Татарскому центру не быть: что новый хозяин устроит на месте «Адониса»?

Учредитель Ильназ Арсланов грезит гостиницей на верхних этажах и арт-пространством во дворе и пока ждет результатов экспертизы, чтобы в полной мере оценить состояние почти 100-летней постройки. Впрочем, сначала ему предстоит «подружиться» с барами на главной питейной улице столицы РТ, которые арендуют часть помещений. Подробнее — в материале «БИЗНЕС Online».

«Адонис» продан за 310 млн — хозяин задумал гостиницу и арт-пространство

Здания бывшей швейной фабрики «Адонис» в Казани спустя 7 лет после закрытия производства обрели нового хозяина. Им стало непубличное акционерное общество (НАО) «Эстейт Инвест». Данные о результатах торгов появились в апреле на электронной площадке. По данным «Контур.Фокуса», профиль компании, учрежденной в 2023 году, — деятельность гостиниц. Единственным учредителем организации числится 36-летний местный предприниматель Ильназ Арсланов. Он же выступает и генеральным директором НАО «Терра Плюс», которое занимается консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управлением, в свое время данная организация учреждала ТЦ «Чеховский» (ликвидирована в 2022-м).

Что досталось хозяину? Теперь в портфеле компании 8 тыс. «квадратов» нежилых помещений, 45 соток земли и небольшой комплект бытового оборудования. Локация интересна для ведения бизнеса: в пешей доступности расположены основные туристические маршруты Казани. Кроме того, предпринимателю придется решить судьбу якорных арендаторов — первые этажи на Профсоюзной, 3 давно облюбовали бары молодежного формата.

В беседе с «БИЗНЕС Online» Арсланов поделился, что «Адонис» — первый объект недвижимости в активах инвестиционной компании «Эстейт Инвест». Он планирует переформатировать бывшую швейную фабрику в «культурно-развлекательный объект с неповторимой атмосферой». К слову, «Адонису» однажды уже пророчили подобное направление — республика намеревалась открыть там центр современной татарской культуры, но задумка канула в лету.

«На верхних этажах мы планируем сделать гостиницу. Также у здания есть внутренний двор, хотим открыть его для посещения и сделать ремонт с привлечением архитекторов. Мы предполагаем там сделать зону для современной арт-культуры, где арт-комьюнити сможет проводить различные мероприятия», — поделился новый собственник. Он подчеркнул, что пока это лишь базовые планы. Сказать наверняка получится только после тщательной экспертизы объекта, тогда же можно будет говорить и о сумме вложений.

Впрочем, купить здание старейшей швейной фабрики России 1930-х у компании «Эстейт Инвест» получилось с большим дисконтом. В начале ноября прошлого года комплекс оценивался в 493,3 млн рублей, но аукцион несколько раз проваливался. «Адонис» начал процедуру банкротства еще в 2017-м из-за долгов по кредитам. Предприятие тесно связано с Татфондбанком. Само здание принадлежало ООО «Реал Групп», учредители — Айрат Гилязов и Рафаэль Мингазетдинов — сын Ильдуса Мингазетдинова, бывшего предправления ТФБ и совладельца ИнтехБанка.

По словам собеседников издания, «Эстейт Инвест» может быть номинальным лицом в банкротных торгах и здание бывшего «Адониса» на самом деле приобрел казанский предприниматель Ирек Галиев, который владеет отелями «Берисон» (вспомним планы Арсланова о гостинице) и сетью «Жар Свежар». Впрочем, сам он свою причастность к покупке в разговоре с «БИЗНЕС Online» отрицает.

«Каждый новый ремонт» и нововведения улицу «убивают»

Новый хозяин объекта, говорят владельцы баров, которые арендуют там помещения, на них пока не выходил и «ничего не говорил». В это время они строят догадки о будущем здания, готовы ли съехать из него, если так решит собственник?

Сооснователь Make More Group, куда входит один из главных баров на Профсоюзной, 3 Zero, Валерий Плихта отмечает, что «губительнее всего» в здании выглядят второй и третий этажи, туда придется вложить «много денег». «Чем все закончится? Не знаю. Вряд ли снесут здание… хотя могут. И заново построят. Пока непонятно. Если нас попросят выехать — сделаем. У собственника позиция сильнее, — отмечает Плихта. — Конечно, очень не хотелось бы покидать площадку, но, если этот барный кластер погибнет, придется переехать в другое место».

Владелец «соседа» Zero, бара «Толстый кот», Олег Шибанов говорит, что полтора года назад арендодатели здания уже подняли арендную плату в 2 раза, если поднимут еще, то обителям площадки будет непросто. Сейчас арендная ставка у каждого заведения, добавил собеседник, разная — от 750 рублей за «квадрат» (в основном у тех, кто базируется в подвалах) до 1,2 тысячи. «Скорее всего, „всадят“ 1,5 тысячи рублей. Это будет очень плохо. Здание же разваливающееся. Нет ни воды, ни канализации нормальной, нам все самим пришлось прокладывать. Вместо пола полметра сена и земли было», — вспоминает Шибанов.

Спикер подчеркнул, что среди арендаторов немало тех, кто «с удовольствием» выкупил бы свои квадратные метры. «Мы бы приобрели кусочек, если можно было бы. Мы разговаривали с другими барами пару лет назад, многие бы скинулись по 10–15 миллионов и купили себе первый этаж», — прокомментировал владелец «Толстого кота».

Управляющий баром «Волна» Роман Королев оптимистично смотрит на возможные изменения, его не испугать и повышением аренды. «Заведения на первых этажах сами более-менее привели свое место в порядок. Думаю, в перспективе будет повышаться арендная плата, но это нестрашно. Таков рынок, — рассуждает Королев. — Использование только первых этажей такого ценного городского пространства нерационально. Здесь можно сделать что угодно, и это будет еще большей точкой притяжения. Изменения пойдут лишь на пользу барному кластеру».

Впрочем, в разговоре с нашим корреспондентом Арсланов из компании «Эстейт Инвест» успокоил арендаторов — никого выгонять в его планы не входит. Он намерен сохранить барную атмосферу и в скором времени предложит заключить новые договоры.

К слову, не все владельцы заведений на Профсоюзной улице рады ее обновлению. Некоторые считают, что локацию «пора перестать ремонтировать и оставить такой, какая она есть». Почему? Потому что «каждый новый ремонт» и нововведения улицу «убивают». «Если она станет гладкая, расчесанная, пропадут ее вайб, колорит. Это будет обыкновенная улица, как и все остальные в Казани. Цена аренды поднимется еще выше, малому бизнесу станет очень тяжело, поэтому придут сетевики, большие компании, которые смогут выжить», — сетует один из спикеров.

«В этом районе можно продавать «квадрат» за 350–400 тысяч»

Эксперты рынка коммерческой недвижимости полагают, что гостиница органично впишется в пространство. Часть помещений можно отдать под офисы или фитнес-зал. Однако для реализации своей задумки новому собственнику придется вложить в реконструкцию здания немалые деньги, отмечают эксперты.

«Территория бывшей фабрики „Адонис“ перспективна для редевелопмента, — говорит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Стрюкова. — Там могут быть реализованы различные функции, начиная от классических офисов, стрит-ретейла, гостиниц или апартаментов до пространства для креативных индустрий». Корректно оценить стоимость затрат на редевелопмент можно только после экспертизы и понимания будущей концепции объекта, но с учетом охранных обязательств вряд ли это будут минимальные вложения, добавила эксперт.

Впрочем, несмотря на предстоящие большие вложения, 310 млн за такой объект довольно привлекательная цена, считает гендиректор АН «Реагентство» Юрий Чикиров. Стоимость одного «квадрата» вышла всего за 40 тыс. рублей. «Например, даже если они cтанут вкладывать в реконструкцию 100–120 тысяч на один квадратный метр, то это все равно будет на уровне рынка. Сейчас в этом районе можно продавать „квадрат“ за 350–400 тысяч», — отмечает эксперт. По его мнению, нынешним арендаторам реконструкция не должна доставить хлопот — проводить ремонт можно поэтапно и в ночное время.

Консультант компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров пророчит барам серьезное изменение формата. «Здание изношено, значит, будет обновлен фасад, то есть оно станет более современным, а это отобразится на составе арендаторов. Первый этаж сохранит направленность общепита, но думаю, что будут более статусные рестораны», — рассуждает Ахмеров. По его прикидкам, новому владельцу придется вложить в объект порядка 500 млн рублей, но даже так покупка выглядит выгодной с учетом дефицита предложений на рынке. Однако, отмечает спикер, из-за состояния объекта реконструкция может затянуться на два года.

Авторы: Ксения Баринова, Эльвира Самигуллина