Гостиничные рынки двух столиц нуждаются в увеличении спроса

Дэвид Дженкинс, глава отдела гостиничного консалтинга компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ

Москва

Если в начале года отельеры боялись потерять иностранных гостей из-за геополитической обстановки, то к концу года их уже больше волновали курс рубля и инфляция. Собственники гостиниц столкнулись с падением стоимости объектов в валютном выражении и с трудностями в обслуживании долговых обязательств в иностранной валюте.
[img1]

Хотя гостиницам Москвы удалось избежать резкого падения показателей (в среднем по рынку RevPAR снизился на 12% по сравнению с 2013 годом, что является неплохим результатом с учетом сложившейся ситуации), но основные проблемы объектов связаны не с выручкой, а с расходами. GOP резко снижается ввиду инфляции и падения рубля, EBITDA в рублях не позволяет обслуживать долговые обязательства в валюте и усложняет процесс оценки в валюте.

Сейчас девелоперы и собственники пересматривают свои инвестиционные программы, особенно учитывая значительную долю импортных материалов, использующихся в отделке и оснащении отелей. Стоимость заемного финансирования резко возросла, а транзакции и вовсе прекратились, так как даже самые активные гостиничные инвесторы в первую очередь стремятся завершить текущие проекты, прежде чем рассматривать новые. Помимо этого, инвесторы пытаются определить новую рыночную стоимость гостиниц.

В результате пока, с одной стороны, генеральные менеджеры гостиниц и управляющие компании делают все возможное для того, чтобы сохранить показатели доходности на высоком уровне, с другой — владельцы гостиниц с трудом адаптируются к новой реальности.

В 2014 году в Москве открылось несколько новых гостиниц, также ожидаются открытия и в текущем году, при том что увеличение предложения — это не совсем то, что сейчас нужно рынку. Московские гостиницы сейчас очень выгодны по цене для зарубежных гостей, но иностранные туристы не будут активнее приезжать в Россию, пока не изменится имидж страны на Западе, а без резкого увеличения спроса не вырастут и тарифы.

В 2015 году в Москве заявлены к открытию сразу несколько отелей международных брендов, в том числе «Marriott Новый Арбат» (234 номера) «Doubletree by Hilton Внуково» (430 номеров), «Hampton by Hilton Строгино» (214 номеров), «Ibis Динамо» (310 номеров).

Гостиницы люксового сегмента

Показатель загрузки люксовых гостиниц в Москве достиг минимального уровня с 2009 года — 61,8%. С учетом инфляции свыше 10% и снижения ADR на 3% очевидно, что гостиницы сегмента люкс борются за каждого гостя. Данные показатели не включают гостиницу Four Seasons: как ее открытие повлияет на рынок, станет ясно в 2015 году.

Несмотря на все трудности, RevPAR в сегменте упал всего на 6,5%, тогда как в 2009 показатель сократился на 25%. Таким образом, речь не идет о фундаментальных проблемах с точки зрения спроса в данном сегменте — нет ни резкого обрушения, ни роста, ожидавшегося ранее. Тем не менее, это первый год с отрицательной динамикой RevPAR с 2009 года. Ежегодно показатели RevPAR проявляли незначительный рост: 4% в 2010 году, 3% в 2011-ом, 2% в 2012-ом и 4% в 2013-ом, что ниже уровня инфляции, но свидетельствует о довольно стабильном спросе на люкс. Открытие гостиницы Four Seasons, скорее всего, создаст турбулентность на рынке в 2015 году.
[img2]

Гостиницы верхнего предела верхнего сегмента

Данный сегмент гораздо менее стабильный, чем люксовый. Падение RevPAR (на 7%) было не таким серьезным, как ожидалось в начале года, но стало следствием сокращения загрузки на 9% и увеличения среднего тарифа на 2%.

Падение загрузки в этом сегменте — самое резкое на рынке, и, вероятно, стоит ожидать снижения ADR в 2015 году. Загрузка в 2014 году составляла 59% при ADR на уровне 10 тысяч рублей. Показатель RevPAR равен 5 951 рублю, то есть менее ста долларов США по нынешнему курсу. Для гостиниц, которые тратят огромные суммы на строительство или реконструкцию, это повод для беспокойства.

Гостиницы верхнего сегмента

Столичные отели верхнего сегмента в полной мере ощутили текущий кризис. RevPAR сократился на 14%, что ниже показателя верхнего предела среднего сегмента, и составляет сейчас менее 4 000 рублей. Как правило, гостиницы данного сегмента имеют обширный номерной фонд, потому очень зависимы от туристических групп. ADR в сегменте равен 6 000 рублей, что является очень привлекательной ценой для иностранных гостей, но и это не сказывается положительным образом на заполняемости — она составляет только 65%. Без роста спроса данному сегменту будет сложно восстановить показатели в 2015 году. В то же время конкуренция в сегменте продолжает увеличиваться из-за открытия Doubletree by Hilton Marina, «Radisson Шереметьево», а также планирующегося ввода «Marriott Новый Арбат».
[img3]

Гостиницы верхнего предела среднего сегмента

Несмотря на то, что RevPAR уменьшился на 4% по сравнению с прошлым годом, данный сегмент снова стал лучшим с точки зрения динамики показателей. Так, показатель ADR на 7% ниже, чем в верхнем сегменте, а загрузка находится на уровне 71%. Гостиницы данного сегмента обладают меньшим объемом номерного фонда, что в сочетании с центральным расположением, наличием качественного бренда и предоставления полного спектра услуг делают данный сегмент наиболее защищенным от любого кризиса.
[img4]

Гостиницы среднего сегмента

В среднем сегменте RevPAR упал на 8% и составил 3 000 рублей, что стало следствием равного сокращения тарифов и загрузки. Гостиницы данного сегмента находятся дальше от центра и предлагают своим гостям меньший объем инфраструктуры, чем гостиницы более высоких сегментов. Загрузка в 70% является максимально достижимой в данном сегменте.

Санкт-Петербург

Отельеры Санкт-Петербурга еще более остро, чем их московские коллеги, почувствовали сокращение числа иностранных туристов. При этом значительное падение курса рубля к валютам привело к тому, что многие российские туристы отказались от поездок за рубеж и предпочли отдых в России. Причем в числе самых популярных направлений внутреннего туризма оказался как раз Санкт-Петербург.

В 2014 году наиболее серьезное падение показателя RevPAR к предыдущему году зафиксировано в сегменте люкс и верхнем пределе верхнего сегмента, тогда как в высоком ценовом сегменте, верхнем пределе среднего сегмента и в среднем сегменте снижение было не таким драматичным. Следует также обратить внимание, что в сентябре 2013 года Санкт-Петербург был местом проведения саммита G20, в результате чего показатели гостиничного рынка в городе значительно выросли. В то же время при сравнении показателей 2014 и 2012 годов мы видим небольшой рост показателей по всем сегментам. Можно сказать, что результаты 2014 года позволяют рассчитывать на постепенное увеличение абсолютных показателей в последующий период. Тем более что в 2015 году новые международные отели к выходу на рынок не заявлены.

Учитывая изменение курса рубля к доллару, гостиницы, которые раньше считались дорогостоящими, сегодня обойдутся иностранному гостю почти вдвое дешевле. Таким образом, самое время для властей Санкт-Петербурга проводить активную кампанию по привлечению туристов. Учитывая негативный имидж России на мировой арене, гостиницам будет сложно самостоятельно привлечь дополнительный спрос, тогда как все условия с точки зрения соотношения «цена — качество» на рынке существуют.

Гостиницы люксового сегмента

Самый значительный спад показателей в Северной столице наблюдался в люксовом сегменте по причине их резкого роста в 2013 году во время саммита G20. 16-процентный рост показателя RevPAR в 2013 году был полностью обнулен в минувшем году. Загрузка снизилась на 7% до 48%, а ADR снизился на 9% и составил 10 000 рублей.
[img5]

Гостиницы верхнего предела верхнего сегмента

Показатели этого сегмента в очередной раз подтверждают влияние саммита на динамику рынка в 2013 году. Так, даже с учетом снижения RevPAR на 10% в 2014 году текущий показатель превышает результат 2012 года; аналогично и тариф, и загрузка в этом сегменте превышают показатели 2012 года. При среднем тарифе на уровне около 7 000 рублей заполняемость составила всего 55%, что является низким результатом для этого сегмента и свидетельствует о возможном потенциале роста. Так, загрузка гостиниц этой категории в таких городах, как Лондон и Париж, превышает 80%, а в других городах Европы — Будапеште, Вене, Праге, Венеции — составляет более 70%.

Гостиницы верхнего сегмента

По нашему мнению, верхний сегмент выиграл от увеличения внутреннего туризма: годовая загрузка сохранилась на уровне предыдущего года — 60%, хотя тарифы сократились на 6% — до 4 700 рублей. Таким образом, средний тариф качественных гостиниц верхнего сегмента по нынешнему курсу составляет менее 70 долларов США.

Гостиницы верхнего предела среднего сегмента

Показатель RevPAR в этом сегменте снизился на 7% за счет 4-процентного снижения загрузки и 3-процентного снижения тарифа. RevPAR, равный 2 550 рублей, превышает показатели 2012 года, что составляет менее 40 долларов США по новому курсу. При такой невысокой долларовой доходности на номер гостиницы данного сегмента имеют хорошее расположение и предлагают широкий спектр услуг.

[img6]

Гостиницы среднего сегмента

С одной стороны, в гостиницах среднего сегмента загрузка по сравнению с 2013 годом упала на 7%, с другой, в этом сегменте наблюдалось увеличение тарифа на 1,5%. Показатель RevPAR в сегменте снизился на 6% — лучше, чем в среднем по городу, а позитивная, пусть и небольшая, динамика тарифа и вовсе в текущей ситуации смотрится ободряюще.