Модератором обеих сессий выступил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай представила обзор макроэкономики и туристической отрасли, отметив замедление темпов роста ВВП и оборота розничной торговли, что отражается на бизнесе, но при этом внутренний туризм поддерживается благодаря росту доходов населения и стабильным расходам на отдых. За январь—июль 2025 года число турпоездок выросло на 5%, лидируют Краснодарский край, Москва и Московская область, при этом растет и въездной туризм прежде всего из Казахстана, Китая и Узбекистана. На рынок существенно влияют новые государственные меры — туристический налог, невозвратные тарифы, классификация средств размещения и программа легализации гостевых домов. Объем инвестиций по постановлению №141 с 2021 года превысил 2,1 трлн руб., на этапе строительства и планирования остаются сотни проектов, включая «Azimut Отель Сколково» в Москве и Lahta Towers в Санкт-Петербурге. Несмотря на рост стоимости строительства, спрос на объекты и тарифы продолжает увеличиваться особенно в люксовом сегменте, что обеспечивает высокую доходность и поддерживает интерес инвесторов к гостиничной недвижимости.

Директор дирекции по реализации проектов АО «Корпорация “Туризм.РФ”» Михаил Шелдунов рассказал о развитии туристической инфраструктуры с господдержкой, отметив, что в работе находятся проекты более чем на 11 тыс. номеров: 5300 строится, 3480 проектируется, 580 уже введено, а до конца года планируется сдать еще 740. Корпорация, выполняя роль гаранта для инвесторов и регионов, обеспечивает продолжение реализации проектов и поддерживает строительство даже в условиях кризиса девелоперского рынка и сложностей с импортозамещением. Регионы все активнее берут на себя роль соинвесторов и разделяют риски, примером стали Сахалин, Татарстан, Приморье, Магаданская область и Республика Саха (Якутия). Среди ключевых направлений — «гринфилд»-проекты, включая парк «Три вулкана» на Камчатке и крупные кластеры в Краснодарском крае, Иркутской области, на Сахалине и в Алтае. Для повышения эффективности внедряются мультиагентные проектные команды с использованием ИИ. При этом особое внимание уделяется формированию конкурентного туристического продукта, в том числе для китайских туристов, с упором на природные локации и санаторно-курортное лечение как ключевые преимущества России.

Генеральный директор AZIMUT Hotels Максим Бродовский отметил ключевые вызовы отрасли: необходимость увеличивать доходность (формула price+location+product), растущую значимость продукта и качества сервиса, а также кадровый дефицит, из-за которого персонализация услуг сочетается с сокращением штата при росте зарплат. Для удержания сотрудников компания развивает онлайн-платформу обучения. Среди внешних факторов спикер выделил перспективы роста въездного турпотока после возвращения международных платежных систем, что особенно укрепит премиальный сегмент, но может негативно сказаться на отелях 2–3*. Дополнительные риски связаны с введением туристического налога, который может существенно ударить по небольшим объектам, тогда как премиальный сегмент его «переварит». В числе перспективных направлений — развитие электронной визы и конкуренция отечественных онлайн-сервисов с международными платформами.

Партнер, руководитель практик «Отельный бизнес, гостеприимство и индустрия развлечений» и «Недвижимость и строительство» Nordic Star Арина Довженко представила юридико-практический взгляд на проекты с участием международных отельных операторов. Несмотря на уход некоторых международных отельных брендов из России, к российскому рынку сейчас проявляют интерес операторы из иных юрисдикций, например, стран Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии. Она подчеркнула, что международные операторы чаще всего привлекаются к классическим гостиничным проектам с единым собственником, где в рамках проекта заключаются три ключевых договора на услуги оператора: договор оказания технических услуг (TSA), договор управления гостиницей (HMA) и лицензионный договор на использование бренда оператора. Наиболее сложными вопросами в таких договорах является согласование отклонений от стандартов бренда оператора, ответственности за финансовые результаты гостиницы, оснований расторжения, размера компенсации оператору при расторжении и применимого право — рекомендуется право нейтральной юрисдикции (например, Гонконг, Турция). Nordic Star сопровождает такие сделки, помогая как собственникам, так и операторам в адаптации проектов к требованиям брендов.

Генеральный директор дизайн-отеля «СтандАрт» Елизавета Никитина поделилась кейсом первого в России дизайн-отеля, отметив основные кадровые вызовы отрасли: дефицит специалистов, высокую текучесть, слабую мотивацию и «конфликт поколений». Для привлечения и удержания персонала отель развивает собственные образовательные проекты — «Школу администраторов» для подготовки специалистов с управленческими навыками и «Школу успешного менеджера» для сотрудников, готовых к карьерному росту. Эти программы в сотрудничестве с вузами и наставниками из команды позволяют формировать кадровый резерв, снижать текучесть и укреплять корпоративную культуру. Отель делает ставку на бренд и вовлечение персонала в ценности искусства, превращая сотрудников в амбассадоров, что помогает удерживать мотивацию и развивать уникальную концепцию.

Заместитель генерального директора Национального института аккредитации Росаккредитации Александр Андринатьев рассказал о новых правилах классификации и ведении единого реестра средств размещения. С 1 января 2025 года действует обновленная система классификации средств размещения: сначала самооценка объекта и внесение данных в реестр, затем на усмотрение владельца экспертиза аккредитованной организации с присвоением «звезд» гостиницам и санаториям. Теперь агрегаторы должны размещать информацию только о тех средствах размещения, которые есть в реестре. Сведения о них передаются через API и доступны агрегаторам в режиме реального времени. Уже более 24,5 тыс. объектов прошли самооценку, свыше 1,5 тыс. получили «звезды» по новым правилам, а 9,5 тыс. объектов — от гостиниц до кемпингов и санаториев — вышли в правовое поле. Для того чтобы туристы получали сервис, соответствующий «звездности», изменили также требования для организаций, которые их присваивают. В таких организациях должно быть не менее пяти экспертов, для которых вводится персональная ответственность и обязательная аттестация.

Президент Общенационального союза индустрии гостеприимства (ОСИГ) Алексей Волков отметил новую систему классификации и развитие туротрасли, подчеркнув важность не только привлечения туристов, но и создания общественных пространств, УТП на объектах гостеприимства. Алексей Витальевич подчеркнул важность работы проектного офиса «Мастерская гостеприимства», появление в реестре новых типов размещения, включая глэмпинги и модульные отели, и риски прихода на рынок неквалифицированных инвесторов. В Крыму, например, строятся десятки тысяч номеров, но без полноценной инфраструктуры и грамотного оператора такие проекты потеряют стоимость и обещанную инвесторам доходность. По нацпроекту «Туризм» планируется построить 68 тыс. номеров и увеличить въездной турпоток до 16 млн человек, что инспирирует появление новых национальных гостиничных операторов и развитие сегмента курортной недвижимости, включая гостиницы, которые могут быть построены на базе ФЗ-214. Волков подчеркнул необходимость проектной и финансовой грамотности инвесторов, а также тесного взаимодействия бизнеса и региональных властей.

Руководитель подразделения «Туризм» АО «Банк ДОМ.РФ» Анна Маликова сообщила, что льготное финансирование по 141-му постановлению прекращено, и теперь основная надежда на программу «Пять морей» озера Байкал, которая должна его заменить. Однако многие инвесторы приостановили проекты, что грозит неосвоением выделенных субсидий. В настоящее время решается вопрос об их перенаправлении, возможно, на объединенную программу Минэка и ДОМ.РФ, сочетающую механизмы 141-го постановления и финансирования объектов культурного наследия, где ставки составляют от 4% до 9% годовых. Параллельно идет адаптация 214-ФЗ для регулирования гостиничного строительства и недопущения появления апартаментов на участках с гостиничным обслуживанием, а также разрабатываются модели с участием управляющих компаний, позволяющие эффективно работать с множеством собственников. По словам Маликовой, реализация крупных объектов выглядит более предпочтительной, поскольку для мелких инвесторов бремя долгосрочного кредитования (12–15 лет) часто оказывается неподъемным.

Директор департамента развития гостиничной компании Alean Collection Андрей Абрамов подчеркнул, что инвестиционная привлекательность отелей напрямую связана с продуктовой концепцией, которая определяет операционные результаты. Alean Collection управляет более чем 2000 номеров и работает как с централизованными курортами, где инфраструктура уже создана (например, Архыз), так и с децентрализованными, где отели формируют полный комплекс услуг по системе «ультра все включено». Концепция продукта отвечает на вопросы о целевой аудитории, востребованном формате отеля и бизнес-модели, позволяя создавать уникальное предложение, управлять эффективностью и превращать объект в устойчивый инвестиционный инструмент.

Директор по развитию УК «АНИС отель» Наталья Красногорова отметила рост интереса к апарт-отелям и представила опыт ЖК «Хорошевский» с 500 апартаментами, где два здания площадью около 30 тыс. кв. м управляются профессиональными отельерами. Один корпус ориентирован на среднесрочное размещение до шести месяцев, другой работает по модели классического отеля. Апартаменты площадью от 42 кв. м оборудованы кухнями и классифицированы как 4-звездные, а гости пользуются инфраструктурой жилого комплекса и спортивными площадками, созданными дополнительно. Загрузка достигает 90% на долгосрочном размещении и 65–70% на краткосрочном, а годовая операционная рентабельность составляет 60–63%.

Генеральный директор Балтийской строительной компании Юрий Сапожников подвел итоги развития направления сервисных апартаментов за последние десять лет. После ухода Marriott компания сформировала собственную управляющую структуру ACTIVHOTELS и перевела проекты под прямое управление. В составе комплекса «Звезды Арбата» было реализовано около 20 тыс. кв. м апартаментов и сопоставимый объем гостиничной инфраструктуры. Такой формат позволил успешно пройти пандемийный период: апартаменты пользовались высоким спросом, сделки заключались даже в дистанционном формате. В настоящее время долгосрочная загрузка апартаментов приближается к 100%, посуточная — к 50%, при этом большая часть объектов уже реализована. По словам Юрия Сапожникова, сервисные апартаменты подтвердили статус самостоятельного и востребованного сегмента рынка.

Начальник управления программно-целевого планирования Комитета по туризму города Москвы Ольга Нечаева подчеркнула, что туризм определен для столицы как стратегически важное направление, охватывающее как индивидуальных путешественников, так и деловой сегмент. Москва быстро адаптировалась к новым условиям после пандемии, а деловой туризм стал одним из драйверов восстановления отрасли. Сегодня каждый пятый гость из российских регионов и каждый восьмой иностранный турист приезжают в столицу именно с деловыми целями. Эта категория гостей играет заметную экономическую роль и положительно влияет на имидж города — они тратят больше, чем обычные путешественники, выбирая отели более высокого уровня. Кроме того, около 40% бизнес-туристов возвращаются в Москву уже для отдыха с семьей. Город, в свою очередь, стимулирует спрос с их стороны, развивая инфраструктуру, взаимодействуя с представителями отрасли, строя конгрессно-выставочные площадки, а также продвигая столицу в российских регионах и на приоритетных международных направлениях. С учетом растущего турпотока к 2030 году в Москве планируется ввести 25,7 тыс. новых номеров. При этом, по мнению эксперта, важно делать акцент не только на размещении, но и на создании многофункциональных пространств, которые формируют у гостей дополнительный положительный опыт.