Нелегально построенные гостиницы: запретить или разрешить? Комментарии юристов и судебная практика

Начнем с нового дела из Тюмени

В мае этого года собственник гостиницы “Астория” выставила мини-отель на продажу, хотя мэрия добилась сноса здания как самовольной постройки. Гостиница продается за 40 млн рублей. В гостиничном объекте работают 13 номеров, еще пять нуждаются в ремонте.

К истории вопроса: 

Скандал из-за гостиницы разгорелся в 2017 году. Как стало известно администрации города, трехэтажное здание в центре Тюмени было построено незаконно: его возвели на участке, который не был поставлен на кадастровый учет, а также без разрешения на строительство. По этой причине здание признали самостроем и оно подлежало сносу. Исковые требования администрации поддержал суд первой инстанции. 

Владелец гостиницы не согласилась с решением суда и обжаловала его. Доводы собственника: в 1997 году она заключила договор долевого участия. По условиям договора оформить право собственности обязан был застройщик – компания «Инвестжилстрой». Поскольку компания не выполнила свои обязательства, собственник “Астории” не смогла зарегистрировать право собственности на объект.

В результате областной суд отменил решение о демонтаже здания. Верховный суд также поддержал владелицу гостиницы. На основании решения суда предприниматель смогла зарегистрировать право собственности на самострой, несмотря на то, что гостиница 20 лет числилась объектом незавершенного строительства. 

Ситуацию с сохранением права собственности на самовольную постройку “Астория” прокомментировала гостиничный юрист Анастасия Королева:

Юридически ситуация выглядит так: сначала предприниматель построила гостиницу, не имея на то правовых оснований. Когда дело дошло до суда, владелец смогла узаконить постройку, и уже после признания права собственности в судебном порядке отель был выставлен на продажу.

Самовольно построенные гостиницы: снести нельзя оставить

Как отмечают юристы, самовольные строения сейчас не редкость. По словам Анастасии Королевой, “чаще всего такие самовольные объекты возводятся на землях ИЖС. В основном это характерно для южных регионов нашей страны, но и в Москве такие постройки также возводятся”. 

Опасность в том, что предприниматель не всегда догадывается о том, что его отель или иное средство размещения является самовольной постройкой.

Положение о самовольной постройке регулирует статья 222 Гражданского кодекса РФ. Эта норма признает постройку самовольной, если здание, сооружение или другое строение были возведены (созданы): 

на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно соблюдение одного из условий.

Каким образом предприниматель попадает в суд с таким делом? - Здесь, как отмечает Анастасия Королева, есть два варианта. 

1. Предприниматель знает, что его строение незаконно, и выходит в суд с иском о признании права собственности. Администрация региона обращается в суд со встречным иском о сносе такого строения. 

2. В суд с исковым требованием о сносе строения обращается администрация региона, а предприниматель защищается в суде и просит суд узаконить самовольную постройку.

“Если еще лет 5-6 назад узаконить самовольное строение в судебном порядке было несложно, то в последние годы наметилась тенденция по ужесточению требований в этом направлении. Дела о самовольных постройках часто доходят до Верховного суда РФ, поскольку правовое регулирование по-прежнему имеет пробелы. И хотя снос самовольного строения является крайней мерой, удовлетворение исков административных органов о сносе появляются все чаще”, - говорит Яна Кузовлева.

Итак, для оформления права собственности на самовольную постройку в судебном порядке необходимо:

иметь права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта;

постройка должна соответствовать установленным параметрам;

сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

“Самовольно возведенные строения подлежат сносу, если хотя бы одно из указанных положений не соблюдается. При этом, для узаконения постройки все три составляющие должны быть выполнены. Анализ текущей судебной практики свидетельствует о том, что ни регион, ни общая площадь самовольной гостиницы не играют существенной роли при рассмотрении такого спора”, - уточняет Анастасия Королева.

Когда строение подлежало сносу (судебная практика): 

- При строительстве спорного объекта нарушены противопожарные нормы и правила, нормативный уровень фактического технического состояния спорного строения не соответствует требованиям нормативных документов, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан, завершение строительства спорного объекта в размерах существующего фундамента без нарушения противопожарных, санитарно-эпидемиологических, строительных, градостроительных и иным норм и правил невозможно.

- На своем земельном участке для садоводства собственник построил базу отдыха. В суде установлено, что строящиеся здания не предназначены для ведения садоводства, а строения используются для коммерческих целей. Кроме того, строительные, противопожарные нормы и технические регламенты при строительстве объектов на земельных участках не соблюдены.

- Жилой дом был фактически реконструирован в четырехэтажное здание гостиницы. Спорное строение возведено на публичном земельном участке, не предоставленном уполномоченным органом в установленном порядке для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации, в том числе без проведения государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, разрешения на строительство.

Когда самовольная постройка оставалась в собственности (судебная практика)

Несмотря на ужесточение требований, позволяющих признать право собственности на самовольную постройку, положительная судебная практика также есть. Она подтверждает, что для успешного узаконения самовольного строения необходима тщательная подготовка, которая включает в себя: 

приведение в соответствие документов на земельный участок с целевым назначением здания;

проверка здания на соответствие действующим правилам землепользования и застройки, градостроительным регламентам, требованиям СНиПов, СанПиНов, противопожарной безопасности как на момент строительства, так и текущим.

Иногда текущее территориальное планирование не допускает размещение гостиниц на конкретных земельных участках. В этом случае, чтобы не нести расходы на снос строения, необходимо привести его в соответствие с разрешенными видами для конкретного земельного участка.

По этой же причине стоит ответственно относиться к покупке недостроенных объектов недвижимости и тщательно проверять документы до сделки: ведь смена собственника не дает новому собственнику никаких гарантий при узаконении самовольного строения.

Яна Кузовлева привела случай из своей юридической практики: 

В 2004 году юридическим лицом на принадлежащем в собственности земельном участке в соответствии с разрешениями на строительство возведен объект незавершенного строительства (степень готовности 58%). В 2009 году продали земельный участок и этот объект в таком виде двум физическим лицам. Указанные лица в период с 2009 по 2019 года достроили здание без получения нового разрешения на строительство. Обратившись в администрацию для узаконения объекта получили отказ.

При изучении документов были выявлены нарушения допустимого количества этажей, предельно допустимого расстояния от границ участка до здания, безопасности конструкции из-за сложного рельефа местности и подземных вод.Также у администрации были претензии к внешнему облику здания. 

Обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение без устранения данных несоответствий было бы крайне рискованно: с высокой долей вероятности суд отказал бы в иске о легализации постройки и удовлетворил бы требования администрации о сносе.

Представляя интересы истца, при досудебной подготовке мы:

получили архивные данные БТИ о том, что с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства этажность здания не поменялась;

согласовали архитектурно-градостроительный облик объекта и провели работы по изменению фасада здания;

оформили письменные согласия у собственников смежных участков о том, что они не возражают против расположения нашего здания и претензий не имеют;

получили геологическое заключение о безопасности и стабильности рельефа;

получили заключения о санитарно-эпидемиологической, противопожарной и строительной безопасности здания;

подготовили исполнительную съемку участка с посадкой здания для подтверждения соблюдения требований нулевого процента застройки и отсутствии охранных зон в зоне застройки.

Именно благодаря такой тщательной подготовке к процессу нам удалось добиться легализации постройки, даже несмотря на активную позицию администрации в судебном процессе против этого.

Как видим, ошибки, допущенные прежними собственниками при строительстве, пришлось устранять уже новым собственникам, потратив на это немало нервов, сил и средств.