Отельеров ожидает проверка на прочность

Новые вызовы и новые возможности

Майкл Джонстон, генеральный директор «Региональной гостиничной сети», в числе негативных факторов, влияющих на развитие гостиничного рынка, отметил трудности привлечения заемного финансирования, особенно для строительства отелей, высокую стоимость кредитов и проблемы с реструктуризацией долгов владельцев гостиничных объектов.

— По отелям, входящим в наш портфель, можно сказать, что уровень загрузки сегодня остается стабильным, хотя средняя цена номера падает, — заметил Майкл Джонстон. — Серьезным вызовом становится неопределенность спроса в условиях сокращения турпотоков, уменьшения бюджета компаний на бизнес-поездки и командировки. Думаю, что сегодня у отельеров есть хорошая возможность для оптимизации расходов и выработки более эффективной стратегии продаж с учетом новых вызовов рынка. Если говорить о девелопменте, падение рынка неизбежно повлияет на количество новых проектов. Так, в конце прошлого года мы были близки к тому, чтобы начать девелопмент нескольких отелей. Одна сделка сорвалась по политическим причинам, другая была отложена вследствие падения курса рубля. При этом мы понимаем, что в ближайшее время есть хорошая возможность для приобретения проблемных отелей, заложенных в банках. В целом же, думаю, нам следует ожидать уменьшения инвестиций в российский гостиничный бизнес. Согласно прогнозам экспертов, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость упадет до минимального уровня за последние десять лет.

Эксперты форума отметили, что влияние кризиса на отельный бизнес имеет отсроченный характер: по-настоящему он начинает ощущаться только сейчас, а к концу лета стоит ожидать закрытия части отелей, которые окажутся далеко за чертой безубыточности.

— С падением курса рубля многие собственники потребовали от своих управляющих поднять цены в отелях, — комментирует Алексей Афанасьев, генеральный директор «Аквариум Отеля» (Москва). — Клиент молниеносно отреагировал кошельком. Поэтому часть этих предприятий вернулась к ценам, которые были до изменения курса. В ряде случаев мы даже видим цены, которые едва покрывают себестоимость номера. У руководителей многих предприятий сегодня основной вопрос — оплата коммунальных расходов и выплата зарплат персоналу. Ни о каком возврате денег инвестору в настоящее время речь не идет. Более того: думаю, что к концу лета отельные сетевые компании законсервируют часть своих объектов. Такое ощущение основано на том, что поток бизнес-туристов в последнее время катастрофически снижается. Россия включена целым рядом государств в список стран, не рекомендованных для посещения бизнес-туристами и путешественниками. Удешевление путешествий по России, связанное с падением курса рубля, — конечно, фактор привлекающий. Но, как ни странно, западные туристы в основной своей массе на него не реагируют.

— Я знаю как минимум две гостиничные сети, которых кризис заставил заморозить 40–60% своего бизнеса, — отметил Сергей Бульзов, генеральный менеджер Rossi Boutique Hotel & Spa (Петербург). — Персонал отелей, прекративших работу, был переведен на оставшиеся объекты. Думаю, что в 2015 году мы не увидим запуска новых гостиничных проектов, при этом те отели, которые были профинансированы ранее и находятся на этапе предоткрытия, скорее всего, выйдут на рынок в запланированные сроки.

По мнению Екатерины Гараниной, генерального директора «Аккорд менеджмент групп», ситуация, сложившаяся сегодня на рынке, характеризуется быстрой изменяемостью факторов, противоречивостью информации или ее отсутствием и невозможностью прогнозирования. Это особенно ярко проявляется на таком высококонкурентном рынке как Сочи, где компания управляет отелем Sport Inn в Имеретинской низменности. Трудностей добавляет и то, что многие участники рынка выбирают стратегию ценового демпинга. Например, один из отелей Сочи недавно предложил организаторам велогонки разместить ее участников за 1000 рублей в сутки, включив в эту цену трехразовое питание и дополнительный пакет еды в дорогу.

В то же время, Евгений Бугровский, директор по управлению сети отелей Heliopark Hotels & Resorts, отметил, что его компания довольна результатами прошедшего высокого сезона на горнолыжном курорте «Роза Хутор», где компания управляет отелем Heliopark Freestyle и апарт-отелем Valset Apartments.

— В период завершившегося горнолыжного сезона наши курортные отели в Сочи были загружены почти на 100%, — поделился он. — Если говорить о бизнес-отелях сети, спрос на услуги отелей в 2014-ом — начале 2015 года даже возрос. В нише загородных отелей мы также отмечаем хороший спрос со стороны индивидуальных гостей, но видим серьезное проседание в сегменте MICE. Значительно сократилось количество заявок, уменьшился срок пребывания групп, количество дополнительных услуг, которые заказывают организаторы мероприятий.

Форматы, перспективные для инвестирования

В условиях высокой конкуренции и возросших сроков окупаемости проектов вопрос номер один — какие форматы отелей будут востребованы в ближайшие годы. Отельеры согласились, что в региональных городах сегодня более оправданно инвестирование в бюджетные и среднеценовые бренды. Это подтверждает, например, успех продвижения бренда Ibis компании Accor.

— Среди брендов, присутствующих в портфеле Accor, Ibis — самый эффективный вариант для российских регионов с точки зрения объема инвестиций, — говорит Филипп Бонн, директор по развитию компании Accor Hospitality. — Как правило, это отель на 100–120 номеров, расположенный в центре города. Мы пришли к выводу, что при условии центрального расположения гостинице не требуется полноценный ресторан — достаточно ресторана, работающего на завтраки, и круглосуточного бара. Кстати, в концепции Ibis бар обслуживает персонал, работающий на стойке. Этот момент тоже позволяет оптимизировать расходы владельца. Стоит отметить, что в настоящее время Accor, помимо классического Ibis, продвигает два подбренда — бюджетный Ibis Budget, соответствующий уровню «2 звезды», и дизайнерский концепт Ibis Styles, который позиционируется между Ibis Classic и брендами Novotel и Mercure. Бюджетный концепт отличает небольшая площадь номера (11,5 кв. м) и отсутствие ресторана.

— Мы считаем, что будущее гостиничного рынка, особенно в регионах, — за брендами с ограниченным набором услуг — select service hotels, — говорит Марина Усенко, директор по развитию компании Starwood Hotels & Resorts в СНГ и Прибалтике. — В линейке Starwood таких брендов два: Aloft и Element. Первый — классический select service, второй — бренд отелей долгосрочного проживания. В России мы предполагаем в первую очередь развивать отели Aloft. За счет чего мы добиваемся высокой эффективности управления? Отель Aloft на 135 номеров обслуживается штатом в 32–35 человек. Для сравнения: в классической полноформатной гостинице уровня «3 звезды» с аналогичным номерным фондом необходимо около 70 человек персонала. При возможности мы исключаем или минимизируем ресторанную составляющую, что дает очень существенную выгоду собственнику. Концепция Aloft спланирована таким образом, что 80% площадей отеля приносят доход. Площадь номера отеля составляет 24–26 кв. м, что выгодно отличает его от бюджетных концепций. При этом ценовое позиционирование может быть на уровне сегмента «3 звезды» или «3 плюс».

Еще один формат, имеющий хорошие перспективы для развития в России, — это апарт-отели — гостиницы длительного проживания, предлагающие апартаменты с кухней.

— Мы очень довольны результатами реализации проекта апарт-отеля Adagio Moscow Paveletskaya, — поделился Филипп Бонн. — В Москве хороший спрос на этот продукт. Интересно, что вопреки нашим прогнозам (в отеле большое число однокомнатных квартир), самыми востребованными оказались двухкомнатные апартаменты. Учитывая эту особенность, мы решили при реализации следующего проекта, сделать двухкомнатные апартаменты минимальной стандартной единицей.

В условиях дороговизны кредитов и ухода западных инвесторов девелоперы обратили внимание на возможности привлечения в отельные проекты частных инвесторов. Как результат — открытие первых в России кондо-отелей под брендами Vertical (проект компании NAI Becar) и YE’S (ГК «Пионер») в Петербурге и строительство апарт-отеля YE’S в Митино.

— Кондо-отель — это комплекс апартаментов, в котором каждый апартамент, номер или юнит принадлежит разным собственникам, — прокомментировал Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments. — Все апартаменты оснащены кухней и используются для временного проживания арендаторов или самого собственника. Преимуществом такого бизнеса для частного инвестора является низкий порог входа (например, апартаменты в комплексе Vertical стоят от 3,6 млн рублей) и высокая доходность, которая составляет 8–12% годовых.

По мнению участников форума, несмотря на многообразие брендов на рынке, всегда есть место для новых нестандартных, инновационных, дизайнерских концепций. Этот тренд подтверждает покупка компанией Accor 35% акций небольшой гостиничной сети Mama Shelter. Отели бренда отличаются необычной концепцией (ведущая роль здесь отводится ресторанам и барам, а не номерам), домашней атмосферой и оригинальным оформлением, разработанным известным французским дизайнером Филиппом Старком. Филипп Бонн отметил, что у компании Accor есть планы открыть отель этого бренда в Москве.