Гостиницы в исторических зданиях: от новых городских смыслов до новых экономических моделей

Отельеры, архитекторы, консультанты — все признают: совместить небольшой объект культурного наследия и полноценную гостиницу — экономически непростая задача. Хотя порой речь для инвестора идет вовсе не об экономике.

В продолжение разговора о новых правилах предоставления льготных кредитов для объектов культурного наследия, которые предполагается приспособить под гостиницы, «Бизнес FM» поинтересовалась у игроков рынка, есть ли у них опыт такого приспособления. Оказалось, что у кого-то есть и самый позитивный: «Да, мы имеем ОКН. Могу честно сказать, что этот объект — главное украшение всех наших проектов, он очень глубокий и со смыслами. Когда ты занимаешься реконструкцией таких объектов, ощущение, что ты меняешь и свою «прошивку». Вы меняетесь вместе, и здесь финансы всегда уходят на второй план. Это очень личное», — признается совладелица и идейный вдохновитель коллекции отелей We Family Group Марина Старчикова.

У кого-то опыт тоже есть, но, скажем так, разнополярный. «Мы работаем с замком купца Понизовкина в Ярославской области. Этот проект можно считать удачным: часть комплекса уже восстановлена из руин, в самом замке проводились концерты, в том числе выступал Юрий Башмет. Инвестор начал работы на свои средства, и в целом проект «пошел» благодаря тому, что отсутствовали строгие ограничения на переделку. Апраксин двор в Санкт-Петербурге, наоборот, так и не был реконструирован из-за многочисленных ограничений — невозможно было не только сдвинуть стену, но и дверь перенести! Инвестор долго «боролся» с органами по охране наследия, так что не раз изменилась экономическая ситуация, и проект потерял всякую целесообразность из-за роста стоимости», — рассказывает партнер, руководитель департамента туризма и гостиничного бизнеса компании CMWP Марина Смирнова.

У кого-то нет собственного опыта, но есть представления о ситуации в целом. «В моей практике такого (работы с объектами культурного наследия) не было, но, насколько я знаю, основная проблема в том, что очень тяжело приспособить ОКН так, чтобы соблюсти все нормы по потокам. И, конечно, очень тяжело сделать хорошую экономику на объекте с таким малым количеством номеров, которое получается вписать в объекты культурного наследия, так как в большинстве своем они небольшие по площади», — делится мнением управляющий партнер гостиничной компании Zont Hotel group Александр Гендельсман.

Могут ли повлиять на настроения инвесторов новые, смягченные правила предоставления льготных кредитов, позволяющие создавать в историческим домах с охранным статусом совсем небольшие гостиницы вместимостью всего 15 номеров и площадью всего 500 квадратных метров? На что надо обращать особое внимание при разработке таких проектов? Есть ли факторы, которые сразу должны отвратить инвестора от этой затеи?

Александр Гендельсман, управляющий партнер гостиничной компании Zont Hotel group:

«Оценивать нововведение и предметно прогнозировать, какой эффект оно даст, пока рано: будет видно, когда хотя бы один проект будет реализован. Одно бесспорно — то, что проблему приспособления ОКН под гостиничные объекты нужно решать, и, будем надеяться, такая мера поможет. А что касается особого внимания инвесторов, то факторы те же, что и всегда — место, место и еще раз место. Хотя, конечно, работа с ОКН имеет свою специфику, потому что исполнение охранных обязательств будет создавать серьезную нагрузку на финансовую модель проекта».

Марина Старчикова, совладелица и идейный вдохновитель коллекции отелей We Family Group:

«На мой взгляд, предложен прекрасный механизм, способный привлечь к теме ОКН не только крупный бизнес, но и небольших предпринимателей, которые хотят изменить облик города, дать вторую жизнь зданиям и сделать пространство привлекательным. Как правило, небольшие объекты, да еще и ОКН, не сильно интересны бизнесу, с ними много хлопот — куда проще построить новый объект по всем стандартам и с предсказуемым результатом. Объекты культурного наследия — это про смыслы, про добрые дела, про любовь к месту, про созидание и не всегда про финансы. В целом благодаря новым правилам ОКН станут доступными для более широкого круга инвесторов, которые по своему усмотрению превратят их в главные точки городского притяжения. Однозначно это большой плюс и для локального туризма, и для восстановления нашего наследия. Но, исходя из нашего опыта, скажу: ОКН — это всегда непредсказуемость, поэтому нужно трезво оценивать свои финансы и время. И, конечно, восстановление исторического объекта — это не прагматизм, а игра вдолгую, которая требует большого терпения. Заброшенные здания — это заброшенные души, реставрируя их, ты реставрируешь себя, обретая новые смыслы. В процессе реставрации вы очищаетесь от всего ненужного, что приобрели, оставляя самое чистое и только то, с чем хотели бы пойти дальше».

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

«Озвученные изменения условий предоставления льготных кредитов для адаптации ОКН под туристические нужды открывают перед девелоперами и архитекторами новые перспективы, делают такие проекты доступными для более широкого круга инвесторов. Подобные корректировки можно оценить преимущественно положительно, ведь они снижают финансовый порог для старта проекта, стимулируют вовлечение малого и среднего бизнеса, позволяют сохранить уникальный локальный характер таких зданий, что особенно привлекательно для современных туристов. Впрочем, с этими перспективами связаны и определенные вызовы, не до конца определенные моменты. Так, компактные проекты требуют крайне тщательной проработки бизнес-моделей, так как ограниченная площадь и небольшое количество номеров могут снижать коммерческую эффективность. Кроме того, работа с ОКН всегда сопряжена с высоким уровнем ответственности за сохранение исторического облика, а также за соблюдение современных эксплуатационных стандартов. При выборе актива для создания гостиницы важно учитывать несколько ключевых факторов. Прежде всего речь идет об архитектурной и исторической ценности здания, ведь далеко не все ОКН одинаково подходят для адаптации. Например, здание с яркой историей и хорошей транспортной доступностью имеет очевидное преимущество перед объектом аварийным или расположенном в удаленном месте. Состояние дома, уровень существующей инфраструктуры и юридический статус также играют важную роль. Зачастую именно эти факторы могут остановить инвесторов если потребуются чрезмерно дорогостоящие реставрационные или инженерные работы. Также в качестве сдерживающего фактора можно назвать обнаружение утраченных элементов, которые в принципе невозможно восстановить. Наконец, подобные кейсы требуют глубокого понимания локального контекста, внимания к деталям и умения учитывать специфику каждого отдельного актива. Ведь они способны не просто изменить облик города, но и создать новые смыслы для исторических пространств».

Сергей Пергаев, основатель и креативный директор Pergaev Bureau:

«Получить позитивный эффект от этой инициативы можно было бы включением в данную программу, кроме небольших отелей, также других типологий общественных пространств: музеев, библиотек и лекториев, и особенно объекты общественного питания. 500 квадратных метров — это отличная площадь для размещения хорошего кафе или небольшого ресторана. Это важно сделать по двум причинам. Во-первых, стоит вспомнить, что гастрономический туризм уже давно и хорошо развит в России. Многие туристы включают в свою обязательную программу путешествий посещение ресторанов, кафе и кофеен наряду с другими достопримечательностями. А второе, и самое важное, 500 квадратных метров — очень маленькая площадь для размещения достаточного количества номеров, чтобы бизнес окупался. При этом затраты на реконструкцию ОКН под отель велики. Сейчас отели в небольших объектах культурного наследия — это, как правило, имиджевые бутики и скорее меценатская история. Годами городские администрации безуспешно пытаются найти бизнес, который мог бы взяться за реконструкцию небольших объектов. А сами эти ОКН с каждым годом все больше разрушаются. Смогут ли эту тенденцию переломить новые грантовые условия, мы скоро увидим. При этом ОКН идеально подходят для создания уникальных концепций. В таких зданиях, как правило, много воздуха, большие, размашистые планировки, красивые лестницы, высокие потолки, красивые окна, толстые стены и часто большой запас прочности. Для ресторанов и кафе — очень привлекательные пространства. В целом самые главные позитивные эффекты от новых правил я вижу в следующем. Сохранение культурного наследия и развитие туризма: дополнительный объем объектов культурного наследия будет восстановлен и привлечен в туристический оборот. Развитие архитектуры: у архитекторов появится больше интересных заказов — ОКН дают больше возможностей для создания проектов с уникальной планировкой и концептуальным дизайном, заставляют искать нестандартные и максимально эффективные решения. Увеличение количества уникальных объектов: в ОКН стоит размещать отели бутикового типа с уникальным дизайном, и если девелоперы и отельеры будут придерживаться этого подхода, мы увидим много новых уникальных объектов в нашей стране. А вот главный негативный эффект, к которому потенциально могут привести данные изменения, — коммерциализация культурного наследия. Существует риск, что коммерческие интересы будут превалировать над сохранением исторической ценности объектов. Важно, чтобы проекты учитывали культурные и исторические аспекты, а не только экономическую выгоду. Необходимо тщательно контролировать реализацию проектов и обеспечивать соблюдение стандартов качества».

Что касается факторов, которые инвесторы непременно должны принять во внимание еще на стадии обсуждения гостинично-исторического проекта, то вот «три шага Сергея Пергаева». Первый — анализ концепции. «Именно сильная концепция может повысить привлекательность объекта для туристов и его прибыльность. И тут у ОКН есть особое УТП, очень большая фора перед любой новостройкой: люди любят старину, их завораживает стиль другого времени, не того, в котором они живут. Тем не менее при выборе объекта должна быть проведена качественная исследовательская работа, в том числе, чтобы определить, насколько большую ценность представляет собой здание с точки зрения истории и культуры», — поясняет эксперт.

Шаг второй — проверка объекта на соответствие. Необходимо оценить локацию, техническое состояние, объемно-пространственное решение (расположение стен, геометрию) и получить ответ на вопрос: позволит ли это здание и ограничения по реконструкции ОКН эффективно разместить здесь всю необходимую гостиничную инфраструктуру, будет ли гостям комфортно находиться в таком пространстве? Совершенно точно многие ОКН не будут отвечать этому требованию.

Наконец, шаг номер три — расчет экономической эффективности. «Отели с маленьким номерным фондом — сложно окупаемая история, поэтому для ОКН бутиковые отели — более подходящий формат. Однако, повторюсь, было бы лучше использовать их для реконструкции под рестораны, кафе и культурные общественные пространства», — уверен Сергей Пергаев.

Текст: Валерия Мозганова