдется в 300-400 долларов за неделю проживания в отеле «3 звезды» с системой all inclusive.

Чтобы активизировать и без того немалый поток туристов из России власти Турции ввели с апреля этого года безвизовый режим между Россией и Турцией. А срок безвизового пребывания продлили с 30 до 60 дней.

Недавно проведенный социологический опрос показал, что у 19% россиян Турция ассоциируется с качественным и недорогим отдыхом: «море, горы, лето, фрукты, удачное соотношение цены и качества». У 11% страна ассоциируется с морем. 4% назвали Турцию «всероссийской здравницей». Большинству побывавших в этой стране нравится, что курорты имеют большие территории с собственными пляжами, предусмотрена анимация и всевозможные развлечения и главное — работает система all inclusive. Тот факт, что многие отели Турции не отвечают заявленной категории, а турецкое «все включено» зачастую подразумевает невысокое качество питания, российских туристов пока не смущает.


Экономичные альтернативы дорогому Сочи

Сочи продолжает сохранять имидж дорогого курорта. Стоимость одного дня проживания на человека колеблется от 1,5 до 50 тыс. рублей. Такой диапазон цен дает высокий средний показатель. Получается, что день отдыха на курорте сегодня обходится туристу в среднем 16,5 тыс. руб. Из них 13,5 тыс. руб. составляет стоимость проживания. Самое дорогое размещение — в Центральном районе Сочи. Номер в отеле категории «3 звезды» в среднем обойдется в 6 600 руб. в высокий сезон, в гостинице категории «5 звезд» — 41 тыс. руб.

— Получается, что Сочи довольно дорог. Тем не менее, количество отдыхающих, которые традиционно выбирают курорты Краснодарского края, велико. Мало того, по официальным прогнозам оно обещает расти, — говорит Эвелина Павловская. — Куда всем этим людям деваться? Есть, так сказать, «запасные аэродромы», т. е. другие российские курорты Черного моря, где можно найти более экономичные варианты размещения. Прежде всего, это Туапсинский район и Геленджик.

По итогам 2010 года в Туапсинском районе работает 279 санаторно-курортных предприятий, одновременно вмещающих 56 тыс. отдыхающих. В прошлом сезоне здесь отдохнуло 1,5 млн организованных и неорганизованных туристов. Прирост к предыдущему году составил 4,5%. Средняя заполняемость средств размещения — 70,4%. При этом Туапсинский район отличает низкая стоимость койко-места — 1 381 руб. Средний период пребывания туриста в 2010-м немного снизился: до 7-8 дней против 10-12 дней до кризиса.

— Интересно, что в Туапсинском районе согласно нашим расчетам в ближайшие годы рынок примет не более 200 новых мест, — говорит Эвелина Павловская. — То есть потенциал роста практически отсутствует. Если те объекты, которые есть сейчас, будут немного модернизироваться, этого, по нашему мнению, вполне хватит для района.

В Геленджике стоимость проживания немного выше, чем в Туапсинском районе: от 900 руб. за двухместный «Стандарт» в категории «1-2 звезды» до 6 100 руб. в категории «4 звезды». Средний период пребывания дольше — до 10 дней. Геленджик принимает в 2 раза больше туристов, чем весь Туапсинский район. Причем загрузка в высокий сезон составляет 100%. В районе сегодня работает более 100 предприятий, включая кемпинги. Генплан, который еще не утвержден, говорит, что к 2013 году в Геленджике будет 79 тыс. мест размещения. По нашим расчетам, это только 42 тысячи. Получается, что потенциал ввода объектов гостиничного бизнеса составляет 12 тыс. мест, что очень неплохо: есть зазор и можно планировать качественные объекты к строительству.

Власти Геленджика прогнозируют, что в этом году рост турпотока составит 10-15%, соответственно, город-курорт примет порядка 3,5 млн отдыхающих. По мнению мэра курорта Виктора Хрестина, росту числа туристов будут способствовать более активная реклама курорта и работа открывшегося в городе в июне прошлого года аэропорта.


Абхазия потеряла позиции из-за низкого сервиса

Ближайший сосед курортов Краснодарского края Абхазия в последние 2 года переживает некоторый спад туристического интереса. Так, в 2010 году турпоток на курорт снизился на 30% (в 2009 он составлял 800 тыс. туристов). В текущем году турпоток может подняться, но, по оценке экспертов, не более чем на 20-25%.

То, что Абхазия сдала свои позиции, объясняется несколькими факторами: отели и здравницы держат цены на уровне Краснодарского края, при этом уступая в качестве сервиса. Материальная база многих средств размещения устарела. По мнению председателя республиканского Госкомитета по курортам и туризму Тенгиза Лакербай, назрела необходимость классификации курортных объектов с присвоением им звезд и соответствующего ограничения по ценам, как это практикуется во всем мире. Он надеется, что это послужит стимулом для модернизации и улучшения сервиса.

Кроме того, в минусы курорту нужно записать высокие цены на продукты питания, недостаточное количество дополнительных услуг для туристов и многочасовые очереди на границе между Россией и Абхазией.

Между тем, власти Абхазии намерены вернуть утерянные позиции курорта. Впервые за долгое время номерной фонд увеличился на 30%. Так, в 2010 году были введены в эксплуатацию несколько крупных современных объектов: пансионат «Багрипш» на 500 мест, «Алекс бич-отель» на 200 мест и пансионат «Лазурный берег» на 150 мест в Гагрском районе; пансионат «Келасур» на 200 мест в Сухумском районе; гостиница «Апсны» на 200 мест в Гудаутском районе. В этом году в Гагре войдет в эксплуатацию гостиница «Сан Марина» на 400 мест. Плюс к этому, в последние годы значительно возросло число мини-гостиниц. Свои услуги сегодня предлагают более 50 объектов. Разнообразилась программа, предлагаемая туристам: в прошлом году в Абхазии было сертифицировано 20 новых туристических маршрутов.

Также сегодня эффективно решается вопрос быстрого и недорогого трансфера. В июне Россия открыла морское сообщение с Абхазией по маршруту Сочи — Гагры. После реконструкции железнодорожных путей из Сочи можно добраться до Сухуми на электричке. В ближайшее время откроется железнодорожное сообщение по маршруту Москва — Сухуми. Все это делает курорты Абхазии доступнее для российских туристов