К вашим услугам: эксперты прогнозируют интенсивный рост московского рынка сервисных апартаментов

На фоне меняющихся регуляторных условий, трансформации сегментов жилой и гостиничной недвижимости, а также растущего потока внутреннего туризма всё больше столичных девелоперов уделяют внимание сервисным апартаментам*.

К 2027 году этот рынок, насчитывающий на данный момент 2,9 тыс. лотов, вырастет в два раза, а его емкость может увеличиться до 5,7 тыс. юнитов. Также, по прогнозам Nikoliers, в следующем году рекордно вырастет как средний размер номерного фонда апарт-отеля, так и комплексов апартаментов: почти в 4 раза и 2,5 раза соответственно.

Несмотря на то, что на середину IV кв. текущего года доля этого сегмента от совокупного номерного фонда гостиниц и сервисных апартаментов в Москве составила всего 11%, показатель планомерно растёт примерно на 1 п. п. ежегодно. Наибольшие темпы прироста номерного фонда были зафиксированы в 2017 г. и 2021 г., по 2,8 п.п. и 4,8 п.п. соответственно.

*Согласно постановлению Правительства РФ от 7 апреля 2022 года №616 комплекс апартаментов – это вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет).

Апарт-отель – это вид гостиниц, номерной фонд которого состоит из номеров, категорий «студия» и «апартамент». Таким образом, понятие «сервисные апартаменты» объединяет оба сегмента: комплекс апартаментов и апарт-отели. 

Динамика ввода сервисных апартаментов на рынке Москвы

Совокупный объем ввода номерного фонда сервисных апартаментов в столице по итогу 2024 года может составить 882 лота. По прогнозу Nikoliers, на основе анонсируемых проектов сервисных апартаментов в 2025 году объем ввода номерного фонда в столице снизится на 28,5% до 686 номеров, однако уже в 2026 году этот коэффициент увеличится до 1231 лота, т.е. рост относительно показателя 2025 года составит почти 80%, а относительно текущего года – почти 40%.   

Среди крупнейших заявленных объектов сервисных апартаментов в Москве можно выделить:

• «Измайловский Парк» (805 юнитов),

• «Аквилон SIGNAL» (758 юнитов)

• «Сигма Силино» (473 юнита)*.

*В строящихся сервисных апартаментах указан проектный объем апартаментов. Точный объем классифицированного номерного фонда определяется после открытия.

Для сравнения: текущее качественное предложение классических гостиниц в Москве составляет 22,1 тыс. номеров, а объем нового предложения в 2024 г. должен составить всего 737 номеров, что на 20% меньше, чем заявлено к открытию у сервисных апартаментов — 882 юнита.

Территориально порядка 45% номерного фонда сервисных апартаментов в Москве сосредоточено в двух административных округах — Северном и Западном. По объему номерного фонда сервисных апартаментов абсолютным лидером является САО.

Также значительная часть номерного фонда расположена в центральном и северо-восточном направлениях — порядка 29%. Данная тенденция обусловлена популярностью данного средства размещения среди MICE-туристов* и бизнесменов, поэтому они располагаются преимущественно вблизи районов с высокой деловой активностью.

*Англоязычная аббревиатура MICE расшифровывается так: M — деловые встречи (meetings), I — инсентив-мероприятия, тимбилдинги (Incentives), C — конференции (Conventions) и E — выставки (Exhibitions). Последнюю букву часто расшифровывают еще и как выездные корпоративные праздники (Events).

С учетом развития сегмента данные направления останутся приоритетными для строительства сервисных апартаментов. Средний объем вводимых сервисных апартаментов за последние восемь лет составил 93 юнита, при этом для комплекса апартаментов этот показатель на уровне 124 юнитов, для апарт-отеля — 40 юнитов. Для сравнения для гостиниц апарт-формата — 144 юнита.

Средний номерной фонд вводимых сервисных апартаментов

По прогнозам Nikoliers, средний объем апарт-отеля в следующем году вырастет в 4 раза и составит 294 номера, что станет рекордным значением за всю историю существования этого рынка в Москве. Средний размер комплексов апартаментов также покажет существенный рост в 2025 году в 2,5 раза относительно показателя этого года и составит 136 номеров.

Поскольку данный вид недвижимости чаще всего рассматривается в качестве инвестиции и редко используется для проживания собственника, здания все чаще проектируются с большим объемом номеров для привлечения наибольшего количества инвесторов.

Увеличение среднего номерного фонда в ближайшие два года обусловлено ростом популярности формата апарт-отеля, т.к. его ключевое преимущество — сочетание преимуществ жилой функции и гостиничных объектов, это обеспечивает гибкость в использовании площадей и адаптацию к изменяющимся запросам рынка.

«После введения ограничения на выдачу РНС (разрешений на строительство) апартаментов на рынке московского девелопмента появился новый способ диверсификации портфеля — покупка земельного участка с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» и реализация проектов в формате апарт-отелей. Такой формат относительно новый для столичного рынка недвижимости, но многие девелоперы и операторы, уже имеющие опыт, например, в Санкт-Петербурге, теперь рассматривают для себя и Московский регион.

Данный тренд позволит увеличить спрос со стороны частных инвесторов, интересующихся ранее вложениями в жилую недвижимость. А девелоперам это позволит эффективно управлять доходной частью своей финансовой модели и получать арендный поток уже после ввода в эксплуатацию объекта.

Также важным аспектом такого формата недвижимости является улучшение качества жизни и предоставление сервисов от профессиональных управляющих компаний и операторов, которые повышают ликвидность проектов»

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers

Автор: эксперты Nikoliers совместно со специалистами ГК «МонАрх», YE’S и Аквилон