Сергей Логоша: «Отель — это механизм, который нужно своевременно обслуживать, не дожидаясь поломки»

Первый шаг

Признаться честно, разговор о реновации я бы начал с совсем другого вопроса, а именно с финансирования подобного проекта и выбора подхода к его реализации. Существует несколько возможных сценариев. Каким из них воспользоваться, решает собственник здания либо тот, кто финансирует весь процесс и определяет масштабы изменений.

Если речь о самом масштабном варианте, то в таком случае отель закрывается полностью. Однако даже в подобной ситуации собственник здания, уже однажды вложивший деньги в строительство отеля, как правило, стремится, прежде всего, изменить «картинку», либо вовсе не затрагивая инженерные системы, либо сведя расходы по данной статье к минимуму. Объяснение простое: финансовые возможности при любой реновации ограничены.

Однако, на мой взгляд, если есть желание достичь максимальных результатов — увеличить поток гостей, сделать отель более привлекательным и комфортным, — необходимо уделить пристальное внимание реновации коммуникаций, инженерных сетей отеля. Именно за это ратуют технические службы отеля.

Цена вопроса

Понятно, что при капитальной реновации увеличиваются и объемы финансирования. Да, как правило, собственник знает обо всех проблемах принадлежащего ему объекта. Вообще замена инженерных сетей — удовольствие дорогое. Объяснение на поверхности: даже если собственник хочет поменять только внешнюю «картинку», зачастую приходится вскрывать стены и потолки здания, в результате попадая в технические ниши и помещения. Иными словами, в ходе таких работ неизбежно затрагиваются инженерные коммуникации. А в этом случае по закону необходимо согласовывать свои действия с соответствующими органами. Как следствие, возникают затраты на создание проекта и воплощение его в жизнь, что, помимо дополнительных затрат, еще и увеличивает сроки реновации.

Очень часто собственники, понимая, что отельный бизнес движется вперед и прогресс не стоит на месте, идут на ремонт или замену инженерных систем. Владельцы отелей осознают: эти шаги в конечном счете приведут к определенной экономии средств или плюсам для гостей, в том числе обеспечат более комфортные условия проживания.

Кстати: параллельно можно в процессе реновации исправить ошибки, которые, возможно, были допущены на этапе строительства отеля или во время текущих ремонтных работ.

Конечно, технические службы проводят аудит технических систем, чтобы дать собственнику полную картину состояния дел и доказать необходимость исправления ситуации, правда, часто это происходит еще до начала реновации.

Формула успеха

В идеале надо делать все сразу, а не поэтапно. Не стоит бояться прыгнуть в озеро и доплыть до противоположного берега.

Знаете, я часто сравниваю отель с автомобилем. Изначально новая машина не доставляет проблем владельцу. Ее просто нужно правильно и вовремя обслуживать. Далее разные механизмы и системы начинают постепенно выходить из строя, потому что закончился их жизненный цикл и настал момент их поменять.

И в случае с автомобилем, и в случае с отелем есть два подхода. При первом мы не дожидаемся поломки, а предвосхищаем ее, при втором ремонт производится по факту поломки.

Да, исходя из накопленного опыта, понимаешь: то или иное оборудование даже после официального окончания срока службы может проработать еще некоторое время. Однако производитель предупреждает, что спустя определенное время его необходимо заменить, даже если оно еще функционирует. Если этого не сделать, компания-производитель снимет технику с обслуживания, а через какое-то время, пусть и не сразу, перестанет поставлять запчасти на нее.

Конечно, в подобной ситуации техническая служба отеля или его собственник принимают решение, оставаться ли в зоне риска, эксплуатируя оборудование, отслужившее отведенный ему официально срок. Дело в том, что система может дать сбой в самый неподходящий момент и тогда либо в отеле не будет телефонной связи, либо, например, выйдет система отопления из строя. Образно говоря, это своего рода рулетка.

А есть другой, более грамотный, подход: когда срок службы того или иного оборудования подходит к концу, постепенно его менять.

По сути, в отеле постоянно происходят реновации разных систем. И это не обязательно связано с ошибками в строительстве. Допускаю, что на момент реализации проекта примененные материалы и системы считались самыми передовыми. Но с течением времени они объективно устаревают.

Приведу пример: в одном из отелей, где я когда-то работал, в системе водопровода использовались медные трубы. Заложенные в 1990‑ом, к 2013–2014 году они уже совсем износились. Их пришлось менять. Делали это поэтапно. В работающем отеле по стояку отключались номера, выводились из продажи, после чего происходила замена коммуникаций.

Учитывая, что на объекте насчитывалось в общей сложности 83 стояка, процесс длился много лет. Это тоже можно считать реновацией, правда, только технических систем. И такой подход можно использовать при обновлении любой части технического оснащения отеля: будь то, например, лифты, канализация и т. д.

Предел прочности

К слову, состояние канализации в отеле тоже может быть разным. Кухонная, скажем, подвержена химической коррозии в наибольшей степени, потому что там используются определенные средства для очистки посуды, кухонного оборудования и помещений и т. д. В агрессивной среде канализация выходит из строя раньше. Следовательно, именно на этом участке проводят реновацию в первую очередь.

Вообще все проблемы закладываются всегда еще на стадии строительства. Допустим, на тот момент использовались самые качественные технологии и долговечные материалы. Их применение предвосхищало возможные вопросы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией здания. Кроме того, учитывались все возможные риски. В таком случае разного рода трудности случаются значительно реже. Более того, они прогнозируются. А если, например, ввод холодной воды в отель происходит через черные, то есть никак не обработанные трубы (обработанные — оцинкованные, нержавеющие и наиболее долговечные пластиковые), не исключаю, что уже через семь лет после прокладки данных коммуникаций они начнут течь и потребуют замены.

Что касается систем вентиляции, то сами вентиляционные короба почти не страдают в ходе эксплуатации. Исключение составляют сами вентиляционные установки, в которых есть двигатели, приводные ремни и иное оборудование.

Честно говоря, если сложные технические системы содержать в порядке, соблюдать регламенты их обслуживания, то их можно эксплуатировать практически вечно.

Ошибки отельеров

Если же говорить о промахах, которые отельеры допускают в процессе реновации, на мой взгляд, первый связан с тем, что порой никто — ни собственник, ни техническая служба отеля — не знает и не изучает историю его строительства. Между тем, это особенно важно делать, если речь о частичной реновации.

Приведу пример: как известно, система водоснабжения функционирует на основе определенных гидравлических расчетов, и каждый номер в отеле является элементом данной системы. Если отельер решил ремонтировать блок номеров (а при этом он затрагивает систему водопровода здания), не понимая, как работает вся система в целом, подобное решение может привести к отсутствию воды в номерах в принципе. В результате неграмотной реновации вполне реально получить президентский номер без горячей воды.

А все потому, что сторонние специалисты видят лишь часть системы. То же касается и электроснабжения. Важно знать, каков предел энергопотребления во всем отеле, и понять, к чему приведет оснащение номеров более мощным оборудованием.

В то же время проектировщикам, которые готовят реновацию, порой дается задание решить локальную задачу без учета реальной ситуации в отеле в целом.

Вторая частая ошибка — использование технологий, которые требуют больших затрат на обслуживание и эксплуатацию. Не говоря уже о том, что при монтаже элементы системы иногда прячутся настолько далеко, что становятся недоступны для обслуживания и эксплуатации. А значит, придется опять вскрывать стены или потолок и снова делать ремонт помещения.

Вместо заключения

Для того, чтобы реновация прошла без проблем, а затраты на нее были оптимальными, важен тесный профессиональный контакт между технической службой отеля, проектировщиками и организацией, проводящей работы. Подрядчики должны из первых рук получить достоверную информацию о состоянии объекта и его систем.

В любом случае вся ответственность за принятие тех или иных решений лежит на проектировщике. Инженер отеля может только дать совет, например, в части лимитов имеющихся мощностей. Ни о каком влиянии на ход процесса речь не идет. При этом проектировщики должны понимать: объект объекту рознь, и абсолютно универсальных рецептов успешной реновации, пожалуй, нет.

Надо реально оценивать ситуацию, тщательно взвешивать каждый шаг и его последствия, в том числе с точки зрения финансовых затрат и запаса прочности инженерных систем.

Так что реновация — это совместная работа дизайнеров, проектировщиков, строителей и инженерной службы отеля.

Записал Алексей Журавлев