Эффективная концепция отеля: от идеи до реализации

Изучаем рынок

Концепция гостиницы должна быть рыночной. Соответственно, первый шаг на пути к успешной концепции будущего отеля — изучить рынок региона, где планируется строительство объекта. Мы должны понимать, кто сегодня основной потребитель гостиничной услуги, предлагаемой отелями данного рынка, откуда и с какими целями приезжают потенциальные клиенты, какова их платежеспособность. Кроме того, будет полезным проанализировать, какие тенденции и изменения имели место на рынке в последние пять-десять лет, какие изменения могут произойти в среднесрочной и долгосрочной перспективе, какие локальные особенности спроса можно выделить.

Получив представление о существующем спросе, следует правильно оценить предложение: какие средства размещения представлены на рынке, какими характеристиками они обладают, в чем их преимущества и недостатки. Необходимо понимать, какими темпами развивается рынок в последние пять-десять лет и каковы прогнозы будущего строительства: какие проекты заявлены к открытию, в какие сроки, на какой стадии реализации находятся сегодня. Достаточно распространенная ситуация, когда большая часть заявленных к строительству объектов заморожена. Это тоже будет влиять на решение собственника о том, какую гостиницу строить. Изучив спрос и предложение, вы должны понимать, как они соотносятся, проявляется ли на выбранном рынке сезонный фактор и как формируются цены.

Исследуем местоположение

Второй шаг к успешной концепции — это исследование местоположения, выбранного для строительства. Как можно охарактеризовать район расположения отеля, какие преимущества и недостатки имеет участок, на котором будет располагаться объект, есть ли поблизости очевидные генераторы спроса. Очень важный момент — насколько участок доступен для основных потребительских групп, хорошо ли он виден с ближайших транспортных магистралей и улиц. Если расположение участка неоптимальное, часть недостатков можно нивелировать разумными корректирующими решениями. Скажем, если он находится далеко от станции метро, можно запланировать бесплатную услугу трансфера для гостей. Если отель находится на второй линии и не виден с автомагистрали, важно предусмотреть наружную рекламу и удобную навигацию в районе автодороги, чтобы потенциальные клиенты могли узнать о наличии в этом районе отеля.

В качестве основных генераторов спроса по соседству с отелем особенно желательны аэропорты, вокзалы, государственные и коммерческие предприятия, офисные центры, учебные заведения, стадионы и спортивные центры, исторические, природные и рекреационные зоны. Хороший синергетический эффект дают многофункциональные комплексы (МФК): офисная и торговая часть хорошо сочетаются с гостиницами и апарт-отелями, помогая друг другу делать бизнес. И, наконец, обязательно проведите конкурентную разведку, выясните, кто ваши конкуренты в зоне размещения будущего отеля и как пул конкурентов может измениться в будущем.

Прорабатываем концепцию

Точно определите базовые характеристики гостиничного продукта. Исключительное значение имеет объем номерного фонда. Здесь очень важно попасть в рынок. Если мы немного переберем с количеством номеров, то необоснованно увеличим свои инвестиции. Если не доберем — рискуем недополучить в прибыли. Помимо номерного фонда, стоит уделить внимание наличию и количеству ресторанов и баров, их специализации, времени работы. Бизнес-туристы знают, что во многих российских городах непросто найти ресторан с качественной едой и адекватным обслуживанием. Поэтому гостиничный ресторан не стоит рассматривать как некое обременение. Он может и должен успешно работать и конкурировать с независимыми предприятиями, особенно на региональных рынках.

Практически обязательный элемент концепции — это конференц-залы. Рекомендую обратить внимание, что сегодня мы говорим о многофункциональных площадках, которые могут сдаваться в аренду под самые разные мероприятия — от конференций до свадебных банкетов. Отсюда — максимальная гибкость в трансформации площадки, отказ от стационарной мебели. Правильно оцените необходимость конференц-центра: в каких-то проектах от него стоит отказаться или предусмотреть в сокращенном варианте. Оздоровительная составляющая — спа-центр, бассейн, тренажерный зал — будет особенно востребована в курортных отелях. В концепции бизнес-отеля я бы рекомендовала предусмотреть тренажерный зал и, возможно, бассейн. Это услуги, которые помогут бизнес-путешественнику снять усталость после напряженного
рабочего дня.

Программа распределения площадей

Для эффективности проекта огромное значение имеет программа распределения площадей отеля. Иначе говоря, мы должны постараться избежать необоснованных потерь площадей. В российских отелях эта проблема налицо: из-за неэффективного распределения площадей отельеры теряют по два-три номера на каждом этаже.

Наиболее удачной формой гостиничного здания с точки зрения эффективного использования площадей является прямоугольная форма с двусторонним расположением номеров и коридором по центру. Мировая практика показывает, что при такой конфигурации потеря площадей на циркуляцию (internal gross factor) наименьшая — в районе 20–25%.
В России из-за специфики национальных требований к гостиничному проекту потери чуть больше.

Из-за особенностей участка и непосредственно пятна застройки могут применяться и другие формы здания: тауэр или башни (квадратные, круглые, треугольные и многоугольные), как с атриумом, так и без, а также здания других сложных форм. Использование сложных форм здания без особых на то оснований не рекомендуется, поскольку это в дальнейшем повлечет за собой удорожание дизайн-проекта и оснащения номеров в связи с наличием большого количества различных по характеристикам номеров. Например, если в здании есть башня квадратной формы, а значит, мы вынуждены продлевать коридор, чтобы иметь доступ в угловые гостиничные номера, потеря площадей на циркуляцию составляет уже порядка 35%, то есть 35% построенных площадей не приносят отельеру ни копейки.




Особое внимание необходимо уделить тому, как расположен объект на участке. В первую очередь, это обеспечение видимости отеля с основных транспортных и пешеходных маршрутов и наилучшей доступности главного гостевого входа в отель. Если гостиница в составе МФК, важно, чтобы потоки посетителей отеля и клиентов МФК не пересекались. Кроме того, последние не должны иметь доступ на гостевые этажи гостиницы. По возможности также постарайтесь обеспечить хорошие видовые характеристики большинству будущих гостиничных номеров.

Отдельно стоит остановиться на таком этапе проектирования, как функциональное зонирование. Мы часто получаем проекты, где между основными зонами отеля не предусмотрена технологическая взаимосвязь, как следствие — грубые нарушения. Например, горничная, согласно проекту, должна подниматься с грязным бельем в том же лифте, которым пользуются гости. То есть служебные и гостевые потоки пересекаются.
Не буду подробно останавливаться на дизайне, поскольку это момент индивидуальный для каждого отеля. Однако стоит обратить внимание, что в случае реализации проекта средней ценовой категории дизайнерские решения, по моему мнению, должны быть разумными, применяемые материалы и мебель — безопасными, устойчивыми к значительным нагрузкам, износо- и вандалостойкими, а главное — удобными в обслуживании. Нередко применение дорогих материалов и сложных дизайнерских решений серьезно влияет на дальнейшую операционную эффективность отеля.

- Основные потребительские группы
- Откуда и с какими целями прибывают потенциальные клиенты отелей
- Сколько готовы платить за номер
- Тенденции и изменения на рынке за последние пять-десять лет
- Прогноз развития рынка на пять-десять лет
- Сезонность и другие локальные особенности спроса

По материалам конференции «Строительство и дизайн отелей в России и СНГ — 2014»

▶ Категория гостиницы
▶ объем номерного фонда
▶ количество ресторанов и баров, их специализация, время работы
▶ концепция конференц-центра, количество конференц-залов
▶ концепция оздоровительной составляющей (спа-центр или отдельно тренажерный зал, бассейн, услуги красоты, спа-услуги, медицинские услуги)
▶ другие услуги отеля (стирка, химчистка, бизнес-услуги, услуги для гостей с детьми, парковка и т. п.)