Оптимизм как антикризисная мера

Статья опубликована в журнале за 10.2009
Рубрика: Новости, события, тренды

Спасает местоположение и грамотное управление

Эксперты отметили, что на ситуацию со строительством новых отелей повлиял целый ряд негативных кризисных явлений в финансовой сфере. Это повышение процентных ставок по кредитам, уменьшение источников доступного финансирования, повышение требований кредиторов к обоснованию проектов, пересмотр оценок рисков и стоимости залогов, снижение рыночной стоимости действующих объектов и тех, что находятся в стадии строительства. Как следствие – требования кредитора по переоценке залога, требования досрочного возврата займов. В результате резкого роста стоимости заемного финансирования строительство новых отелей во многих случаях было приостановлено, а на рынке гостиничной недвижимости очевидно значительное расслоение действующих объектов в зависимости от местоположения, концепции и менеджмента.

- Меньше страдают от кризиса первоклассные отели, то есть те, что хорошо расположены, управляются известным оператором, имеют сложившуюся клиентуру и развитые сопутствующие службы (конференц-центр в бизнес-отеле, СПА-центр в пригородном), - поделился результатами исследования Владислав Мягков, руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости в Санкт-Петербурге компании Ernst and Young. –
Несмотря на существенное снижение текущих финансовых показателей, стоимость отеля как бизнеса снижается не так значительно. Это объясняется тем, что в стоимости отеля большую долю составляют его материальные составляющие: стоимость самого здания вместе со стоимостью земли. В структуре рыночной стоимости действующего отеля крупного города стоимость земли составляет 30-40%, здания – 30-40%, в случае его расположения в центре, 30-20% и 45-55%, соответственно, в пределах промышленного пояса. Для отеля на окраине или в пригороде стоимость земли – 15-10% от общей стоимости, при этом на здание приходится уже 60-70%.

Как отмечают участники рынка недвижимости, на окраине Москвы и Петербурга, в районе КАД рыночная стоимость земли упала в 3-6 раз, при этом в центре города падение стоимости минимальное или даже может вообще отсутствовать.

Таким образом, удачно расположенный в центре крупного города действующий отель, текущая доходность которого упала, теряет в стоимости гораздо меньше, чем отель на окраине. Из всех составляющих стоимости наиболее подвержена колебаниям рынка стоимость службы номеров и других служб отеля. И хотя падение их стоимости может быть значительным, в общей стоимости отеля это небольшой процент. Так что, удачное местоположение и тщательно разработанная и реализованная концепция отеля существенно снижают влияние кризисных явлений на стоимость отеля как бизнеса, в большой степени определяемую долгосрочными тенденциями спроса и предложения.

Петербургская коллекция для скандинавского инвестора

Правильный location говорит о дальновидности инвестора. Хороший пример – коллекция отелей, принадлежащих норвежской компании Wenaas Holding.

- Имея 20-25-летний опыт в гостиничном бизнесе, пережив несколько кризисов, не только в России, господин Венаас всегда имел очень простую философию: гостиницы должны быть расположены в идеальных местах, - отметил Майкл Миллер, генеральный директор компании «Феникс Отель» (Wenaas Holding).- Например, для Петербурга это трасса между Пулково и центром города, ведущие магистрали. В городе мы изначально приобрели Radisson SAS на Невском, Park Inn Пулковская и Park Inn Прибалтийская. По нашему опыту покупка действующего бизнеса гораздо легче, чем строительство отелей с нуля, поскольку прогнозировать стоимость отеля в России довольно трудно. Позже был построен отель «Сокос Парк Олимпия», еще один, на пересечении Невского и Гончарной ул. под брендом Park Inn мы введем в эксплуатацию в этом году. В последнем случае мы взяли небольшой участок – 1600 м2 и построили отель категории «3 звезды». Надо заметить, что отель, имеющий твердые 3 звезды, для центра Петербурга пока редкость. Я думаю, что выбор категории здесь был очень правильным решением. Так как компания в настоящее время очень устойчива, я думаю, господин Венаас приобретет в Петербурге еще пару объектов недвижимости, возможно, даже действующий бизнес.

Международные сети продолжают экспансию

Нужно отметить, что кризис совершенно не охладил пыл международных гостиничных операторов в отношении продвижения своих брендов в России. Майкл Купер, вице-президент компании InterContinental Hotel Group с гордостью заявил, что в этом году компании удалось заключить уже 400 финансовых и франчайзинговых контрактов по всему миру. Вполне успешно идет реализация проектов, заявленных в России. Здесь экспансия идет в пяти самых крупных городах с акцентом на Москву и Петербург. Интересно отметить, что 62% постояльцев российской сети наших отелей сети сегодня составляют граждане России.

- Думаю, что самым приятным событием для нас будет открытие «Крокус Сити Holiday Inn» на 1226 номеров в Москве в 2014 году. Это позволит Москве превзойти Китай по объему номерного фонда под нашим управлением, - отметил Майкл Купер. – Что касается нашего прихода в Петербург, здесь у нас на контракте 5 отелей. Через несколько месяцев откроется наш Holiday Inn на Московском проспекте. Второй Holiday Inn появится в центре города примерно в 2012 году. Также мы ожидаем запуска отеля Crowne Plaza в МФК Airport City, сроки открытия которого были перенесены из-за кризиса.

Майкл Купер отметил, что в России снижение текущих доходов от операционной деятельности отелей его сети составило за год в среднем 30%. При этом в сравнении, например, с Великобританией российские объекты показывают гораздо большую прибыльность.

Этот факт подтверждает и опыт компании Rezidor Hotel Group.

- Cегодня, когда падение доходности в России составляет 30%, тем не менее, гостиницы дают очень хороший финансовый результат, - уверен Арилд Ховланд, вице-президент по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group. - В России мы имеем договоры по 14 гостиницам, которые либо уже запущены или находятся на стадии строительства или реконструкции. Большинство из них в последующие годы будет доведено до стадии завершения. 5 отелей – сейчас на стадии проектных разработок, и пока неясно, найдут ли под них финансирование. Возможно, будет какой-то период затишья – 2-3 года, где-то может смениться собственник. Но в основном, мне кажется, все наши задуманные проекты будут реализованы, потому что основной фактор здесь - спрос на услуги проживания, а он в России остается стабильным.

В настоящее время The Rezidor Hotel Group готовится к открытию своего флагманского отеля в Москве. В здании бывшей гостиницы «Украина» в конце 2009-начале 2010 примет гостей отель Radisson SAS Royal. Еще один отель Radisson SAS Белорусская предполагается ввести в строй в середине 2010 года. И, наконец, третий проект, близящийся к завершению – Park Inn в Петербурге у Московского вокзала (инвестор – Wenaas Holding).
Комментируя антикризисную политику российских отельеров, представитель компании Rezidor предостерег от увлечения политикой снижения стоимости номеров ради увеличения заполняемости. «Не надо слишком занижать стоимость номера. Как краткосрочную меру это можно рассматривать, но в долгосрочной перспективе вы потратите очень много времени, чтобы вернуться на прежний уровень цен – возможно, до 5-7 лет», - сказал Арилд Ховланд.

Инвесторы готовы открывать отели

Представитель девелоперской компании Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer с удовлетворением отметил, что гостиничный бизнес – одна из немногих ниш в сфере коммерческой недвижимости, куда пока еще охотно идут инвесторы на новые проекты.

- Это объясняется тем, что основные фундаментальные показатели для гостиницы более понятны, - отметил господин Сойер. – И отельный бизнес продолжает работать, пусть и с 30%-ным минусом по доходности. Не забывайте, что в прошлом году показатели RevPar были очень высокими. И хотя финансовые показатели отелей снизились, в целом отельный бизнес выглядит лучше других секторов. Пока мы не знаем ни одного случая, когда бы гостиница не смогла расплатиться по ипотеке, или стала проблемным активом для банка-кредитора. Кстати, для нашей компании этот год стал рекордным в части девелопмента. В гостиничной сфере мы заключили 5 сделок: одна из них связана с отелем «Парк Хайят» в Тбилиси и четыре – с новым форматом «Сити Лайт». Это будут небольшие отели от 120 до 200 номеров с инвестициями в 15-20 миллионов долларов. Это как раз та единица инвестиции, которую реально получить на базе private equity.

Советское наследство

Участники мероприятия коснулись, в том числе, и темы советского наследства.

- Если брать номерной фонд России в целом, больше половины составляют санатории и пансионаты, построенные 30-40 лет назад и ранее. А это та группа, которая наиболее изношена и не включена ни в какие сети. У них еще остается своя клиентура, но устаревший номерной фонд не будет привлекать платежеспособного гостя, - заметил Сергей Кукушкин, генеральный директор УК «Туррис».

- Советские отели как продукт должны были умереть еще 20 лет назад, но сохранились только потому, что в России катастрофически не хватает гостиничных мест, - считает Камерон Сойер. – Но самое главное, что многие из этих неконкурентоспособных отелей имеют великолепное местоположение. Я считаю, что самые безнадежные из этих гостиниц надо сносить и строить современные отели на их местах. В некоторых случаях старые гостиницы можно перестроить, и успешный опыт в этой области уже есть. Взять хотя бы московскую «Украину».

Участники дискуссии затруднились прогнозировать возможный период выхода российского бизнеса из кризиса. Большинство сошлись на том, что впереди еще, по крайней мере, 2-3 трудных года, когда отельеры будут вынуждены снижать издержки и бороться с низкой заполняемостью. Так или иначе, это хорошее время для оптимизации структуры управления и реновации номерного фонда. И главное для управляющих отельным бизнесом – уже сегодня правильно оценить обоснованность приносимых жертв, иначе при выходе из кризиса гостиничному бизнесу потребуется еще много времени, чтобы вернуться на прежние рельсы.