Для начала стоит разобраться с терминологией: какие типы апартаментов встречаются в сфере недвижимости. Во‑первых, это гостиничные апартаменты, подразделяющиеся на два типа. Есть апартаменты как часть номерного фонда классического отеля. Это номера с мини-кухней, делающие более комфортным долгосрочное проживание гостей. Вторая популярная в мировой недвижимости тема — это классические апарт-отели (так называемые extended stay hotels или apartment hotels), в которых все номера предназначены для долгосрочного проживания. Спрос на такие отели в России также существует: скажем, в ближайшее время к выводу на рынок заявлено сразу несколько подобных проектов. Сервисные апартаменты — это комплекс номеров или квартир с организованным обслуживанием. В отличие от апарт-отелей в таких проектах минимизированы общественные зоны и пространства, больше площадь апартаментов и предлагается другой спектр услуг (многие из них — в режиме аутсорсинга). Еще один тип, который в последнее время получил особенно активное развитие на российском рынке недвижимости, — это жилые апартаменты. По сути это тоже квартиры, прописка в которых невозможна по тем или иным причинам. Такое жилье обходится покупателю дешевле, чем обычные квартиры. Сами же проекты отличаются более интересным дизайном общественных зон и наличием социального пространства. И наконец, еще один тип — это курортные апартаменты. В настоящее время большое количество таких апартаментов вводится в Краснодарском крае в рамках программы подготовки к Олимпиаде‑2014.
Апарт-отели vs сервисное жилье
Каковы различия между гостиничными и сервисными апартаментами? Сервисные апартаменты — это полноценная квартира, большая по площади по сравнению с гостиничными апартаментами. По планировке они приближены к квартире и могут включать от одной общей комнаты (в формате «студия» спальня не выделяется в отдельную комнату) до пяти. Встречаются пентхаусы, таунхаусы, в том числе многоуровневые. Гостиничные апартаменты — это студия или квартира с одной спальней. Значительно реже встречаются апартаменты с двумя-тремя спальнями. Планировка гостиничных апартаментов приближена к отельному номеру. На курортах встречаются как многокомнатные апартаменты в гостиничных зданиях, так и отдельные дома. Площадь гостиничных апартаментов сопоставима с площадью сервисных и составляет от 32 до 300 кв. м. Наиболее существенное различие касается требований к оснащению кухни. В случае гостиничных апартаментов подразумевается лимитированный объем кухонного оборудования, в сервисных апартаментах — расширенный.
Если анализировать ценовые сегменты, в которых развиваются оба типа апартаментов, мы увидим, что на мировом гостиничном рынке сервисные апартаменты практически не представлены в сегментах эконом и делюкс. В среднем сегменте, например, присутствуют курортные резиденции Pierre&Vacances и Oakwood Residences. В более высоком сегменте прайм — Somerset Serviced Residence (The Ascott), Ascott the Residence, Fraser Place and Residences, Oakwood Premier, Swiss Garden Residences, Premium residences Pierre&Vacancies. Среди компаний, управляющих апартаментами в апарт-отелях экономичного сегмента, наиболее известны Intown Suites, Studio 6 by the Blackstone Group и Choice Hotels International (США). В среднем сегменте это, например, Extended Stay Hotels (США), в сегменте прайм — Staybridge Suites by IHG, Residence Inn by Marriott, Homewood Suites by Hilton, Summerfield Suites by Hyatt. В самом дорогом сегменте делюкс примеры проектов встречаются, но, по сути, представляют собой сервисные апартаменты, как, например, The Marmara Hotel Manhattan.
Типы собственности
Существует несколько типов собственности на апартаменты. Прежде всего, это полная собственность. Здесь можно выделить три разные ситуации. Первая — покупатель приобретает апартаменты в собственность для постоянного личного использования. Другая ситуация — собственник не планирует жить в апартаментах и передает их обратно управляющей компании (leaseback), чтобы получать доход от суммы, вырученной компанией за аренду. Третий тип — это кондо-отель: отель с апартаментами, которые выкупаются в собственность частными лицами и могут быть либо использованы как временное жилье, либо сдаваться в аренду гостям отеля в то время, когда собственник не проживает в апартаментах. Стоимость лотов в случае кондо-отелей значительно варьируется: от 100 тыс. долларов до 2 млн. долларов. Время личного использования апартаментов владельцем неограниченно. Актив сравнительно легко продается на рынке или используется в качестве залога. Кондо-отели получили наибольшее распространение в США и Азии в крупных городах и курортных зонах
Частичная собственность на апартаменты в России известна по историям с таймшером, гремевшим 15–20 лет назад. Тогда она получила крайне отрицательное восприятие российской аудитории. Timeshare — это форма владения собственностью, при которой один объект недвижимости (обычно апартаменты на курортах среднего и прайм-уровней) принадлежит нескольким владельцам, каждый из которых может использовать его в определенные периоды времени, но не более 1–2 недель в год. Timeshare — наименее дорогой продукт: его стоимость исчисляется десятками тысяч долларов. Использование таймшера в качестве залога затруднено, поскольку банки рассматривают его как продукт, снижающийся в цене. Перепродажа также затруднена. Стоит отметить, что на мировом рынке форма частичного владения апарт-комплексом на условиях использования его в ограниченные периоды времени сегодня по-прежнему очень популярна, особенно в США.
Еще один вариант — это долевая собственность (fractional ownership), когда собственник покупает не конкретную квартиру (апартамент), а долю объекта недвижимости. В мировой практике долевая собственность на апартаменты чаще встречается на дорогих курортах. Стоимость продукта варьируется от 100 тыс. до 500 тыс. долларов. Срок собственного использования апартаментов — от 4 до 13 недель с возможностью разделения в течение года. Fractional ownership активно используется в качестве залога для получения кредита, поскольку рассматривается как продукт, растущий в цене. По этой же причине он легко реализуем на рынке. В настоящее время такой продукт на российский рынок планируют вывести сразу несколько компаний. Помимо полной или частичной собственности существует еще вариант аренды апартаментов.
Из тех проектов, что реализуются в России, на мой взгляд, можно выделить апарт-отель Ye’s в Петербурге. Темпы продаж апартаментов, которые они показали на рынке, — на зависть многим жилым комплексам. Если сравнивать с рынком жилой недвижимости, стоимость квадратного метра у них ниже, а лоты, а значит, и суммы сделки — небольшие. При этом проект рассчитан на инвесторов, которые вкладывают в квартиру как в бизнес, а не с целью проживания. В дальнейшем после ввода комплекса в эксплуатацию этой осенью управляющая компания будет сдавать их в долгосрочную аренду третьим лицам в интересах владельцев.
Владение апартаментами подразумевает некоторые дополнительные расходы: коммунальные платежи, платежи за обслуживание здания по договору об эксплуатации, отдельные платежи за разнообразные услуги, как, например, мытье окон, ежегодный налог на недвижимость и страховку.
Что привлекает целевую аудиторию
Какие факторы имеют значение для целевой аудитории апартаментов? Проведенный нашей компанией опрос показал, что для потенциальных арендаторов важен дизайн апартаментов, наличие широкого спектра сервисов, в том числе для детей и молодежи. Следующий момент — это соблюдение стандартов строительства в части, касающейся звукоизоляции, качества отделочных материалов и мебели, кондиционирования и вентиляции. По мнению опрошенных, именно это является тонким местом многих российских проектов. Также в списке приоритетов — качество управления объектом. Немаловажная вещь — уровень ежемесячных платежей. Многие арендаторы в момент заключения договора долгосрочной аренды не думают о дополнительных ежемесячных платежах, а выяснив, что они необходимы, неприятно удивляются. Также имеет значение транспортная доступность, расположение относительно школ, парков, ресторанов, магазинов, безопасность (ограниченный доступ на территорию, защита от вандализма и грабежей), чистота и регулярный вывоз мусора.
Увеличение доходности апарт-проектов
В рамках исследования мы также выявили факторы, увеличивающие доходность апарт-проектов. В первую очередь это так называемый lifestyle marketing: создание социальной среды, удобной для проживания представителей целевой аудитории. Второе — инновационная система управления. С технической стороны это, например, присутствие системы центрального управления зданием. Также важны инновации, позволяющие повышать уровень гостиничного сервиса. Важное условие повышения доходности проекта — ориентация на заключение долгосрочных партнерских контрактов, как с эксплуатационными компаниями, так и с клиентами: от 20 до 40% апартаментов сдаются на долгосрочной основе — более 3 лет. Четвертый фактор — это четкий и последовательный контроль расходов на всех стадиях проекта (инвестиционной и операционной). И наконец, пятое условие успеха — это выстраивание долгосрочных отношений с клиентами. В случае с апарт-проектами около 80% — это возвратные клиенты, которые при необходимости снова приехать в тот или иной город обычно предпочитают уже знакомый продукт.
Управляющие компании и сегментация на мировом рынке гостиничных и сервисных апартаментов
По материалам V Гостиничного конгресса девелопмента и инвестиций (Vth Hotel Investment&Development Congress)
Использованы материалы исследования «Апарт-отели vs Сервисное жилье» компаний Hospitality Income Consulting, Blackwood и DLA Piper
7-10 октября 2019 года в Москве состоится главное мероприятие года в индустрии гостеприимства - VIII международная выставка для профессионалов отельного бизнеса «ПИР-ОТЕЛЬ 2019». Ведущая выставка товаров и услуг для отелей из года в год выступает трендсеттером отрасли.
Несмотря на холодную погоду летом этого года, туроператоры не наблюдают роста так называемых last minute продаж путевок на пляжные курорты России и зарубежья.
Мы используем куки 🍪 на всех своих сайтах, потому что без них некоторые функции сайта не будут работать.
Вы можете посмотреть как включить поддержку cookie для своего браузера в помощи Яндекса.
