Предприниматели из Ростова и Сочи делят и одновременно продают «Хостинскую мацесту»

Элитный курорт на берегу моря

Популярный в СССР бальнеологический центр «Хостинская мацеста», расположенный в 200 метрах от черноморского пляжа, делят в суде ростовский застройщик, физические лица и его прежний собственник, предприниматель из Сочи. Одноименное ООО владеет построенными еще в советское время зданиями, требующими ремонта, площадь которых превышает 6,8 тыс. кв. м, а с 2015 года заключило договор аренды на 1,8 га сочинской земли до 2064 года. 

Комплекс включает в себя медицинское отделение, ванное отделение с 27 ваннами, отделение физиотерапии, зал лечебной физкультуры, 18-метровый бассейн на три дорожки, сауну, кафе и завод по розливу минеральной воды, а также корпуса реабилитации.

Несмотря на привлекательное расположение, комплексу долгое время нечего было предложить туристам. В отзывах посетили писали, что работают на территории крупного комплекса только бассейн и сауна, иногда кафе, здание ветшает, а знаменитый в СССР мацестинский источник недоступен.

Курортный комплекс продолжал функционировать в режиме бассейна до пандемии коронавируса, а в 2021 году, когда на черноморские курорты устремился поток туристов, а границы закрылись, собственник, которым на тот момент являлся Ацамаз Лалиев, решил превратить советское наследие в элитный бальнеологический SPA-курорт «Возрождение», а желающим продать апартаменты на его территории.

В сети появились ролики риелтеров, которые показывали, как проходят ремонтные работы внутри советских корпусов, комнаты с ваннами превращаются в элитные апартаменты по цене 280–300 тыс. рублей за кв. м, а участок вокруг совершенно ровный, что редкость для Сочи. Средства, вырученные от продажи, планировалось направлять на продолжение ремонта. Рядом с апартаментами должен был появиться элитный медицинский центр.

Правда, покупать будущие апартаменты клиентам предлагали по предварительным договорам купли-продажи. Участвовавший в проекте риелтор сообщил RB.RU, что сделки были, но другой участник рынка отметил, что в итоге реализовать проект не удалось.

Продал и передумал

В 2022 году Ацамаз Лалиев решил продать свое детище целиком. Первым покупателем 90%-ной доли в ООО «Хостинская мацеста» стал Севак Казарян, заплативший за нее 50 млн рублей. Еще 10% Лалиев передал Инге Гобозовой. Вскоре Казарян решил разделить свою долю и продал 45% в компании ООО «СЗ "Галактика"», которой владеет экс-депутат заксобрания Ростовской области Арутюн Сурмалян (ООО построило 285 тыс. кв. м жилья).

Правда, владельцами здания, стоимость которого, согласно договору купли-продажи, равнялась цене пяти однокомнатных квартир в Сочи, покупатели оставались не долго.

В 2024 году некий Сергей Киносян обратился в суд с требованием признать сделки купли-продажи недействительными. Заявление было подано в Ахматовский районный суд Грозного, который заочным решением с пометкой «к немедленному исполнению» постановил передать ООО прежнему владельцу, признав все предыдущие сделки ничтожными. Решение суда не публиковалось.

Также не известно, кто такой Киносян, но человек с аналогичным ФИО в ЕГРЮЛ указан как учредитель «Сочи-Инвест». В 2022 году ФССП не смогла взыскать с его компании 168 млн рублей по исполнительному листу от 2015 года и вернула его взыскателю с формулировкой «невозможно разыскать должника или его имущество».

Судебный инцидент

Лалиев на основании суденого акта уже грозненского суда обратился в налоговую и внес изменения в реестр, оставив себя единственным собственником, таким образом вернув компанию. В дальнейшем он мог бы назначить нового директора ООО, который имел бы полномочия продать объект недвижимости, пояснил RB.RU глава юридической компании «Эклекс» Артем Швайка.

Вероятно, Лалиев так и планировал сделать. В сети даже появилось объявления о продаже комплекса, но уже за 350 млн рублей, в 7 раз дороже, чем два года назад. Один из участников рынка пояснил журналисту издания, что для сочинского рынка недвижимости включение в договор купли-продажи заниженной стоимости объектов «нормальная практика», поэтому не факт, что первый покупатель заплатил меньше.

По мнению Артема Швайка, дело вокруг санатория является ярким примером, когда допущены множественные нарушения. Например, выглядит странно, что дело рассматривает районный суд, а не арбитражный. Юрист уверен, что в таких случаях суд на стадии принятия заявления видит злоупотребление и может отказать в возбуждении судопроизводства по делу. Согласно ст. 225.1 АПК РФ корпоративные споры должны рассматриваться в арбитражном суде. Районный суд не имел полномочий на рассмотрение подобного дела в целом, считает юрист.

Вызывает вопросы и то, что дело рассматривал суд, находящийся в Грозном, тогда как дейстующие лица зарегистрированы в других регионах, удивляет и то, что решение заочное.

«Суд указал, что не смог получить подтверждение от ответчиков, что они уведомлены о судебном заседании, поэтому вынес заочное решение и признал сделки ничтожными. Ответчики выступают собственниками действующего юридического лица, их контактная информация доступна для суда. Вероятнее всего, суд даже не пытался уведомить их о судебном процессе, что говорит о злоупотреблении полномочиями», — добавил Швайка.

По словам юриста, когда дело начало приобретать огласку, Ахматовский районный суд Грозного отменил свое заочное решение и отправил его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, который снова вступился за продавца. Суд отказался вводить обеспечительные меры и препятствовать новой продаже бальнеологического центра.

Оставшиеся без недвижимости покупатели обжаловали это решение, а 21 мая суд все-таки выдал исполнительный лист, ограничив распоряжение имуществом. Киносян и Лалиев от новых исков отказались, но судебные разбирательства продолжаются.

«Полностью согласен с решением суда, в деле присутствует множество правовых нарушений. Предполагаю, что у ответчиков есть все шансы выиграть дело и вернуть законные доли в компании», — констатировал юрист.

Зачем предпринимателям ООО «Хостинская мацеста»?

ООО «Хостинская мацеста» владеет зданиями советского бальнеологического центра на Октября, 4, площадью 6,8 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью 429 млн рублей, следует из материалов суда. Как удалось узнать RB.RU, компания заключила с администрацией Сочи договор аренды земельного участка на берегу моря площадью 1,8 га с ежегодной платой чуть более 4 млн рублей на срок до 2064 года. В сети до сих пор размешены объявления о продаже апартаментов на территории бальнеологического комплекса, цена за квадрат, которая встречается в объявлениях, достигает 600 тыс. рублей.

RB.RU обратился к продавцам апартаментов, но те не стали отвечать на вопросы журналиста и пообещали, что в редакцию «перезвонит юрист». На сайте по продаже апартаменты в корпусе А можно найти рендеры с будущим SPA-центром.

АК «Возрождение» позиционируется как отель бизнес-класса с бассейном, фонтаном, паркингом, аквапарком и современным лечебно-оздоровительным комплексом, а также управляющей компанией с функцией доверительного управления для получения дохода от сдачи. Продавцы обещают регистрацию в Росреестре, открыто бронирование. Стоимость апартаментов с ремонтом начинается от 10 млн рублей.

По мнению эксперта по инвестициям в недвижимость юга России Евгения Ткачева, покупка апартаментов в данном комплексе пока выглядят рисковым мероприятием.

«Инвестиционный объект расположен на арендованной земле, есть вероятность, что договор аренды могут попросить расторгнуть досрочно, что для Сочи "нормальная ситуация"», — пояснил Ткачев.

По мнению эксперта, продажа объектов по предварительному договору еще один достаточно рисковый вид покупки недвижимости. Сомневается эксперт и в доходности вложений. По его оценкам, планируемые 62-63% загрузки комплекса в течение года маловероятный показатель, так как курорт привлекает туристов только в летний сезон.

«Показатели по поводу доходности в финансовой модели завышены. Доходность, которая обешается застройщиком, вряд ли будет показана», — констатировал эксперт.

Не исключено, что у ростовского застройщика «СЗ "Галактика"» могут быть иные планы на развитие курортного комплекса. Стороны конфликта на запросы RB.RU на момент публикации не ответили.

Екатерина Струкова, новостной редактор