Диагноз — перепланировка

Гостиницы часто выпадают из концепции эффективных планировочных решений, так как основной упор архитекторами делается на дизайн и создание атмосферы. Когда же доходность объекта оставляет желать лучшего, отельеры в первую очередь стараются улучшить сервис. Но ведь полезные площади гостиничного комплекса — это то, что приходится продавать неоднократно. Ошибки, совершенные на этапе проектирования, приведут к постоянным потерям в период последующих продаж. Сегодня, к примеру, в зоне повышенного риска находятся гостиницы, построенные в 1970–90-е годы и уже не отвечающие современным условиям. В них часто отсутствуют номера нужных категорий, бизнес-центры, комнаты переговоров, спа-зона и многие другие услуги, широко востребованные на рынке.

Разберемся, как провести анализ планировочных решений гостиничного объекта и определить максимальный доход, который могут приносить полезные площади. Чтобы оценить эффективность использования площадей отеля, нужно проанализировать
следующие показатели:
1) общую площадь гостиницы;
2) площадь номеров;
3) площадь подсобных помещений;
4) общую площадь ресторана
и конференц-зала;
5) количество проданных квадратных метров номеров (за определенный период) и цену квадратного метра;
6) количество проданных квадратных метров ресторана и цену квадратного метра (исходя из суммы счета);
7) количество проданных квадратных метров конференц-залов.

При более глубоком анализе нужно оценить загрузку различных составляющих инфраструктуры отеля. Также важно изучить запросы гостей. Обратите внимание, о наличии каких услуг люди часто спрашивают администратора во время бронирования и проживания. Возможно, вы отметите, что часто интересуются наличием услуг бизнес-центра и возможностью арендовать переговорную или что многие уточняют, есть ли в отеле тренажерный зал и спа-услуги.

Результат анализа показывает, какие услуги, а значит, и зоны отеля продаются хорошо, а какие — плохо или не продаются вообще. Исходя из полученных результатов, составляется эффективный план помещений и выявляются ограничения, не позволяющие продавать больше. Результатом комплексного анализа является перепланировка, снимающая ограничения и улучшающая показатели продаж для объекта.

Управляющие, знающие толк в стратегическом планировании, занимаются таким анализом из года в год и видят тенденции развития рынка и уровень конкурентоспособности гостиницы. Такие наблюдения позволяют вносить коррективы в план развития еще до возникновения первых потерь.

Почему в некоторых случаях необходима перепланировка? Ввиду невозможности предоставления тех или иных услуг из-за отсутствия выделенных под их реализацию площадей, вы никогда не сможете вернуть хотя бы часть упущенной выгоды повышением цен на другие свои услуги. И что еще хуже — гости, недовольные набором услуг, уйдут к вашим конкурентам. Смотрите примеры повышения доходности отелей за счет грамотной перепланировки.

Гостиница — это объект коммерческой недвижимости, который может существовать на рынке десятилетиями. Чтобы не устареть, соответствовать современным требованиям к гостиничным объектам и пожеланиям гостей, вносить кардинальные изменения придется каждые 15–20 лет. Тот, кто не успел за изменением рыночных условий, рискует потерять свой бизнес.

▶ Пример 1

Номерной фонд мини-отеля включает 12 номеров категории стандарт и 12 номеров люкс. После двух первых лет работы управляющий отмечает, что номера люкс продаются плохо, несмотря на все усилия отдела продаж. Даже в высокий сезон удается заселить не более шести номеров люкс. При этом номерной фонд категории стандарт всегда загружен на 90–100%. Продавать номера люкс по цене стандартов не получается из-за издержек на их содержание.
После перепланировки из шести номеров люкс, которые не продаются, владелец гостиницы получает десять дополнительных номеров стандарт, что позволяет предприятию существенно увеличить свою доходность.


▶ Пример 2

В гостиничном комплексе на 50 номеров имеется большой и красивый холл с цветами, диванами и фонтаном, но отсутствуют комната для переговоров и бизнес-центр. В какой-то момент деловая активность в городе возрастает и увеличивается спрос на дополнительные бизнес-услуги. Администраторы отеля отмечают, что, узнав об отсутствии бизнес-центра и возможности проводить переговоры, многие потенциальные клиенты отказываются от бронирования и ищут другие варианты. Перепланировка холла первого этажа позволяет уменьшить зону ожидания гостей, создать две комнаты переговоров и многофункциональный бизнес-центр с услугами печати. Как результат — поток клиентов, нуждающихся в бизнес-услугах, увеличился, а помещения холла, не приносившие раньше никакой прибыли, стали источником постоянного дохода.

Екатерина Компанеец, директор по девелопменту YK Rusotels