Константин Сторожев о новом «отельном» законе и рисках инвесторов в апартаменты

Константин Сторожев — генеральный директор УК «Valo Service» (комплекс апарт-отелей VALO), председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской Гильдии управляющих девелоперов.

— В Новосибирске в последние несколько лет активно развивается рынок сервисных апартаментов. Как вы его оцениваете?

— Рынок Новосибирска действительно один из продвинутых, но он пока еще в ранней стадии развития. Я так говорю, потому что много проектов с концепцией «продать и забыть».

— «Продать и забыть» — это когда проблемы с управлением апартаментами?

— Да, когда мы определяемся с партнерами, говорим, что для нас продать и забыть — не интересно. Мы с инвесторами должны жить и дальше, после сдачи дома, а их актив со временем должен становиться лучше, на то это и долгосрочные инвестиции.

Порой и сами девелоперы не до конца понимают, что важно создавать объект, который будет жить дальше, как бизнес. Это не столько стены, сколько сервис, интеллект и менеджмент. Сначала строится бизнес, а потом обносится стенами, все должно быть спланировано и понятно, как с этим дальше управляться.

Если вопрос управления не продуман, начинается хаос. Есть, скажем, пример, когда в комплексе апартаментов разом работает 26 управляющих компаний. И от этого плохо в первую очередь инвестору — снижается управляемость, падает репутация, возникают проблемы на пустом месте, когда один сдает юнит под четыре звезды, а второй ставит в соседнем двухъярусные кровати под хостел.

Наши инвесторы — те, кто вкладываются вдолгую, и их цель — чтобы объект приращивал капитализацию и приносил доход, при этом именно в такой последовательности, сначала капитализация, потом доход.

— Как на эту ситуацию влияет ситуация «дорогих» денег? Когда говорят, что проще положить на депозит, чем вкладывать в апарт-отель.

— Если рассуждать языком портфеля инвестора, это разные корзины. Есть консервативные, самые надежные стратегии, и там всегда есть недвижимость.

По сравнению с квартирами апартаменты гораздо более привлекательный вид консервативных инвестиций. В целом, в экономике не бывает, чтобы ключевая ставка была высокой, а инфляция низкой. И если люди придут через год, они то же самое за эти даже приросшие деньги уже не купят.

— Новосибирские инвесторы, которые вкладываются в Gagarin City («Гагарин Сити») и из других городов, в чем отличия и сходства?

— У нас в проектах всегда много инвесторов из других городов, которые приобретают такой актив осознанно. Новосибирск это деловой центр, хаб, через который идут большие транзитные потоки, перспективный город для инвестиций в отельную инфраструктуру. В перспективе туристические потоки будут только нарастать, этому способствует развитие города, экономические и логистические перспективы.

— Есть те, кто берет сервисные апартаменты, чтобы жить?

— Иногда люди покупают место, локацию. Берут и как универсальный формат: сын вырастет, может, будет жить, а может, будем сдавать. Мы при этом говорим, что проще отдельно купить или снять квартиру, а апартаменты сдавать. В любом случае и при любых целях покупки оснащение номера должно быть стандартным. В среднем, даже если берут, чтобы жить, обычно это недолго, пара месяцев. Такой формат позволяет человеку быть свободным, менять место для жизни, сохраняя доход.

— Ваши потенциальные клиенты — это, скорее, бизнес-туристы?

— Основной поток — это, конечно, деловой туризм. Но это не исключает и семейного туризма. Вообще, чтобы любой проект был устойчив, нужен возможно более широкий спектр потенциальных гостей.

— Может ли отель притягивать поток, или это комфортный отдых в чистом виде?

— Отелю важно быть интересным, чтобы стать магнитом. В Санкт-Петербурге мы сейчас запускаем концепцию с музеем, делаем выставочный комплекс в апарт-отеле, там будут происходить культурные мероприятия.

Если люди приезжают больше, чем на один день, им интересно, если что-то еще в самом отеле происходит. Это такой ценный бонус, а для отельера выгодно, если клиент задерживается на лишний день.

И в Gagarin City подобное обязательно будет. Мы вообще считаем, что Новосибирск очень близок Санкт-Петербургу с точки зрения, я бы сказал так, интеллигентности. Здесь наука, Академгородок, прекрасные театры. Также будем работать с программами оздоровления, так как считаем, что это очень перспективная вещь.

— Как вы оцениваете, в России развитие инфраструктуры поспевает за развитием турпотока?

— Нет. Сейчас целый ряд направлений испытывают бум спроса, это Алтай, Дагестан. Сейчас, думаю, практически в любом городе-миллионнике можно делать апарт-отели, везде есть свои туристы и свои потоки.

— Как повлиял на рынок закон о классификации мест размещения?

— Уверен, что это своевременное и мудрое решение: не закрыть и запретить, а организовать разумный рыночный механизм, который будет работать на благо гостей и рынка.

Постановление правительства о классификации объектов размещения было принято и раньше, но теперь документ подняли на уровень выше.

Ввели понятие реестра объектов размещения, в котором все, кто оказывает гостиничные услуги, должны быть зарегистрированы. Еще важная вещь — перекрытие возможности рекламы объектов, не внесенных в реестр, на площадках-агрегаторах.

Все объекты размещения должны пройти самоаттестацию, подать все данные о себе и до 1 сентября их должны проверить и подтвердить. Еще ряд изменений: раньше можно было зарегистрировать гостиницу на этаж, сейчас появились требования, должен быть отдельный вход. Отдельная категория апарт-отелей исчезает, признано, что это всего лишь разновидность отеля. Просто если у тебя номера с кухнями, тебе плюс балл.

Для собственников, сдающих объекты не в реестре, есть еще риск. С января, если юнит принимает гостей, надо платить туристический налог. Если хозяин не делает этого, он нарушает налоговое и миграционное законодательство: налог не платит, на учет тех, кто у него живет, не ставит. И даже если гость хочет заплатить туристический налог — это сделать невозможно.

— Правильно я понимаю, что спрос на рынке классифицированных средств должен вырасти из-за уменьшения предложения по неквалифицированным?

— В какой то мере так. Длинный тренд в том, что государство берет рынок и потихоньку его «причесывает», систематизирует. Те, кто раньше в апартаментах сдавали сами комнату или две, будут вынуждены прийти к управляющим компаниям и входить в реестр при их содействии. Или, например, если есть объект, который купили сто инвесторов, и там нет единой управляющей компании, либо она есть только в части здания. Им придется сдавать свои юниты по сарафанному радио, прячась от налоговой и миграционной службы. А если ты долгосрочный инвестор, принимать на себя такие риски неразумно.

Скоро заработает квалификационные коллегии, которые занимаются классификацией. И если будет подана жалоба на несоответствие сервиса звездности, то будет проводится проверка и звезды могут снять. Сейчас статус этого регулирования выведен на максимальный уровень, это введено отдельным разделом в закон о туристической деятельности. И с учетом того, что туризм признан президентом одной из приоритетных отраслей, полагаю, государство будет здесь работать с должным пылом и скоростью.

— Gagarin City идет на пять звезд, а изначально было четыре. Как решили поднять уровень?

— Пришло осознание, что этот проект можно сделать самым лучшим отелем в городе, хватит скромничать. И место, и проходимость, и стандарты дают возможность создавать отель самого высокого уровня, на пять звезд.

Мы открыли для гостей презентацию пилотного номера, он более комфортный, более стильный. Здесь пятизвездное наполнение — это касается многих нюансов, скажем, тип кровати и матраса, одеял, набивки, в номере должен быть столик и кресла.

— В чем отличия пятизвездочного отеля?

— В нем обязательно должен быть ресторан и водная зона, либо бассейн, либо спа, небольшой фитнес-зал, есть требования даже по срокам ожидания лифтов, по площади лобби и его оформлению. Gagarin City всем этим требованиям соответствует, в проект изначально было заложено практически все то, что должно было идти на пять звезд.

— Что несет для инвестора выход на пять звезд — затраты, прибыль?

— Будет немного больше требований к оснащенности номера, а все остальные расходы на девелопере. Собственник покупает не акцию, он покупает апартамент, и вкладывается в него, а в инфраструктуру вкладывается девелопер и управляющая компания. А вот сдается его номер более дорого.

— Помещения в отеле под коммерцию — они будут сдаваться или продаваться?

— Однозначно за девелопером останутся ключевые зоны, например, рестораны. Без этого нельзя быть уверенным, что помещение сохранит свою функцию. Это не исключает того, что управлять рестораном будет оператор.

Задача управляющей компании собирать всю инфраструктуру места в единое целое, потому что рестораны должны обеспечивать завтрак по нашим стандартам, и мы обучаем, объясняем, контролируем. Формулируем условия, с которыми они заходят, координируем, чтобы был максимально обеспечен уровень сервиса.

— Почему инвестор не может управлять своим юнитом самостоятельно?

— Если в гостинице каждый собственник начнет создавать «свой монастырь», то объект начнет страдать.

Самое важное — понимать, что покупается не объект недвижимости, а поток доходов, обеспеченный объектом недвижимости. И если каждый инвестор будет искать и находить свою свободу в рамках управления проектом, то это будет снижать капитализацию проекта в целом.

Одновременно у нас заключается несколько договоров: долевого участия, агентский договор управления на 12 лет и договор оснащения. Кстати, мы такую историю обсуждали и с Министерством экономического развития, как самый логичный и современный формат инвестиций в туристическую недвижимость.

Нами создан клуб инвесторов, где мы вместе обсуждаем развитие, проводим образовательные и культурные мероприятия. Бывает, инвесторы предлагают идеи по улучшению проекта и мы заходим в бизнес-партнерство. У нас около четверти покупок это повторные.

— Судя по регуляторным инициативам, рынок сервисных апарт-отелей будет на подъеме в среднесрочной перспективе. Как вы оцениваете рынок управляющих компаний — он достаточно насыщен? В чем уникальная особенность Valo?

— Работы всем хватает. Сейчас в управление апарт-отелями идут отельеры. К нам количество звонков с предложениями об управлении в последнее время выросло в разы, а закон даже еще и не заработал в полную силу, плюс гильотина еще не опустилась.

СЗ «Ситистрой»