"Экономика не сходится": "Кресты" рискуют остаться без инвестора

К таким выводам пришли участники воркшопа, проведённого "ДП" накануне торгов по имущественному комплексу бывшей тюрьмы "Кресты" на Арсенальной набережной.

Новый функционал бывшей тюрьмы

"Здесь очевидна музейная функция, музеев разного содержания здесь может быть более десяти, — предложил инвестор и идеолог пространства “АТС на Некрасова” Иван Смирнов. — Безусловно, стоит рассмотреть и разные интерактивные функции с погружением в историю, в различные эмоциональные и физические состояния / проживания — комнаты тишины, расстрельный коридор, одиночество. Это может стать обязательным местом для посещения, особенно для туристов. Далее — мастерские самого разного профиля, начиная с ручного производства и заканчивая всем, что связано с искусственным интеллектом или интернетом, публичные площадки для самых разных активностей. Сохранить память и уважение к месту и внести жизнь в пространство за счёт различных функций. Внутреннюю территорию можно благоустроить под прогулочные площадки — участок это позволяет. Если не будет запрета от КГИОП, можно было бы сделать террасы, что позволит оживить это пространство. Нужна образовательная функция — здесь могут проводиться какие–то крупные мероприятия, но пока что временного характера. Размещать здесь образовательные функции, такие как кампусы и т. п., с учётом истории места, в настоящий момент вряд ли целесообразно. Может быть, через 5–10 лет это будет уместно, но сейчас, мне кажется, ни один нормальный человек не захочет на постоянной основе находиться там более нескольких часов. Как отельер, я бы рассмотрел и отельную функцию, например капсульный отель для определённой категории туристов, которые ценят острые впечатления или хотят получить уникальный опыт. Я думаю, что в их числе могут быть и те, кому слово “Кресты” знакомо непонаслышке, — то количество людей, которые прошли через это место, ужасает. И именно потому в части пространства обязательна музейная история".

Также через некий институт поддержки малого и среднего бизнеса на части территории можно было бы создать технопарк или инкубатор для стартапов, предложив им площади на льготной основе или бесплатно.

"Малый бизнес максимально активен, он сможет своей позитивной энергетикой хотя бы немного изменить атмосферу “Крестов”, которая присутствует сегодня", — считает Иван Смирнов.

"Учитывая, что “Кресты” травмировали огромное количество людей, кажется важным немного перевернуть историю и добавить в комплекс социальную функцию, отдав часть территории для проектов, которые помогают отбывшим наказание в тюрьмах обратно интегрироваться в общество. Это огромная проблема — когда люди покидают места лишения свободы, они часто оказываются на обочине жизни. Можно было бы поддержать производства или компании с инклюзивной функцией, которые готовы обучать и брать на работу таких людей", — предложила студентка направления "Дизайн среды" Школы дизайна НИУ ВШЭ — Санкт–Петербург Ева Черных.

"Кресты" — под снос?

"Когда мы рассматриваем проекты строительства или реконструкции, мы пытаемся найти некоторую уникальность объекта, дух места, которые через проект хотим поддержать, развить и продолжить. Каков дух этого места? До революции там содержали уголовников и большевиков. Потом там находилось много хороших людей, часть из которых были замучены. Есть данные, что там приводили приговоры в исполнение через расстрел. В моём представлении это всё настолько тяжело, что я бы предложил в качестве памяти места оставить там церковь, а все остальные здания аккуратно демонтировать. И сделать на этом месте современный интересный сад, который, с одной стороны, сохранял бы память, а с другой — перерабатывал весь этот негатив", — предложил архитектор, основатель и руководитель мастерской "Проксима" Всеволод Яковлев.

Стоит отметить, что столь кардинальный подход потребует изменений в законодательстве, так как "Кресты" — выявленный объект культурного наследия. В то же время Всеволод Яковлев настаивает, что парк в этом районе, застроенном производственными объектами, необходим и с градостроительной точки зрения — зелёных зон и открытых общественных пространств здесь не хватает.

"Что касается стартапов, “Кресты” — это прошлое. Прекрасные стартапы, работающие с технологиями будущего, должны начинаться в новом месте. Силиконовая долина началась не в Алькатрасе", — добавил он.

"Я бы не применял к объектам культурного наследия только категорию духа места. Например, в Михайловском замке убили Павла I, я там был и там ужасный дух места, но мы же не говорим о том, чтобы разобрать Михайловский замок. “Кресты” — это ещё и памятник архитектуры, которой обладает исторической ценностью, архитектурным и градостроительным значением", — прокомментировал председатель Совета Санкт–Петербургского городского отделения ВООПИиК Антон Иванов.

"Есть красивый христианский символ — процветший крест. В контексте парка не обязательно разбирать объекты. Можно создать сады и снаружи и внутри. Если раньше в “Кресты” сажали людей, то сейчас можно будет сажать цветы, и однажды гигантские “Кресты” расцветут. Возможно, это изменит отношение к территории и её восприятие, — говорит архитектор архитектурного бюро “Хвоя” Серафима Вершинина. — Конечно, это не экономически целесообразная мысль, но её стоит рассмотреть".

Что охраняется в "Крестах"

Антон Иванов напомнил, что у объектов культурного наследия есть серьёзные ограничения, связанные с планировкой, архитектурой и другими характеристиками, которые могут не позволить реализовать предложенные в ходе дискуссии идеи. Сложность с "Крестами" состоит ещё и в том, что это выявленный памятник, а значит конкретные предметы охраны по нему ещё не определены.

"В рамках подготовки к торгам я предлагал провести государственную историко–культурную экспертизу, определить предметы охраны, чтобы любой инвестор, который задумался о покупке, чётко понимал правила игры, знал, что там можно сделать, а что нельзя. Речь идёт о том, находится ли под охраной существующая планировка почти с 1000 небольших камер, можно ли будет снять решётки, разобрать забор вокруг территории и т. д. Таких вопросов там миллион. Неправильно продавать по сути кота в мешке. К сожалению, было принято решение выставить объект в таком виде. На мой взгляд, если чуда не случится и торги не состоятся, нужно вернуться к идее проведения экспертизы", — говорит Антон Иванов.

"Идея разобрать объект по кирпичику и оставить только церковь — красивая. Это было бы большим уважением к истории. С одной стороны, редевелопмент “Крестов” — интересная и амбициозная задача, которую не решить без креатива и творчества, с другой стороны — есть масса ограничений. Чего только стоит вопрос с инженерными сетями или объёмно–планировочными решениями, изменить которые невозможно в силу охранного статуса объекта. Как девелопер, обращу внимание на потенциал адреса с точки зрения создания комфортной городской среды. Локация объекта — расположение на набережной, прекрасные видовые характеристики, заметность со многих точек города — позволяет задуматься о создании зелёных зон, досуговых мест, открытых площадок для проведения концертов или размещения кинотеатров, лекториев и т. п. Разработав грамотную концепцию, здесь можно реализовать интересный проект, который станет толчком для развития всей локации и новым культовым местом в городе. Негативное восприятие “Крестов” свойственно поколению 40+, а молодёжь легче воспримет эту территорию, — отметил генеральный директор ООО “СК “Союз” Заза Паксадзе. — С точки зрения инвестора, который вложится в этот объект, есть смысл рассматривать корпуса как отдельные по функционалу. Уместен был бы коворкинг, апарт–отель, выставочные галереи и шоурумы, а также первые этажи с общедоступными объектами".

"Старые тюрьмы сегодня перестраивают по всему миру, в Великобритании и Германии идёт целая программа по реновации. Их ревитализируют даже под жильё. Хотя в нашем случае жилья, конечно, не будет, по крайней мере сразу — должно пройти какое–то время. На самом деле дух места быстро забывается. Если мы придумаем хорошее общественное пространство, то буквально через пару лет об этом все забудут. Туда пойдёт молодёжь со своими идеями и стартапами, они разовьют этот кластер и привлекут к нему внимание, — считает архитектор, основатель бюро Klauzura Дарья Мирошниченко. — Однако если у инвестора не будет возможности изменить внутреннюю планировку, то от духа места избавиться будет очень сложно. Понятно, что это памятник архитектуры, поэтому фасады и, возможно, часть площадей нужно сохранить в таком виде, отдав дань прошлому. Но в случае распространения такого подхода на весь объект сделать что–либо будет невозможно. Инвесторов, готовых зайти в такой проект, не будет. Также я бы рассмотрела возможность использования объекта под нужды города. В идеале было бы разместить там, например, судейский квартал, который строится на месте обещанного горожанам парка наподобие Зарядья. Понимаю, что звучит утопично, но это было бы замечательно".

Инвестиции в "Кресты"

"Объект потребует серьёзных инвестиций, и, на мой взгляд, с этой точки зрения есть три варианта развития сюжета. Первый — кого–то попросят стать инвестором, которому уже будет неважна экономическая составляющая проекта. Второй вариант — это предоставление инвестору льготного кредита на реставрацию и приспособление для современного использования от “Дом.РФ”. Третий — компенсационное предоставление инвестору участка под строительство жилого комплекса, прибыль от которого покроет затраты на реконструкцию “Крестов”. Других вариантов с учётом существующих обременений я пока не вижу", — говорит Антон Иванов.

Однако остаётся опасность, что торги привлекут внимание компании, которая либо изначально зайдёт в проект без понимания будущих рисков и затрат, либо не сможет точно просчитать их. В таком случае есть вероятность, что объект не будет реставрироваться и использоваться, а значит продолжит разрушаться. В итоге город получит ещё одну депрессивную территорию в самом центре.

"Вариант купить объект за 1 млрд рублей, 10 лет консервировать его в надежде перепродать с расчётом на изменение ситуации мне кажется маловероятным. Риски очень велики и несопоставимы с потенциальной прибылью. Уже сейчас этот объект коммерчески непривлекателен для инвестора, который планирует получать какую–то прибыль, это скорее обременение, особенно учитывая обременения, которые есть сейчас и могут обнаружиться при более глубоких исследованиях, — считает руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге Дмитрий Садовников. — Здесь действительно скорее можно говорить о некоем институциональном инвесторе, который может увидеть в этом какие–то имиджевые для себя выгоды. Но даже такие инвесторы не хотят сильно уходить в минус. Для них, возвращаясь к обсуждению функционала, я бы предложил три кита, на которых объект сможет коммерчески держаться. Это офисы, гостиница и ретейл. Остальная часть должна быть некоммерческой — культурные пространства, арт–галереи, событийные пространства, плюс в том или ином виде, безусловно, должна быть музейная составляющая".

Он прогнозирует, что первые торги по "Крестам" могут не состояться. "Объект действительно нужно более красиво упаковать. В первую очередь это касается ограничений и возможного функционала. Вариант снизить стоимость мне кажется плохим, тогда появится риск появления недобросовестного инвестора", — говорит Дмитрий Садовников.

"“Кресты” имеют большое значение для города и для Выборгской стороны. Мне кажется, что необходима стратегия развития серого пояса Выборгской стороны, в которой “Кресты” станут стартовой площадкой. Например, “Севкабель Порт” капитализировал и половину намыва, и весь Васильевский остров в целом. Выгоду получил не только непосредственно участок бывшего завода, — говорит руководитель архитектурного бюро MЛA+ Яна Голубева. — В идеале можно говорить об ассоциации инвесторов, которые будут вкладываться в “Кресты”, для того чтобы получить максимальную прибыль от проектов на соседних участках. Надо понимать, что эффект от этого проекта распространится достаточно далеко и приведёт к ревитализации огромной территории, которая станет более привлекательной".

"Идея шикарная, но нужен понятный модератор, который объединит всех участников", — отметил Иван Смирнов.

Справедливая цена

"Объект должен продаваться за рубль с понятными обязательствами с точки зрения сохранения исторического наследия. Только на таких условиях можно анализировать привлекательность “Крестов” для инвестиций, — считает Иван Смирнов. — Полагаю, что до того, как “Дом.РФ” получил этот объект, его посетила не одна группа серьёзных инвесторов, которым он предлагался по сути бесплатно. Но все они развернулись и ушли".

"Мне вообще не очень понятно, почему такой большой, знаковый и сложный объект просто выставляют на торги. Действительно, завтра его купит нерадивый инвестор, и “Кресты” могут остаться в таком виде на многие десятилетия. Проблема в том, что люди сначала покупают объекты, а потом начинают считать, в итоге зачастую экономика не сходится. Ну и начинается — пытаются перепродать, не находят покупателей, потом пытаются разделить. В результате объект замораживается. В Петербурге уже много таких заброшенных объектов, не хотелось бы такой же истории для “Крестов”", — прокомментировал Заза Паксадзе.

"В Петербурге в целом упущена та стадия реализации проектов, когда такие структуры, как агентства развития территорий, разрабатывают концепцию, с которой объект затем выставляют на торги. Мы сразу передаём всё на откуп инвестору, а дальше не контролируем, что он с этим сделал, и зачастую даже не имеем такой возможности. Я надеюсь, что когда–нибудь в Петербурге такой институт заработает и он будет заниматься в том числе и точечными проектами, потому что проекты, которые развивают как вещь в себе, за своим забором, не дают того синергетического эффекта, который могли бы дать", — резюмировала Яна Голубева.

Евгения Иванова