«200 помоек» — столько ОКН в Екатеринбурге заброшено, именно так их видят инвесторы

Эксперты обсудили проблемы архитектурных памятников Свердловской области. Высказались все представители «пищевой цепочки» в ОКН: власти, архитекторы, реставраторы, инвесторы, застройщики.

Главное для памятника — чтобы он не был памятником, чтобы жил активной жизнью. Как это сделать? На форуме 100+ TechnoBuild эксперты обсудили эффективные способы вовлечения памятников архитектуры в хозяйственный оборот. DK.RU был на встрече. Делимся с вами мнением участников беседы.

КРСУ пытается создать портал ОКН

Светлана Маковкина, кандидат экономических наук, менеджер по развитию территории КРСУ:

— В 2020 г. при Корпорации развития Среднего Урала (КРСУ) был создан и запущен портал объектов культурного наследия. Мы хотели создать информационную площадку, на которой можно было бы собрать, проанализировать и вручить инвестору всю необходимую информацию по каждому объекту культурного наследия (ОКН) Екатеринбурга — что находится на объекте, что может быть актуально в этом месте, архитектурные особенности и прочее.

На момент, когда мы этим занялись, в Свердловской области было 1 тыс. 744 ОКН федерального, регионального и муниципального значения. Мы шли семимильными шагами: проводили подготовительную аналитическую работу, общались со специалистами по маркетингу, строителями и реставраторами. Наша задача — упаковать все так, чтобы инвестор, заходя в проект с ОКН, понимал, какие проблемы перед ним могут встать, какую финансовую нагрузку он понесет.

Создавая такой механизм ГЧП, мы формируем доступную туристическую среду в регионе. Кроме того, так мы расширяем кругозор потенциального инвестора. Не всегда можно увидеть, что из покосившегося особнячка выйдет шикарный бутик-отель или ресторан.

Получилось или нет? На данном этапе пока нет. Проект требует большой работы разных специалистов. КРСУ пытается создать коллаборацию представителей предпринимательского сообщества, инвесторов и органов власти, и мы продолжаем работать.

МУГИСО: инвестор может получить ОКН за копейки

Роман Вахрамеев, заместитель министра по управлению госимуществом в Свердловской области:

— Все знают, что емкость средств, которые нужно потратить на реставрацию ОКН, несоизмеримы с расходами на обычные здания.

Основными способами вовлечения ОКН в оборот являются:

• передача в безвозмездное пользование;

• сдача в аренду на льготных условиях;

• приватизация объекта;

• концессионное соглашение и создание совместного хозяйственного общества.

Передача в безвозмездное пользование возможна только ограниченному кругу субъектов. Это общественные организации, учреждения и фонды для социально значимых целей. Большинство объектов в Свердловской области занимают как раз они.

Сейчас законодатель дал возможность снижать размер арендной платы по ОКН до 30%. Но арендаторы пока почему-то этой услугой не пользуются.  

Приватизация как один из способов вовлечения объекта в хозяйственный оборот может быть осуществлена по-разному. Мы можем объект, который находится в ненадлежащем состоянии, выставить на торги за 1 руб. и земельный участок вместе с ним.

Примером является здание на Блюхера, 5. Оно было выставлено на торги за 1 рубль, по результатам конкурса размер выкупной цены достиг 36 млн руб. Нынешнему правообладателю он достался в плачевном состоянии, требующем больших капитальных вложений.

Усадьба Железнова на ул. Розы Люксембург, 56 — пример передачи объекта по концессионному соглашению. Концессионер достаточно удачно реализует проект и в последующем планирует использовать дом в коммерческих целях.

Госохрана ОКН Свердловской области: большинству инвесторов нужна земля

Максим Семериков, начальник отдела государственной охраны Управления госохраны ОКН Свердловской области:

— 5-10 лет назад огромное количество ОКН было руинировано. Сегодня многие из них вовлечены в хозяйственный оборот. Очень большое участие в этом процессе принимают частные инвесторы.

Понятно, что частного инвестора волнует экономическая составляющая. Его интересует не объект сам по себе, а территория, которую он занимает. Здесь возникает вопрос, связанный с дополнительными ограничениями, которые содержатся в законодательстве об охране ОКН.

Вокруг каждого объекта культурного наследия есть территория, которая назначается исключительно для сохранения памятника — на ней ничего нового построить нельзя, кроме того, к объекту ничего нельзя пристроить или надстроить его.
Мы видим три способа взаимодействия инвесторов с ОКН:

Первый — самый лучший, когда инвестор заинтересован только в объекте. Примером может быть дом по адресу Карла Либкнехта, 3. Восемь лет назад он практически разваливался. Сегодня объект полностью воссоздан, отреставрирован и ему придана новая функция.

Второй — это когда памятник для инвестора — обременение: дайте мне построить рядом небоскреб, а я, так и быть, отреставрирую этот ОКН. Тут всегда возникает конфликтная ситуация с зонами.

Третий — некий баланс, когда инвестор заинтересован и в освоении земельного участка, и в ревитализации ОКН. В этом случае вопрос вовлеченности объекта прорабатывается на уровне концепции и проектирования. Инвестор понимает, что здесь может и не быть небоскребов, но можно создать некий комплексный продукт, в который будет вписан ОКН.

Архитекторы: предмет охраны — это не проблема

Юлия Удалова, архитектор, член общественного совета УГО ОКН, руководитель архитектурной компании ООО «МАСК»:

— Очень многие инвесторы и девелоперы грешат предвзятым мнением, что ОКН — это тяжело и невозможно. Это возможно, хотя и непросто. Предмет охраны на объекте несет регламент и ограничение, но он и подсказчик — что можно и нужно сохранить, и он диктует некий алгоритм решения для этого объекта.

Мы смотрели Блюхера, 5а — его историю, старые фотографии, изучали, как он был сделан в рамках исторической записки. Мы увидели, что у него абсолютно уникальная структура: два большепролетных объема перекрыты арочными металло-деревянными конструкциями. Мы смогли наложить на этот план фитнес. Фитнес — достаточно сложная современная структура, но в этот объект он лег идеально. При помощи КРСУ был привлечен инвестор. Но у него было не доработано  решение с инженерными сетями. Сейчас у этого объекта новый собственник.

Относительно ограничения по высотности зданий в границах исторических памятников, хотелось бы поделиться опытом Омска, где инвесторы зашли вглубь исторического квартала, не повышая высотность застройки. Здесь были найдены интересные пути развития малой высотности в социально гуманной среде для проживания и сформирована туристическая привлекательность этих мест. Это тоже деньги, может, и не такие колоссальные, которые дает оборот от строительства высотного здания.

Можно вспомнить высотную застройку на Остоженке в Москве. Она абсолютно встроена по высотности в историческую среду. Это была в свое время самая дорогая недвижимость в столице. Может, и не стоит бояться таких проектов.

Инвесторы: ОКН нужно продавать, а не сдавать в аренду

Николай Савин, генеральный директор, соучредитель центра недвижимости МАН:

— Мой первый опыт работы с памятником архитектуры был в 1993-1994 гг. Тогда законодательства относительно них практически не было. Это был дом по Малышева, 47а. Назывался он «Жилой флигель доктора Сяна». Мы отселили коммунальную квартиру, перевели это здание из жилого в нежилое. Сделали подвальный этаж плюс два этажа вверх, и из 130 кв. м дом стал 540 кв. м. От памятника остался только каркас первого этажа. Все остальное — новодел в трехэтажном исполнении.

Моя задача как инвестора — создать рыночный продукт, который будет востребован. На сегодняшний день в центре города очень мало свободных помещений в аренде, ставки растут. Вложения в размере 100-150 млн руб. должны окупиться через 5-7 лет.

Мы готовы покупать эти объекты и реконструировать. Сегодня было сказано, что 200 бесхозяйных памятников архитектуры где-то стоят по нашему городу. Они без крыши и без окон, расписаны граффити. Продайте их бизнесу. Право аренды — не вариант.

У меня был случай. Я 10 лет вкладывал деньги в памятник — реконструкция, эксперты, согласование — 18 зон охраны, 50 млн потраченных денег… в итоге получил разорванный договор аренды. Я прихожу за разрешением на строительство — мне говорят: «Срок аренды кончился — все, пока!». Это ненормальное взаимодействие бизнеса и власти — так быть не должно.

Еще хочется отметить сложность взаимодействия бизнеса, власти и проектировщиков. Здесь много искусственных барьеров, согласования тянутся годами. Цель-то одна — сделать из памятника действующий объект, где будут работать или отдыхать люди, а сейчас это не 200 памятников, а 200 помоек.

Реставраторы: инвесторы боятся неизвестности

Иван Жуков, генеральный директор ООО «РЕСТАВРАТОР.РУС»:

— На протяжении 11 лет работал в международной компании, которая занимается продвижением технологий по реставрации объектов культурного наследия. Сейчас этими же вопросами продолжаю заниматься в качестве предпринимателя.

Инвесторы боятся вкладывать деньги в ОКН — сегодня это много раз прозвучало. Сомневаюсь, что инвесторы боятся рисковать. Боятся ли они сроков — вряд ли, они оценивают сроки. За 12 лет работы с ОКН я понял, что, скорее всего, инвесторы боятся отсутствия информации и неизвестности. Потому что сложно оценивать экономические риски и понимать, когда инвестиции отобьются. 

Обследование должно проводиться не только в рамках обязательных пунктов, но и достаточно серьезно, досконально. Потому что мы сталкиваемся с тем, что из-за каких-то причин мало выделяется средств на экспертов. А именно недообследование ОКН вызывает проблемы в дальнейшем.

Если вы хотите реставрировать ОКН, привлекайте компании и проектные мастерские, у которых эксперты именно в приспособлении. Также рекомендовал бы считать в круг — не в метрах и килограммах, а полностью цикл, и тогда это будет более достоверно.

Автор: Татьяна Юстус