Открываем малый отель: от идеи до воплощения

Выбор концепции

Современный отель: Из чего стоит исходить, определяясь с концепцией будущего отеля?

Ольга Киселева: Выбор концепции зависит от нескольких составляющих: это потребности и возможности рынка, целевая аудитория, местоположение объекта.

Андрей Волохов: Отталкиваться нужно, прежде всего, от позиционирования. Правильное позиционирование — это 90% успеха. Надо детально изучить тот район, где мы собираемся построить наш отель. Изучить конкурентов, то есть не просто создать табличку с наименованием гостиниц, расположенных на определенном расстоянии, а детально рассмотреть каждое средство размещения именно того формата, который выбрали вы. Важно проанализировать рынок — посмотреть, какие услуги, кроме ночлега, предлагают ваши конкуренты. Затем посмотреть и определить, чего именно, по вашему мнению, не хватает. В таких случаях на самом первом этапе, когда проводится анализ конкурентной среды, я всегда ставлю себя на место потенциального гостя и стараюсь сам себе ответить на следующие вопросы: а поехал бы я именно в этот населенный пункт, зону отдыха и т. п. (иными словами, зачем?)?; а было бы мне интересно остановиться именно в этом средстве размещения (иными словами, почему?)?

Далее, когда я получил ответы на два ключевых вопроса, начинаю задавать следующие: а что я буду делать именно в этом средстве размещения? есть ли здесь какие-то точки притяжения (например, музеи, интересная ночная жизнь и т. п.)?; что я буду есть (здесь надо подумать о том, чем именно знаменита именно та область, где вы планируете открыть отель)?; а как и где я буду спать? а высплюсь/отдохну ли я? а смогу ли я (если существует такая необходимость) связаться/поработать с нужными мне контактами?

Есть еще один, самый сложный вопрос: для кого? Если сможете или смогли ответить на эти вопросы перед тем, как начать проектирование своего детища, то все остальное: строительство, открытие, эксплуатация — дело техники.

Ольга Сирук: Задумываясь о реализации такого проекта, как малый отель, во‑первых, стоит четко обозначить свои внутренние цели: желание диверсифицировать бизнес и распределить капитал; вложить все свои деньги именно в один единственный отельный проект; или, может, создать объект, который будет логичным продолжением уже существующих.

Вероника Шарова: Большим плюсом в будущей работе отеля станет разработка концепции отеля еще на стадии проектирования и последующей реализации. Правильно четко сформулировать, на какую аудиторию будет ориентироваться будущий отель. Это позволит более грамотно отнестись к насыщению номера, функциональному назначению общественных помещений.

По нашему опыту могу сказать, что названию отеля, дизайну общественных помещений и номеров стоит уделить особое внимание. По опыту европейских небольших отелей можно сказать, что дизайн-отели и вообще имиджевые истории приобретают все большую популярность среди путешественников. Хорошо, если отель изначально будет отличаться (пусть немного) от других. Это сразу станет вашей «фишкой», а если вам удастся добавить к этому еще и качественное обслуживание, ваш ждет успех!

У нашего отеля не совсем банальное название — «Братья Карамазовы». Оно продиктовано близостью к музею-квартире Ф. М. Достоевского. Это название было предложено одним из инициаторов нашего проекта. За 12 лет ни минуты не пожалели, что называемся именно так. Гость, увидев нас в Интернете или где-то в других источниках, уже не забудет, не перепутает.

Ольга Прохорова: Не стоит пренебрегать теоретическими знаниями о том, что любой проект (в том числе разработка концепта) начинается с анализа рынка: экономическая ситуация в регионе, востребованная локация, понимание потребностей потребителя, изучение конкурентов и т. д. — будущий отельер получит все необходимые инструменты для принятия решения об инвестировании. К сожалению, этот этап многие пропускают, приступая сразу к воплощению своих идей в дизайн-проекте будущего отеля. Нам как консультантам иногда приходится переубеждать своих клиентов: реализовывать проект только по принципу «мне так нравится» или «на это у меня хватит финансов» категорически нельзя. На первой встрече мы непременно спрашиваем такого инвестора: «Вы хотите построить отель ради бизнеса или это средство самовыражения?» Ответ на этот вопрос многое расставляет по местам.

Максим Чепукайтис: Выбирая концепцию отеля, наверное, следует исходить из того, с какой целью строится отель: заработать денег, реализовать себя как отельера, использовать имеющееся помещение, создать бизнес для семьи, начать дело, которое будет кормить детей в будущем. Так, что сначала важно понять, зачем отель нужен, а уж потом выбирать его концепцию. Слишком эти вещи взаимосвязаны друг с другом. Если хотите создать место, где бы комфортно отдыхала жена, — постройте маленький, уютный, красивый отель, который не будет приносить много денег. Нужен объект, приносящий много денег, эдакий бизнес навсегда? Откройте гостиницу «две звезды», очень чистую, рядом с вокзалом. Да, вы как владелец никогда не будете в ней появляться или жить, но она всегда будет приносить вам деньги.

Факторы, значимые для проекта

СО: Какие факторы являются наиболее значимыми для реализации такого проекта?

Вероника Шарова: Принято считать, что хорошее местоположение отеля является залогом его успешного будущего. Эту истину никто не отменял, действительно, чем лучше отель будет расположен относительно центра города, транспортной доступности, тем проще вам будет в будущем загружать отель. Для Петербурга это так же актуально, как и для других городов.

Ольга Киселева: Важно как можно точнее составить бизнес-план, рассчитать риски и браться за проект только с максимально полным пониманием его эффективности.

Ольга Сирук: Важно отметить, что, как бы много ни говорили о том, что сервис — это самое главное в отеле, зачастую получается, что самое главное — это местоположение и еще раз местоположение. Поэтому до того, как приступить к какой-либо концепции, нужно определиться с местоположением отеля. И чем оно будет выгоднее, чем больше будет рядом крупных транспортных артерий, станций метро, вокзалов, тем проще будет жизнь отеля в последующем. Да, такие объекты стоят дороже, но в перспективе такие вложения при правильном операционном управлении окупятся. Также важно оценить конкурентную среду и понять, какие отели уже вокруг вас: бюджетные или нет, а может хостелы; при возможности, посетить эти отели и может даже пообщаться с представителями этих объектов. Так можно будет понять, на какой сегмент бизнеса вы сможете рассчитывать и какова основная целевая группа ваших конкурентов, и уже решить для себя, хотите ли вы работать в том же направлении, что и отели вокруг; либо же вы хотите создать что-то свое, совершенно новое для абсолютно другого формата гостей.

Максим Чепукайтис: Повторюсь, все зависит от того, что и зачем хотим сделать. Собственно, именно этим и определяются ключевые факторы. Таковыми можно считать те, что традиционно требуют много денег. Иными словами, недвижимость, недвижимость и еще раз недвижимость.

Андрей Волохов: Продолжу то, о чем уже сказал. Фактор один — четкое понимание, что, для кого и зачем я строю. Если построенный отель — это подарок любимой жене, ребенку и т. д. или просто желание поиграть в дорогую игрушку, то про экономику и бизнес можно сразу забыть. В таком случае лучше купить участок земли на живописном берегу какого-нибудь водоема и начать строить дачу. Тогда хотя бы не будете переживать за то, что ваш отель не приносит дохода и никак не хочет окупаться.

Ольга Прохорова: Безусловно, для всех отелей огромную роль в позитивном развитии продукта играет местоположение, но в малом отеле оно критично. Важными факторами здесь будут и стоимость объекта недвижимости, и объем инвестиций в OS&E/FF&E, и условия финансирования и возврата займа.

Финансовая сторона

СО: Из каких составляющих состоит бюджет на создание малого отеля?

Ольга Киселева: Бюджет состоит из тех же статей, что и бюджет любого другого отеля: участок/объект, проектирование, строительство, запуск, операционная деятельность.

Максим Чепукайтис: Основа любого бюджета — вложения в недвижимость, а уже потом идет все остальное.

Ольга Прохорова: Относительно финансов нет большой разницы между большим или малым средством размещения — объективно различие составит лишь количество нулей в конечных суммах, потраченных на сам объект недвижимости, OS&E/FF&E, архитектуру, дизайн, реализацию строительства, персонал и продажи.

Вероника Шарова: Первоначально это условия вхождения в бизнес, а дальше — как любой проект, связанный с недвижимостью: ремонт, приспособление под гостиничную функцию. По опыту «Братьев Карамазовых» могу сказать, что уже на стадии проектирования, ремонта и ввода в действие объекта лучше предусмотреть как можно больше, продумать все мелочи. Это позволит экономить дальше в период эксплуатации. Прогресс неумолимо идет вперед. Поэтому удобство Интернета, кондиционирование номерного фонда, электронные замки, электрические розетки, удобно расположенные в номере, позволят вам долгое время не возвращаться к этим вопросам.

Андрей Волохов: Это, пожалуй, самый интересный вопрос. Я бы разделил его на две части.

Первая — капитальные вложения или создание средства размещения до его фактического открытия, то есть до того момента, как в нем поселился первый гость. Вторая — операционная деятельность, то есть управление уже построенным средством размещения, что включает в себя штатное расписание, персонал, ФОТ и т. д.

Что касается первой части, то на переговорах с клиентами, когда мы обсуждаем именно формат малого отеля (семейная гостиница или семейный бизнес, небольшой частный отель, хостел в квартире, средство размещения до 50 номеров — вариаций много), как только речь заходит о стоимости услуг, которые оказывает наша моя компания, мне часто задают вопрос: «А почему так дорого? Мы же не строим отель под международным управлением в центре города на 150 номеров…» Хочу в ответ поинтересоваться: «А что — объем работы от этого поменяется? Проектировать не надо? Управлять процессом реализации не надо? Тратить время на решение ваших, уважаемый потенциальный заказчик, вопросов не надо?»

Да, безусловно, капитальные вложения, именно в части общестроительных работ, будут меньше — ведь площадь и объем здания небольшой, — но незначительно. Не в разы. Ведь, например, для подключения Интернета в отеле вы уже не сможете обойтись домашним, бытовым роутером. Любая гостиница — общественное место, а по действующему российскому законодательству каждый пользователь обязан быть зарегистрирован, если он пользуется бесплатным Интернетом. И таких нюансов много.

Вы, собственник будущего средства размещения, знаете все об этих подводных камнях?

А вот в части операционной деятельности можно добиться существенной экономии на эксплуатационных затратах. В операционной составляющей. Достигается это одновременно двумя способами.

Первый — еще на этапе строительства закладываются такие решения (как архитектурные, так и инженерные), которые в дальнейшем помогут значительно сократить и оптимизировать затратную составляющую на этапе эксплуатации. Как в известном мультфильме: лучше день потерять, потом за пять минут долететь. Только здесь речь идет о более высоких капитальных вложениях на этапе строительства и реализации проекта.

Второй — оптимизация штанного расписания. Делается это в основном путем уменьшения штатных единиц и совмещения должностей, при этом зарплата двух штатных единиц не складывается, а идет с коэффициентом. Например, 1,5.

В любом случае, при реализации проекта создания средства размещения малого формата нужно понимать, что объем работ, который необходимо выполнить при его создании, будет мало чем отличаться от объема работ при создании большой гостиницы, а зачастую окажется даже больше. Почему? Скажите, чем отличается процесс пошива кроссовок для взрослого человека с размером ноги 38–43 от пошива абсолютно таких же кроссовок для двухлетнего ребенка? Объемом сырья? Безусловно. Но ведь работы по созданию данной обуви меньше не становится. Зачастую ее в разы больше. Сшить кроссовки для взрослого — это просто, а для ребенка — гораздо сложнее: здесь важны тщательность, продуманность и аккуратность. Потому что любая допущенная ошибка будет видна сразу. Именно поэтому детская обувь зачастую стоит в несколько раз дороже или так же, как аналогичная взрослая. Хотя сырья на пошив детской обуви уходит в разы меньше.

Расставляем приоритеты

СО: Как правильно расставить приоритеты?

Ольга Киселева: Сложно ответить однозначно. Конечно, изначально все зависит от самого объекта: его местоположения, состояния, возможностей реконструкции.

Максим Чепукайтис: Опять же, все зависит от того, что хочется сделать.

Андрей Волохов: Приоритет номер один — исходные данные. Чем их больше, тем быстрее и точнее решается задача и находится верный ответ. Это, прежде всего, грамотно произведенные маркетинговые исследования. Причем не только с получением текущей картины со средствами размещения (все типы, не только аналогичные запланированному), но и еще с вероятным прогнозом развития ситуации со средствами размещения в регионе строительства на ближайшие пять-десять лет. И не только средств размещения. Ознакомиться с планами по развитию региона, где планируется создание отеля, тоже не будет лишним.

Приоритет номер два — проектирование. После того, как вы получите на руки концепцию средства размещения, рекомендую еще раз сверить ее с данными в рамках задач согласно приоритету номер один.

Далее все просто: составляете бюджет затратной части, производите анализ или формируете прогноз по прибыли и убыткам (P&L, или profit and loss analysis), формируете штатное расписание, рассчитываете ФОТ, считаете окупаемость, вносите изменения в изначальную концепцию, если это необходимо, создаете бизнес-план, приступаете к строительству или отказываетесь от проекта.

Ольга Прохорова: При строительстве малых отелей отсутствует та финансовая поддержка, которая обеспечивает относительную безопасность реализации большого сетевого проекта, поэтому первым приоритетом тут должен быть поиск финансирования.

Объем инвестиций

СО: Какова бюджетная «вилка» такого проекта?

Андрей Волохов: Здесь я, конечно же, могу начать говорить, что все зависит от региона строительства, если мы создаем объект с нуля или от существующего здания, в котором планируем устроить средство размещения. Но я хочу еще раз акцентировать внимание на том, что средство размещения любого формата не рассчитывается по цене за квадратный метр. Средство размещения рассчитывается по стоимости создания номера.

Максим Чепукайтис: Если речь об окупаемом проекте, надо понять, какой площади он будет. При этом стоит осознать, что очень маленький проект сделать окупаемым очень сложно, так же, как и огромный, но уже по другим причинам: во‑первых, в силу экономических факторов, а во‑вторых, мы не умеем этого делать, я говорю о тех, кто впервые берется за реализацию такого проекта. Если говорить о Петербурге, то бюджетные рамки гостиничного объекта очень широки. Я бы сказал, что суммы варьируются от 20–30 тысяч долларов до 100–150 тысяч за номер. А дальше все зависит от того, отель на какое количество номеров планируется.

Ольга Киселева: Бюджет будет зависеть опять же от состояния объекта и от концепции малого отеля, от сегмента, в котором он будет функционировать: эконом-
отель или люкс.

Ольга Прохорова: В среднем, 150 тысяч евро за комнату.

Сроки окупаемости

СО: Естественно, возникает вопрос о сроках окупаемости такого проекта по нынешним временам…

Ольга Прохорова: В среднем это займет 10–12 лет. Но здесь надо рассматривать каждый проект отдельно — все зависит от рынка. Если говорить о Санкт-Петербурге, то нас ожидает три масштабных события в ближайшие четыре года (в 2017 году — Кубок конфедераций, в 2018‑ом — чемпионат мира по футболу, в 2020‑ом — чемпионат Европы по футболу), что дает грандиозные возможности для сферы туризма и сулит более быстрые сроки возврата инвестиций.

Ольга Киселева: Сроки окупаемости сильно зависят от того, какие средства были использованы на реализацию проекта: собственные или заемные. Если рассматривать лучший вариант, когда инвестор использует собственные средства, то срок окупаемости может быть в пределах 7–12 лет, при этом в более высоком ценовом сегменте затраты окупятся быстрее, чем в среднем и экономном. В случае же использования заемных средств срок может быть куда более продолжительным.

Максим Чепукайтис: Вопрос может быть абсолютно бессмысленным или очень актуальным. Бессмысленным потому, что окупаемость проекта может зависеть от многих факторов: от цели, с которой он реализуется, от того, насколько правильно это было сделано, от того, какие люди там будут работать, от большого количества внешних факторов, существующих в нашей стране. Может быть, более понятная, стабильная атмосфера вокруг таких проектов сложится в местах, почти не зависящих от внешних факторов, как например, в Риме или в Париже. Но и конкуренция в названных городах очень высока. Так что отель может окупиться очень быстро. Если все сложится удачно, то за четыре-пять лет, что трудно себе представить, а пожалуй, и вовсе нереально для Петербурга. Второй вариант: проект никогда не окупится, если идея не выстрелит, ее не удастся полностью воплотить и подобрать команду.

Если ориентироваться на средние цифры и подойти к вопросу окупаемости с позиции обычного оценщика недвижимости, взяв за аксиому, что гостиничный проект немного выгоднее, чем офисная недвижимость, а еще посмотреть на стоимость недвижимости на современном рынке, то средняя окупаемость получится 8–10 лет. Исхожу из того, что очень средняя цена сегодня составляет 100 тысяч рублей за квадратный метр, а арендная ставка за более или менее приличную площадь — 1000 рублей за метр в месяц. По крайней мере, это похоже на правду.

Я говорю об офисной недвижимости. В случае с гостиницей сроки примерно такие же. Может все произойдет чуть быстрее, если проект окажется очень успешным и все сложится хорошо, и наоборот, отель будет окупаться значительно дольше, если обстоятельства окажутся иными.

Андрей Волохов: Не хочу лукавить, ведь мы сейчас говорим просто о каком-то эфемерном, несуществующем проекте. С моей стороны было бы по меньшей мере непрофессионально заявлять о каких-либо сроках окупаемости, не изучив проекта. Думаю, выше я достаточно подробно описал, как и когда можно получить ответ на данный вопрос. И да, все зависит конкретно от месторасположения объекта, объема капитальных затрат и формата. Без этих данных рассуждать об окупаемости средства размещения малого формата бессмысленно. Но, тем не менее, нами разработана и просчитана концепция мультиформатного средства размещения, окупаемость которого — от четырех до шести лет в зависимости от месторасположения, а гарантированный уровень операционной прибыли доходит до честных 45%.

Зона особого внимания

СО: На что стоит обратить особое внимание, реализуя проект?

Ольга Киселева: Важно помнить, что гостиничный бизнес состоит из мелочей, поэтому и продумывать необходимо каждую мелочь: оснащение номеров, передвижение по гостинице, объекты питания, размещение подсобных помещений, качество отделки и используемых материалов, в том числе соответствие их нормам и стандартам…

Ольга Прохорова: Очевидно, что малый отель сложнее загрузить групповым бизнесом, поэтому здесь важно выбрать соответствующее местоположение — то, которое будет привлекательным для индивидуального туриста. Стоит помнить, что индивидуальный турист ни к чему не привязан и только от его личных вкусов зависит забронированный отель. Так, малый отель имеет шансы на хорошую загрузку в бизнес-районах города, у транспортных узлов, на выезде из города. Полное преимущество малый отель имеет за городом — ведь отдых многими ценится за тишину и спокойствие, отсутствие очередей на завтраке и на спорт-площадке.

Андрей Волохов: На постановку задачи и на исполнителей. Любое дело должны выполнять профессионалы. Ведь вы же, когда болит зуб, идете к стоматологу, а не к окулисту.

Ольга Сирук: Как уже говорилось выше, задумывая новый проект, необходимо определиться, кто и как уже работает рядом с вами. В первую очередь речь идет об отелях-конкурентах: и здесь необходимо понять, что они предлагают своим гостям: бары, рестораны, спортивные залы, конференц-комнаты, — и определить для себя, что из списка дополнительных услуг вы хотите реализовать у себя. Когда мы говорим именно о малом отеле, а не о большом, а уж тем более сетевом, вопрос, а нужен ли нам в отеле ресторан, не совсем праздный. Ведь это и отдельный бизнес, и отдельный проект реализации. Ситуации могут быть разными: допустим, ваш отель расположен так, что количество ресторанов, баров и всевозможных развлечений рядом с вами настолько велико, что нет необходимости усложнять себе жизнь большим количеством дополнительных услуг. А может, рядом с вами ничего нет, и приезжающие гости будут рассчитывать, что все необходимые услуги они смогут получить именно в отеле в связи с отсутствием альтернатив. Также я бы посоветовала обратить внимание на ошибки, которые уже совершили отели рядом с вами, — для этого достаточно почитать отзывы и понять слабые места ваших будущих конкурентов. Возможно, окажется, что если вы не будете экономить на звукои-
золяции номеров или сделаете достойный завтрак для своих гостей, то это будет как раз то, чего гостям и не хватало, а не дорогой мебели из Италии или огромных телевизоров во всю стену, как вам казалось. Скажем так, большинство ошибок уже кто-то сделал до вас, и это может быть очень полезной информацией при планировании нового отеля.

Максим Чепукайтис: Важно все. Главное — найти человека для реализации проекта.

Подбор поставщиков

СО: Как грамотно подобрать поставщиков?

Андрей Волохов: Я бы поставил вопрос по-другому. Обратился бы напрямую к производителю, обсудил бы с ним стоимость, а далее попросил бы его (производителя) рекомендовать либо назначить того поставщика, который гарантированно доставит мне товар по согласованной цене. Почему к производителю? Потому, что он является заинтересованным лицом в реализации своего товара. Еще я бы попросил производителя гарантировать, что рекомендованный поставщик выполнит свои обязательства передо мной по доставке продукции. Почему сейчас надо действовать именно так?

Шоколадные времена с маржинальностью минимум 40% прошли. Сейчас на рынке контрактных материалов остались только крупные игроки. Маржинальность в контрактном бизнесе уравнялась и редко превышает 10%. Причем 7% из них идут на налоги, содержание офиса и зарплату, и только 3% остаются на доход. Так зачем тратить свое время на то, чтобы выяснить, кто из поставщиков обманет и кто менее жадный?

Ольга Сирук: Вопрос поставщиков, не смотря на то, что кажется чрезвычайно сложным, на самом деле таковым не является вовсе. Большинство хороших поставщиков уже найдено, и с ними уже давно все работают. Лично я вместо бесконечного поиска в Интернете отзывов и контактов связалась бы с отельерами и попросила поделиться информацией. Это может показаться странным, и возможно кто-то подумает, что это наглость, но объективно скрывать поставщика постельного белья или посуды в ресторан нет никакого смысла. И те отели, что давно и успешно работают, поделятся контактами. Либо же вы можете обратиться к профессиональным сообществам в социальных сетях, там уж точно вам помогут подобрать поставщиков и подрядчиков без лишних вопросов. Поэтому начать работу я советую с теми, кто уже давно проверен, чтобы в момент начала работы не отвлекаться на такие вещи, как несвоевременные поставки и некомплектные заказы.

Максим Чепукайтис: На мой взгляд, это вообще несущественный вопрос. Есть Интернет, дизайнеры, у которых есть свои поставщики. Скорее нужно правильно подбирать идеи для проекта и понять, что и как делать. А поставщики появятся.

Вероника Шарова: В условиях рынка все находят своего поставщика. Изначально определив для себя «звездность» вашего будущего объекта, а дальше ценовую нишу поставщиков, проводишь пусть не большие, но тендеры, выбираешь самое оптимальное для себя сочетание цены и качества. Думаю, еще на этапе проекта целесообразно привлечь дизайнера, провести консультации со специалистами на соответствие вашего будущего объекта нормам пожарной безопасности, требованиям Роспотребнадзора, сейчас уже и требованиям к «звездности» гостиниц.

Ольга Киселева: Когда строится небольшой объект, то поставщиков можно подобрать, используя компетентное мнение коллег, имеющих опыт в реализации подобных проектов. Нужно всегда учитывать, что гостиница — это особый объект и оборудование для него нужно сугубо специфическое. Всегда становится немного грустно, если инвестор сэкономил условно две копейки и установил, например, непрофессиональную систему контроля доступа, потому, что «где-то в бизнес-центре она отлично работает». А если объект внушительный — пусть даже 50 номеров, то можно и самому озадачиться поставками, и такие прецеденты тоже есть на нашем рынке.

Ольга Прохорова: Если говорить о закупках, то проблема небольших отелей, как правило, в объемах — сложно получить хорошие условия при скромном потреблении. Поэтому тут будет удобнее сотрудничать с такими же малыми формами бизнеса: местные фермеры, небольшие текстильные производства. Многие закупаются в крупных специализированных супермаркетах — и их услуги себя оправдывают. Если следовать брендовой истории, то здесь хорошие возможности имеет маркетинговый договор с поставщиками, который не так уместен в крупных отелях: холодильники, посуда, летние тенты, кофе и прочее — многие известные компании готовы предоставить свою продукцию бесплатно при соблюдении отельером некоторых несложных условий.

Подводные камни

СО: Какие подводные камни существует в подобном проекте?

Ольга Сирук: Я бы говорила не о подводных камнях, а о типичных ошибках, которые совершают инвесторы и собственники, приступая к реализации подобных проектов. Желание сэкономить и сделать все самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов, приводят к тому, что номера получаются красивые, но совершенно не функциональные именно с точки зрения отельной эргономики, гостевые зоны не проработаны с учетом потоков и количества гостей, персонал подобран из друзей и родственников и так далее. Вопросов при открытии отеля, даже небольшого, очень много. И все они очень разного толка: от ремонтно-строительных и хозяйственных до вопросов оптимизации программного обеспечения, от подбора и обучения персонала до разработки политики продаж и вывода отеля на рынок. Ведь даже отель на 20 номеров должен правильно функционировать, продаваться и приносить доход, и по большей части для запуска отеля требуется рука профессионала, а не только кошелек с деньгами и очень большое желание.

Ольга Прохорова: Многие наивно полагают, что малый отель подразумевает малые заботы, но по большому счету у отельера не становится меньше дел от того, что он управляет небольшим количеством номеров: ему также надо убирать номера, готовить завтрак, разрабатывать сайт, вести кадровое делопроизводство, бухгалтерию, заботиться о пожарной безопасности и прочее. Поэтому здесь важно подойти к вопросу планирования своего отеля с холодным умом. Управлять таким концентрированным объемом информации может только широкопрофильный специалист в режиме многозадачности.

Кстати, о сотрудниках. В небольшие отели менее охотно идут работать молодые высококвалифицированные кадры, даже при условии несколько более высокой заработной платы. Средний возраст сотрудника малого отеля будет обратно пропорционален брендовой зависимости кандидатов: как правило, к крупным сетям и известным именам желают принадлежать молодые амбициозные люди, а это значит, что в малых отелях, скорее, будут работать сотрудники несколько более старшего возраста, чем в крупных. Проблема подбора персонала здесь становится проблемой поиска персонала.

Ольга Киселева: Я бы сказала, это, скорее всего, неверный расчет, ошибки, завышенные ожидания. В малом отеле нет больших объемов продаж, поэтому и расчеты должны быть ювелирно точными, чем меньше номеров — тем меньше допустимая погрешность. В остальном малый отель мало чем отличается от большого.

Андрей Волохов: Главных два. Первый — отсутствие каких-либо исходных данных в условии задачи, кроме одного — намерения построить отель. Зачастую под влиянием жены, друзей, просмотренного фильма и любого другого импульса. И, как следствие, — неправильно выбранный формат, попросту нерабочий, и потраченные впустую деньги. Второй — юридическая безграмотность собственника. Остальные трудности — это не камни, это песок. Что тоже неприятно, но решаемо. И возникает такой песочек, как правило, на этапе реализации проекта или же на этапе эксплуатации уже готового объекта.

Максим Чепукайтис: Все, что вы делаете, будет подводным камнем.

Сроки реализации проекта

СО: Можете назвать хотя бы примерные сроки реализации подобного проекта?

Ольга Киселева: Они зависят, опять же, от финансирования, сложности, амбиций инвестора, отельера.

Максим Чепукайтис: В каждом конкретном случае сроки свои. Любой проект обладает индивидуальными особенностями. Процесс может затормозить, например, получение разрешения на строительство здания, или перевод помещения в нежилой фонд, или строки реконструкции и ремонта. Иными словами, точного ответа на этот вопрос нет.

Ольга Прохорова: На мой взгляд, сроки реализации зависят от выбранного объекта недвижимости: если это существующее здание, то от года до трех лет, если объект строится — от двух до пяти лет.

Андрей Волохов: Если речь о новом строительстве, то от 1,5 до 2,5 лет. Если говорим об открытии средства размещения в уже существующем здании, то от 9 месяцев до 1,5 лет.

Совет опытного отельера

СО: Что бы вы порекомендовали тем, кто всерьез задумывается об открытии малого отеля?

Ольга Киселева: Хорошо и правильно считать проект.

Андрей Волохов: Честно? Хорошенько подумать и прежде всего самому себе ответить на вопрос, зачем вы строите отель и чего от этого ждете.

Ольга Прохорова: Для взвешенного принятия столь ответственного решения надо найти верное информационное поле: посетить профильные выставки, почитать профессиональные ресурсы, задать вопрос практикам — первая встреча с гостиничными консультантами, как правило, бесплатна, но уже на ней можно для себя понять, готовы вы войти в бизнес или нет.

Максим Чепукайтис: Перед тем, как начать реализацию гостиничного проекта, еще раз хорошо подумать и, может быть, поискать альтернативы. В Петербурге очень тяжело открывать малый отель, особенно если учесть существующий уровень конкуренции, с той «поддержкой», какую оказывает государство. Словом, стоит подумать, где лучше открываться и надо ли вообще это делать.

Записал Игорь Еленин