Рассчитанный на 100 мест санаторий-профилакторий «Волжские зори» работал с 1971 года. В августе 1993-го он был приватизирован в составе АО «Синтезкаучук», в рамках договора, заключенного с Фондом имущества Самарской области (обе организации давно ликвидированы). После банкротства «Синтезкаучука» номинальный владелец санатория менялся неоднократно. В 2003-2014 годах собственниками профилактория были ООО «Тольяттикаучук», ООО «СИБУР Тольятти», OAO «Химпром», AO «Тольяттисинтез» — предприятия, подконтрольные нефтегазовому концерну «Сибур». В мае 2014 года «Волжские зори» продали Галине Исаковой за 26,4 млн рублей.
В 2019-м актив перекупил тольяттинский коммерсант Олег Селиванов, бизнес-партнер Виктора Викулова и Александра Котляра. А 16 января 2023 года администрация Тольятти продала ему участок размером 6,4 га под санаторием по кадастровой стоимости, за 25 млн рублей. Именно участок земли и был главным активом в сделках — его рыночная стоимость может составлять сотни миллионов рублей. До Селиванова уже делались попытки выкупить эту площадку, однако они были безуспешными. Дело доходило до суда, где выяснялось, что «земельный участок является лесным». Столкнулся с проблемой оформления прав на участок и Селиванов. Несмотря на договор с тольяттинскими властями, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области сделку регистрировать отказалось. И в июне 2023 года Селиванов обратился в арбитраж с требованием обязать управление «осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок».
В противостояние вокруг земли под «Волжскими зорями» вмешалась прокуратура Самарской области. Ведомство провело «прокурорскую проверку по спорному земельному участку», а затем в мае 2024 года вышло с иском в Арбитражный суд Самарской области, потребовав отменить всю цепочку сделок — от приватизации санатория в 1993 году до его продажи в 2023-м, а также вернуть санаторий и участок под ним Росимуществу.
Рассмотрение иска прокуратуры заняло более года. Закончилось оно в пользу Олега Селиванова: суд не нашел оснований удовлетворить требование надзорного органа, несмотря на то, что один из трех ответчиков по делу — администрация Тольятти — признал иск обоснованным. Прокуратура настаивала на том, что санаторий в силу положений Указа Президента РФ от 10 января 1993 года №8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» не подлежал приватизации и это «является достаточным основанием для истребования его в собственность Российской Федерации». «По версии прокуратуры, санаторий-профилакторий являлся учреждением здравоохранения, обслуживающим жителей региона, приватизация таких объектов не допускалась», — комментирует позицию надзорного органа партнер Адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Любовь Ваганова. Она отмечает, что суд отклонил эти доводы истцов о незаконности приватизации и указал, что «санаторий-профилакторий «Волжские зори» не являлся учреждением здравоохранения, оказывающим услуги жителям региона, находился на балансе ТПО «Синтезкаучук», не имел медицинской лицензии, медицинского оборудования, не обладал признаками юрлица».
«В материалы дела предоставлены документы, подтверждающие, что спорные объекты недвижимости были включены в план приватизации ТПО «Синтезкаучук» как единый социально-производственный комплекс: профилакторий «Волжские зори» (грязелечебница) без права перепрофилирования.
Установлено, что профилакторий построен за счет средств ТПО «Синтезкаучук» без привлечения средств соответствующего бюджета; имущество находилось на балансе ТПО «Синтезкаучук», собственное имущество у профилактория отсутствовало, что подтверждает отсутствие признаков юридического лица и что он не может являться учреждением здравоохранения», — комментирует итог рассмотрения дела адвокат Палаты адвокатов Самарской области Людмила Сенилова. Против доводов прокуратуры выступило и министерство здравоохранения Самарской области, которое в своем отзыве на иск указало, что «Волжские зори» «не относились и не относятся к сети государственных учреждений системы здравоохранения Самарской области».
Не нашел суд и оснований отменить сделку по покупке земельного участка в 2023 году. Суд отметил, что, согласно Земельному кодексу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют собственники зданий или сооружений, расположенных на них. Олег Селиванов является таким собственником, а следовательно, он просто воспользовался своим правом, тем более что «доказательства несоразмерности земельного участка площади объекта недвижимости отсутствуют». Более того, как выяснилось в ходе судебных разбирательств, основная причина, препятствовавшая продаже площадки, исчезла. По данным министерства природных ресурсов и экологии, участок исключен из городских лесов. Наконец, прокуратуре отказали в ее требованиях и в силу того, что истек срок исковой давности. Суд пришел к выводу, что срок предъявления претензий истек еще 15 лет назад — в 2010 году.
Несмотря на благоприятный для Олега Селиванова тренд, процесс закрепления за бизнесменом прав на санаторий «Волжские зори» и на земельный участок под ним еще далек от финала. В настоящий момент на весь имущественный комплекс наложен арест, который будет снят, когда решение суда вступит в законную силу. Только после этого возобновится процесс с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, приостановленный в январе 2024 года. Если и в этом споре Селиванов одержит победу, это станет финалом его борьбы за площадку.
Но считать этот процесс лишь формальностью и однозначно говорить о том, что бизнесмен сможет зарегистрировать сделку и оформить права на землю, пока нельзя. «Решение суда выглядит обоснованным. Но, учитывая наши сегодняшние реалии, 100-процентной гарантии, что решение устоит в вышестоящих инстанциях, нет», — отмечает юрист Людмила Сенилова.
Отдел недвижимости
