Апарт-отели: что предлагает новый формат недвижимости инвесторам

На фоне нестабильности глобальных рынков сессия «Инвестиции в недвижимость: новые возможности», которую организовал «УГМК-Застройщик» на строительном форуме 100+ TechnoBuild, привлекла много инвесторов. О том, как создавать инвестиционные продукты, способные приносить стабильный доход в долгосрочной перспективе, гостям мероприятия рассказывали девелоперы, рестораторы и управляющие гостиничными сетями.

По мнению экспертов, сегодня наиболее перспективным направлением являются инвестиции в апарт-отели с продуманной концепцией. Но для российских инвесторов это относительно новая сфера: многие не понимают, что это за продукт и как с ним работать. В итоге по-старинке инвестируют в знакомые форматы.

Самая большая доля инвестиций в коммерческие помещения сегодня приходится на недвижимость на первых этажах жилых домов. «С начала 90-х это было популярным вложением. Сегодня доходность составляет 1000–1500 руб. с кв. м, но есть сложности. Во-первых, на рынке сейчас нет нужного объема предложения — как правило, застройщики сразу сдают первые этажи под магазины и рестораны. Во-вторых, даже если вы купили площадь на первом этаже какого-то дома и сдали ее, не факт, что вскоре на соседней улице не откроют большой торговый центр, арендатор не потеряет прибыль и не покинет помещение», — объясняет генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

Другой вариант инвестиций в коммерческую недвижимость — приобрести помещения в офисном центре или в торгово-развлекательном комплексе. Но и там есть определенные риски и ограничения. В ТРЦ редко продают площади, а офисные здания со временем физически и морально устаревают и становятся менее востребованными — владельцам квадратных метров приходится снижать арендную ставку.

Одним из самых интересных вариантов остается покупка квартиры в жилом комплексе с последующей сдачей в аренду. Доход при этом зависит от локации, качества жилья и инфраструктуры. В бизнес-классе доход от аренды составляет около 1500 руб. за кв. м, но это возможно, только пока жилье остается востребованным.

Апарт-отели, в которые сегодня предлагают инвестировать эксперты, для рынка новы, а от этого и не понятны. «Многие до сих пор путают апарт-отели с псевдожильем», — отметил директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Он объяснил, что апартаменты — это помещения, построенные на участках, где нельзя возводить жилые здания. «Проживающие в таких апартаментах не могут получить прописку, дороже платят за коммунальные услуги», — добавил он.

Другой формат — это отельные апартаменты, которые располагаются в комплексах с полноценным гостиничным обслуживанием. «Объекты проходят аккредитацию, им присваивают звездность. В отличие от классических гостиниц, номера или юниты в апарт-отелях можно приобрести в собственность, передать в управление компании и получать стабильный пассивный доход», — уточнил Агапов. Такие объекты включают рестораны, фитнес-клубы, спа-комплексы и бассейны, что делает их частью сферы гостеприимства.

Александр Нидченко, руководитель отдела партнерских продаж компании Baden Family, считает, что для успешных инвестиций в апарт-отели необходимо понимать все тонкости продукта: «Инвесторам нужно знать, как рассчитывается доходность, какие условия по управлению и покупке объекта. Понимание этих деталей помогает принять взвешенное решение».

Доля апартаментов на рынке жилья Екатеринбурга занимает менее 2%, утверждает руководитель агентства недвижимости Agent+ Наталья Голенькая. Тем не менее, объем предложения апартаментов по сравнению с первым полугодием 2023 года увеличился в пять раз и достиг почти 18 тысяч квадратных метров.

Инвестиции в гостиничную недвижимость оказываются наиболее прибыльными среди других вариантов.

Евгений Мордовин подчеркнул, что апарт-отели могут приносить высокий доход. «Номера в «Хаятт Ридженси Екатеринбург» приносят в среднем до пяти тысяч рублей за квадратный метр. Инвестор получает объект с капитализацией и гарантированным доходом, потому что управлять им будет профессиональная компания. В ее ведении находятся вопросы сдачи в аренду, регистрации, безопасности, ремонта», — рассказал Мордовин.

Управляющий апарт-отелем «Шермонт» Эдуард Кем также отметил важность роли управляющей компании: «Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это всего лишь квадратные метры. Работа управляющей компании начинается задолго до открытия — еще на этапе проектирования здания. Чтобы апарт-отель соответствовал международным стандартам и мог получить звездность, проект должен учитывать все необходимые сервисные помещения», — пояснил Кем.

Привлекательность апарт-отелей повышает наличие инфраструктуры. Рестораны, фитнес-клубы, бассейны и конференц-залы делают такие объекты более востребованными у арендаторов. Татьяна Жигарева, управляющая Encore Fitness в «Башне Исеть», поделилась, что открытие премиального фитнес-клуба существенно повысило интерес к апартаментам: «Сразу после открытия выстроилась очередь желающих арендовать апартаменты. Инфраструктура играет решающую роль для апарт-отелей высокого уровня».

Евгений Мордовин уточнил, что после открытия премиального фитнес-клуба продажи апартаментов в «Башне Исеть» выросли в четыре раза.

Ресторатор и владелец холдинга Good Community Руслан Мухаметшин добавил, что качественные рестораны также влияют на решение арендаторов: «Наличие хороших гастрономических точек в районе значительно повышает привлекательность апартаментов».

Подводя итоги сессии, эксперты пришли к выводу, что апарт-отели с высоким уровнем сервиса становятся важным трендом на рынке недвижимости. Этот формат особенно актуален в условиях роста интереса к внутреннему туризму в России, и его популярность будет только увеличиваться.

ООО «СЗ «УГМК-Шерегеш»