Вложения в отельный сектор России увеличились в 3,5 раза

Российский гостиничный сектор демонстрирует существенный рост инвестиций: вложения в отельную недвижимость за январь–октябрь 2025 года увеличились на 249%. В эксплуатацию введено порядка 8,5 тысяч новых номеров. О ключевых цифрах и сделках в отечественной сфере гостеприимства – в нашем обзоре.

Корпорация «Туризм.РФ» провела День инвестора: «Туризм 2.0: от слов к делу!». Участие в нем приняли предприниматели, развивающие инвестпроекты в туризме, представители регионов, отраслевых объединений, банков и институтов развития.

Одной из центральных тем стала ситуация на рынке недвижимости и инвестиции в туристическую индустрию. Аналитику по теме представил Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate.

Согласно его данным, вложения в коммерческую недвижимость в России в последние три года демонстрируют рекордные показатели. Если в период с 2016 по 2021 год среднегодовой объем инвестиций составлял 280 млрд руб., то только за январь–октябрь 2025 года этот показатель достиг 681 млрд руб.

При этом на гостиничную недвижимость в общей структуре инвестиций приходится не больше 10% (порядка 65 млрд руб.).

Несмотря на относительно небольшую долю в общем объеме инвестиций, именно гостиничный сектор продемонстрировал самый значительный рост за последний год. Увеличение на 249% (январь–октябрь 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года) свидетельствует о высоком и растущем интересе инвесторов к гостиничной недвижимости.

С начала года в РФ введено свыше 8,5 тыс. новых номеров

С начала 2025 года гостиничный фонд России существенно расширился: введено в эксплуатацию порядка 8,5 тыс. новых номеров. Речь идет об отелях категорий 3–5 звезд, номерной фонд каждого из которых превышает 100 номеров. Примечательно, что почти 39% от общего объема пришлись на Южный федеральный округ, что подчеркивает его роль как ключевого туристического региона.

Среди наиболее значимых открытий в этом году в IBC Real Estate назвали три крупных отеля, расположенных в Краснодарском крае: Marine Garden Sochi Hotel & Spa (426 номеров), в Анапе – новый корпус Fioleto Ultra All Inclusive&SPA (400 номеров) и ZENITH Resort Hotel & SPA (320 номеров). 

Также активно развивается туристическая инфраструктура в Тверской области, где группа компаний «Васта» в Завидово ввела в эксплуатацию сразу несколько объектов: отель «Рябина от Васта» (390 номеров) и совсем недавно открывшийся отель «Эрбелия от Васта» (300 номеров).

Более 33 тыс. отелей 3–5* принимают туристов в РФ

Согласно совместным расчетам компаний IBC Real Estate и Hotel Advisors, на данный момент номерной фонд коллективных средств размещения (КСР) в России достиг 1,2 млн классифицированных номеров. Это 33 тыс. объектов по всей стране 3–5*.

Распределение номерного фонда по категориям:

• Львиная доля (46%) приходится на объекты 4*.

• 38% – гостиницы 3*.

• 16% – отели 5*.

Распределение по количеству номеров:

• Большинство объектов (51%) имеют менее 150 номеров.

• Гостиницы со 150–300 номерами составляют 38% от общего числа.

• Объекты среднего размера, от 300 до 500 номеров, занимают 9%.

• Самые крупные гостиницы с фондом свыше 500 номеров – всего 2% от общего количества.

Географическое распределение объектов демонстрирует концентрацию в ключевых туристических регионах.

Самая большая доля объектов (ровно треть, или 33%) сосредоточена в Центральном федеральном округе.

Южный ФО занимает второе место с 29%. Далее следуют Северо-Западный ФО (14%) и Приволжский ФО (9%).

Остальные – Сибирский, Уральский, Дальневосточный и Северо-Кавказский ФО – в совокупности составляют 15%.

Что касается загрузки КСР, в IBC Real Estate, ссылаясь на данные Росстата, рассказали, что за период с января по август 2025 года в них проживало 61,7 млн человек, из которых 3,1 млн – иностранные граждане.

Льготное кредитование стимулирует инвесторов

Развитие гостиничной инфраструктуры активно поддерживается государством через программу льготного кредитования (постановление Правительства №141).

Общий объем инвестиций по этой программе на сегодняшний день превышает 2 трлн руб. В рамках инициативы одобрено 436 проектов в 68 регионах Российской Федерации, включая строительство и реконструкцию гостиниц с общим номерным фондом в 78 тыс. номеров.

В рамках IV этапа программы льготного кредитования было отобрано 170 новых проектов по созданию гостиничных комплексов, которые в совокупности добавят 31,6 тыс. номеров.

Среди одобренных инициатив – строительство гостиницы «SAVOY Красный октябрь» на 208 номеров в Москве, парк-отеля «Легенда. Кронштадт» (135 номеров) в Санкт-Петербурге, а также отелей «Ачи-Су Отель Резорт 4*» (120 номеров) в Дагестане и «Долина Айна 5*» (160 номеров) в Сахалинской области.

Однако это могут быть последние объекты, реализуемые по постановлению №141. В Минэкономразвития РФ в июне сообщали, что не планируют пролонгировать программу льготного кредитования и рассматривают альтернативные варианты финансирования.

Четыре крупнейшие отельные сделки 2025 года

По данным IBC Real Estate, с начала 2025 года на российском гостиничном рынке была совершена 21 сделка по купле-продаже объектов недвижимости. Однако львиную долю привлеченных инвестиционных средств – более половины общего объема – аккумулировали всего четыре крупнейших приобретения.

Первая сделка – покупка исторического отеля «ЛюксЪ» АО «Алкион» за 11–12 млрд руб. Это здание, расположенное на Тверской улице напротив мэрии Москвы, изначально было построено как дом Д. И. Филиппова с булочной, а впоследствии преобразовано в гостиницу.

С 2019 года объект находился на реставрации, и в текущем году у него появился новый собственник. В рамках проекта планируется масштабная реконструкция здания с сохранением его первоначального фасада. После завершения работ отель будет преобразован в пятизвездочный гостиничный комплекс и управляться международным брендом Corinthia.

Вторая сделка – покупка отеля «Swissotel Resort Сочи Камелия» компанией «Правильные решения», бенефициаром которой является Тарас Демура, ныне – председатель совета директоров туроператора FUN&SUN. Сумма сделки – 10 млрд руб.

Предыдущий владелец отеля, банк ВТБ, успешно провел реконструкцию, бережно сохранив исторический облик здания и прилегающей территории. Новый собственник намерен продолжить его развитие с текущей управляющей командой.

В этом году состоялась еще одна крупная сделка, связанная с банком ВТБ: АО «ППО», оператором которого выступает управляющая компания 360 EHM, выкупила у банка Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park за 8–10 млрд руб.

Компания 360 EHM является российским оператором, специализирующимся на управлении гостиничными активами премиум-класса и люкс-сегмента. В ее портфель уже входят такие объекты, как Chekhoff Moscow Hotel, Nabokoff Grand Hotel и другие проекты в сегменте upscale и luxury.

Четвертая сделка – покупка отеля LES Art Resort в Подмосковье. По информации, опубликованной в СМИ в мае 2025 года, этот объект перешел в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда «Терс». Управляющей компанией отеля стала Vizant, принадлежащая Аркадию Ротенбергу. Сумма сделки не называется.

Отличительной чертой LES Art Resort является его концепция отдыха по системе All Inclusive, которую новый владелец намерен сохранить и развивать.

Марина Первухина