Как спроектировать прибыльный отель экономкласса

Самый популярный концепт экономичного отеля в линейке наших брендов – Hampton by Hilton. В настоящее время таких отелей более 1800 в мире, еще 400 – в проекте. Это больше, чем количество отелей любого другого бренда. На 70% строительство новых отелей осуществляют те собственники, которые уже владеют отелями этого бренда и понимают, насколько он эффективен. В России проекты этого бренда сейчас находятся в стадии проектирования и строительства.

С точки зрения строительства Hampton by Hilton – компактный отель: здесь нет бассейнов, больших конференц-залов. То есть под строительство такого отеля потребуется небольшой земельный участок. Площадь здания тоже компактная, благодаря чему объект может управляться небольшим числом персонала. С этой точки зрения концепт тоже очень экономичный. Номерной фонд Hampton by Holton в среднем от 150 номеров. Предпочтительная стратегия – строительство объекта.

Особенность концепта Hampton by Hilton – экономичная цена при высоком качестве комфорта размещения и дружелюбном персонифицированном сервисе. В стоимость проживания в отеле входят завтрак, бесплатный интернет, возможность пользования бизнес-центром и фитнес-центром, которые работают 24 часа в сутки.

Один из ключевых параметров при проектировании отеля – площадь здания в расчете на один номер. Если для Hampton by Hilton в экономичном сегменте она составляет 41.4 м2, то, для сравнения, для пятизвездочного отеля Hilton – 70-80 м2 на один номер. То есть площадь в расчете на номер пятизвездочного отеля больше почти в два раза, а соответственно - в два раза больше и затраты на один номер на стадии чистого строительства, не говоря уже об оснащении, отделке и других инвестициях.

Нужно обратить внимание, что различия в площади номера категории «Стандарт», включая ванную, в отелях разных брендов значительны. Этот показатель 32 м2 для Hilton, 28 м2 для Doubletree by Hilton, 24 м2 для Hilton Garden Inn в средней ценовой категории и 21 м2 для Hampton by Hilton. Естественно, в каждом отеле предусмотрена и часть номеров более высокой категории, отличающихся большей площадью.

Остановимся на основных параметрах по девелопменту отеля Hampton by Hilton на примере одного российского объекта. Общая площадь отеля на 173 номера составляет 7166 м2. Отель спроектирован с учетом российских норм, требований и стандартов. Замечу, что такой же отель, спроектированный в Западной Европе, Англии или США, будет иметь гораздо лучшие показатели – 35-36 м2 в расчете на один номер, при том что площадь номера останется неизменной – 21 м2. Это связано с тем, что в России более жесткие требования и нормы, часто – устаревшие, как, скажем, требования к площади кухни или размещению дополнительных служб, вроде охраны, которые не используются в отелях других стран мира.

Ориентировочная стоимость строительства российского отеля Hampton by Hilton составляет 65-75 тыс. евро за один номер без НДС, стоимости земли и внешних коммуникаций. В таком ценовом сегменте, если отель грамотно запроектирован и примерно укладывается в те площади, которые я обозначил, можно рассчитывать, что вы уложитесь в эту цену, включая оснащение, меблировку, подготовку к открытию и даже банкет по случаю открытия. Что касается НДС, то когда вы считаете экономичные проекты, НДС можно исключить, поскольку эту сумму вы сможете вернуть по завершении строительства.

Каковы требования к локации Hampton by Hilton. Мы рекомендуем выбирать площадки в центральных районах, вторичных локациях и пригородах с высокой бизнес-концентрацией. Иногда мы отказываемся идти в какой-то регион, если видим, что на ближайшие 5-7 лет рынок там уже перенасыщен. Но если в этом городе есть доступная для открытия отеля площадка с хорошим местоположением, удобным для клиентов, мы готовы строить там отель, понимая при этом, что придется жестко конкурировать с другими игроками рынка. Расчет на то, что мы сможем конкурировать успешно и привлечь в свой отель часть гостей уже открытых объектов.

Стандартный номер отеля достаточно просторный, оснащен всем, что необходимо для бизнесмена и туриста. Предусмотрен диван, который можно разложить. Это позволяет разместиться в номере целой семье (родители и двое детей). Дополнительная инфраструктура отеля включают ресторан (кухня и зал занимают первый этаж отеля), конференц-зал и переговорную (на втором этаже) и фитнес-центр на цокольном. Это небольшая комната, где нет саун, бассейна, душевых и туалета. Только кулер и бумажные полотенца. Гость переодевается в номере и спускается в фитнес-зал, чтобы позаниматься спортом. После тренировки он поднимается в номер и уже там принимает душ.

Если грамотно запроектировать отель, все общественные зоны можно разместить в пределах контура высокой части здания. Не обязательно первый этаж делать больше по площади. Площадь типового и первого этажей абсолютно одинаковы. Это позволяет разместить здание на небольшом участке земли. На цокольном этаже отеля находятся прачечная, раздевалки для персонала, склады, гостиничные офисы, где работает бухгалтерия и руководство отеля. Здесь же может быть расположен фитнес-центр. Хочу отметить достаточно эффективную коридорную систему. Размещение зон, увязка всех потоков, перемещение гостей и персонала в отеле – все это важно для операционной рентабельности проекта. На площадке, где размещен отель, мы предусматриваем парковочные места, подъезд и отъезд от отеля, место складирования мусора.

Работая с проектами, которые нам приносят потенциальные российские партнеры, мы часто обращаем внимание на то, что они очень неэкономичны. Отели уровня «3 звезды» проектируются на площадях от 50 до 80 м2 в расчете на один номер. Такие проекты приходится перерабатывать. В этой связи мы рекомендуем еще на начальной стадии приглашать проектировщиков и консультантов, которые уже имеют опыт работы с такими гостиницами, поскольку от их профессионализма во многом зависит экономика проекта, стоимость строительства и возврат инвестиций.

Открытая информация по стоимости строительства отелей различных категорий имеется только по США. Согласно исследованию компании HVS для отеля формата Hampton by Hilton это порядка 96 тыс. долларов за номер. В России эта цифра, к сожалению, будет больше по причине дороговизны земли и коммуникаций. Если в США их стоимость составляет порядка 16% от общей стоимости проекта, в России я не видел проектов, где бы это было менее 25%. Иногда земля и коммуникации обходятся до 50% от стоимости проекта.

Начиная проект в гостиничном бизнесе, нужно помнить, что нельзя строить отель, что называется, для себя и для своих друзей. Вопрос номер один – кто ваш клиент, сколько он готов платить за отель этого уровня, какой отель хотел бы видеть. Проектируйте отель, который будет пользоваться спросом у приезжающих в данный конкретный город.

Не забывайте, что для того, чтобы сделать бизнес прибыльным, нужно привлекать профессионалов. Желательно, чтобы ваша команда включала профессионального девелопера, который правильно оценит стоимость строительства и сможет контролировать процесс. Должен быть профессиональный консультант, который проведет маркетинговое исследование и составит бизнес-план. И, наконец, конкурентные преимущества объект получит при условии работы с профессиональным оператором и наличии сильного бренда. Даже если сегодня в каком-то регионе, городе нет ни одного отеля международного класса, уверяю вас, что лет через пять на этих рынках уже будет жесткая конкуренция и без сильного бренда завоевать хорошие позиции на рынке будет сложно. И, наконец, не последнюю роль в экономике проекта будет играть поддержка местных властей и упрощение различных бюрократических процедур.

A – кровать 1.5х2 м
В – передняя спинка кровати
С – картина
D – стул
Е – передвижной письменный стол
F – светодиодный настенный светильник
G – шторы
H – зеркало
I – светомаскирующая штора
J – диван
K –переносной светильник
L – телевизор с плоским экраном
M – сейф, ведерко для льда/кофейник
N – напольное покрытие
O – розетка
P – рейка для полотенец
Q – утюг, гладильная доска
R – раздвижная дверь в ванную
S – платяной шкаф с тремя секциями
T – шкафчик для полотенец
U – унитаз
V – зеркало со светильником, установленном над ним
W – душевая кабина
X – кран душевой
Y – кафельная плитка

По материалам IV Гостиничного конгресса инвестиций и девелопмента