Большие перемены

Реновация как неизбежная стадия взросления любого гостиничного объекта

Сегодня мы имеем дело не просто с гостями, а с профессиональными путешественниками, которые, выбирая направление для отдыха, опираются на четкие критерии выбора, у которых уровень комфорта и качество номеров, питания стоят на одних из первых мест.

Локация гостиницы, удобный путь из аэропорта, удобный номер, вид из окна на историческую часть города или на современную оживленную улицу, честный вкусный завтрак, тренажерный зал и Интернет — это комфорт и уют, который выбирают наши гости. Обострение борьбы за гостя, а значит, и за деньги, растет с каждым годом. И выиграть борьбу с устаревшим номерным фондом и входными группами невозможно. Новое и молодое неизбежно будет теснить старое и неповоротливое. Шанс побороться за гостя есть, если успеть все сделать вовремя и на необходимом уровне.

Гость диктует условия

Мы провели опрос с марта по июль 2016 года в Ставропольском и Краснодарском краях, Ростовской области среди гостей отелей уровня 3 и 4 «звезды», мини-отелей (в опросе приняли участие 340 человек). Основными критериями выбора отеля для проживания опрошенные гости назвали следующие позиции:

— безопасность — 58%;

— стоимость номера — 52%;

— современный и удобный номер — 51%;

— стоимость завтрака — 48%;

— удобное расположение — 39%;

— выбор дополнительных услуг — 22%;

— возможность проживания с детьми — 17%;

— проживание с животными — 9%.

Современный и чистый номер, хороший сон, безопасность нахождения в гостинице, а также вкусный завтрак и его стоимость имеют важное значение.

Нужно отметить, что долгие годы низкая конкурентная среда, хорошая загрузка в течение года и стабильный спрос со стороны гостей на услуги отелей позволяли собственникам с комфортом отодвигать вопрос обновления на последнее место. Часто в своей практике мы встречаем отели, которые год за годом работают на том, что давно должно быть списано или отправлено в утиль.

В текущий момент, когда осознание изменений приходит, встает вопрос нехватки инвестиций на реновацию, понимание того, что в определенный период доход от объекта будет ниже привычных показателей, а в каких-то особо сложных случаях грозит остановкой работы гостиницы на период проведения работ. Интенсивная эксплуатация гостиницы без создания необходимых фондов и направления прибыли на решение иных задач ставит порой неразрешимые вопросы и может привести как к потере рынка, так и к потере актива.

Правильная реновация

Реновация возможна для двух типов гостиниц: действующих (в момент реновации объект не останавливает свою коммерческую деятельность) и для объектов, полностью или частично выведенных на реновацию (чаще всего это не реновация, а редевелопмент или реконструкция) без присутствия гостей в гостинице.

Для действующих объектов реновация — это сложный и дорогостоящий процесс, сопряженный с неудобствами для гостей, риском остановки гостиницы на период проведения и финансовыми потерями, отсутствием знаний и опыта проведения подобных работ, нехваткой необходимых специалистов с должной квалификацией.

Организация работ поэтапно — важный элемент в процессе реновации. Для снижения имеющихся рисков необходимо разработать «дорожную карту» проводимых работ.

Оценить объем выводимого на реконструкцию номерного фонда и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень загрузки и дохода объекта в период реновации, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения обновлений (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменения категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку (в случае изменения категорий номеров), план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.

С чего начать?

Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо запланировать и реализовать, чтобы к назначенному сроку получить результат, а не унылое разочарование.

Мы провели более 30 проектов реновации, и, опираясь на опыт, я рекомендую начать работы с проведения технического аудита, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные больные места отеля.

Анализ технической документации, проекта реконструкции (если таковой был) позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современным требованиям к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы на время проведения.

Если объект выведен из коммерческой эксплуатации, то это, безусловно, упрощает возможность проведения комплекса работ.

Большая часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 1970–80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило, работа с таким «историческим наследием» ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых узлов, а в некоторых случаях и увеличению их количества. Зоны кухни, входные группы также потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка. Часто после технического аудита реновация превращается в реконструкцию и реализацию нового проекта.

Из опыта, разработка точного плана с указанием мероприятий, проводимых на объекте, сроков выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие. Есть план работ, определены ресурсы, значит, есть шанс получить реновируемый объект в установленный срок.

Строго по плану

Реновация гостиниц требует соблюдения четкой последовательности в работе для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля с учетом всех необходимых работ по доведению отеля до запланированного состояния. Сделать оценку проводимых работ, смету работы, разработать спецификацию на используемые материалы.

Далее необходимо установить сроки выполнения работ и этапы и последовательность работ. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, понимания начала работ согласно загрузке отеля (в случае, когда реновация проводится частично или поэтапно). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировав освобождающийся персонал.

Имеющийся опыт проведения подобных работ при грамотном планировании позволяет не останавливать полностью работу отеля, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств или каких-либо ограничений в отдыхе и использование инфраструктуры комплексов.

До начала работ необходимо провести все процедуры согласования с надзорными органами и заложить для этого в проект необходимое количество времени и средств. Согласованный проект для начала работ — возможность избежать неожиданностей.

При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдении сроков поставок, наличии всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть также сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.

Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило, экономия ведет к остановке и выводу номера из продажи на длительный срок. А это повторные финансовые потери. Отель работает каждый день. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля — это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.

Проект всему голова

Практика показывает, что при создании проекта с дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиПов, СанПиНов, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзора, Роспотребнадзора региона вашего проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требуют проработок на этапе разработки проекта. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными возможностями.

Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:

1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны;

2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь;

3. Гостевые зоны и номерной фонд;

4. Зона лобби и стойка приема и размещения;

5. Конференц-зона;

6. Бьюти-зона;

7. Служебные помещения и общественные зоны;

8. Коммуникации и инженерные узлы;

9. Лифтовые шахты и холлы;

10. Ресторан и кафе;

11. Фасад здания.

Нужно отметить, что проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все важные элементы:

1. Системы безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения

2. Системы вентиляции и кондиционирования

3. Системы контроля доступа персонала на объект.

Для современного отеля также важно наличие на всей территории отеля широкополосного скоростного Интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их также следует учитывать в разработке проекта, что исключит проведение в дальнейшем дополнительных работ.

Цена вопроса

Грамотное планирование и расчет всех проводимых работ позволит получить взвешенный бюджет проекта с учетом всех затрат на его проведение и реализацию.

Опираясь на опыт, можно сказать, что гостиничный комплекс площадью до 2500 кв. метров потребует не менее шести-семи месяцев на полную реновацию при тщательно подготовленном проекте. Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня «3 звезды») площадью от 18 до 22 кв. м составит от 900 тысяч до 1,3 млн рублей.

Часто из поля зрения при реализации проекта уходит расчет «пускового комплекта», который может включать в себя в зависимости от уровня проекта и объема реновации следующие позиции: закупку расходных материалов, индивидуальной химии в номера, закупку текстиля (полотенца, салфетки, покрывала и шторы), дополнительных элементов в номер (чайная станция, кофейная станция, гладильная доска, утюг). При разработке проекта номера необходимо полностью проработать комплектацию и произвести расчет сметы с учетом складских запасов.

Сегодня все больше владельцев и управляющих отелями задумываются над проектами реновации как над одним из главных элементов в растущей конкурентной борьбе. Важно подходить к данному процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию проекта. Грамотное планирование проекта реновации — это один из шагов к увеличению гостевого потока и прибыли на объекте. Привлекайте профессионалов, они помогут решить вам многие сложные вопросы и оптимизируют время и ваши инвестиции. И главное — довольные гости в вашем новом отеле!