Ускорить стройки южных курортов в эпоху дорогих денег

Согласно исследованию «Эксперта Юг», в 2024 году заявленные инвестиции в сферу курортов и туризма на юге России выросли на 40%, а в нефтегазовую отрасль сократились на 11%. Тренд долгосрочный — инвестиции в курортную недвижимость три года подряд растут по 30-40% в год. Что будет с этими квадратными метрами дальше, способен ли расти рынок в условиях неопределенности и чего хочет современный инвестор — эксперты в области недвижимости и туризма обсудили на конференции «Курортная инфраструктура Юга: инвестиции в эпоху дорогих денег».

До цели — 72 тысячи номеров

Власти регулярно отчитываются о росте турпотока в южные регионы и увеличении поступлений в бюджет от туристической отрасли. Это не случайность, а результат целенаправленной политики государства.
«Для Краснодарского края туризм — традиционно один из приоритетов развития, но до 2016−2017 он был, в основном, имиджевой отраслью, то есть не формировал значимую долю занятости в экономике региона и не приносил значительного объема доходов в бюджет, — сказал министр экономики Краснодарского края Алексей Юртаев. — В 2016−2018 годах структурная политика в отношении сектора туризма изменилась. С одной стороны, появился нацпроект «Туризм и индустрия гостеприимства», с другой, на уровне края была утверждена стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Среди ее ключевых показателей — создание классифицированных средств размещения туристов».

По словам Юртаева, по самому оптимистичному сценарию к 2030 году количество гостиничных номеров в крае должно было превысить 500 тысяч. Однако отметку достигли уже в 2024 году — сегодня в крае более 520 тысяч номеров. Сейчас в соответствии с Указом Президента РФ о национальных целях основная задача — увеличить долю туризма в ВВП страны до 5%, а в Краснодарском крае эту долю планируют довести до 6,5%. Это означает, что отрасль станет одной из опорных для региональной экономики.

«Поставлена цель к 2030 году довести долю туризма в ВВП России с 2,8 до 5%, то есть нужно увеличить этот показатель на 78%, — делится расчётами заместитель генерального директора группы компании «Самсон» Денис Сериков. — И хотя в Краснодарском крае эта доля выше, рискну предположить, что региону, чтобы не терять лидерство, нужно расти теми же темпами. Если взять долю ЮФО во внутреннем туризме страны, которая сейчас составляет 31%, и переложить на эти цели, то нам нужно к 2030 году построить 72 тысячи новых номеров, то есть 14,5 тысяч номеров ежегодно. То есть цели крайне амбициозны».
Для сравнения, в 2024 году на весь ЮФО было введено 5 тыс. новых номеров. Девелоперы и отельеры, изучая аудиторию, выделяют новые сегменты.
«Классическая категория гостей, которые едут отдыхать в Краснодарский край и приобретают здесь курортную недвижимость, — семьи с детьми. В добавление к ней мы выделяем еще две новые категории. Во-первых, инвесторы, которые приобретают курортную недвижимость, чтобы отдыхать самим и в остальное время получать доход от сдачи в аренду. Во-вторых, люди, которые приобретают жилье для временного проживания, к примеру, на несколько месяцев в году. Они могут себе позволить работать удаленно и рассматривают Краснодарский край как место для частичного переселения. Вот на эти категории нужно сейчас ориентироваться», — сказала Ольга Кирюшина, директор управляющей компании «ДЕСО.Курорт».

Однако как достичь этих целей в период дорогих денег — когда застройщикам невыгодно привлекать заемные средства, крупные проекты вроде «Новой Анапы» поставлены на паузу, а для потенциальных покупателей ипотека стала практически недоступной? Гендиректор Silverstream, брокер Юрий Коровкин ̆уверен, что деньги у людей есть, но они лежат на депозитах: «Почему люди их кладут на депозиты? Потому что они не видят большей доходности в сфере недвижимости. Я за свою жизнь продал много недвижимости, и могу сказать, что очень часто покупка может быть импульсивной, незапланированной. Человек просто отдыхает в отеле, и он может купить понравившиеся апартаменты, если ему правильно это предложить. Важно иметь связку между отелями, управляющими компаниями, агентствами недвижимости, делать нативные рекламные интеграции и взаимодействовать по реферальным программам, передавать друг другу клиента».

Отдыхать активно, но ничего не делать

По данным, которые представил на конференции Денис Сериков, больше половины инвесторов приобретают жилье в качестве летней резиденции — для проживания в период отпуска. 41% покупателей планируют сдавать его в аренду. Однако эти цели часто совпадают, только небольшая часть аудитории закрывает номер на ключ в период своего отсутствия. Около 90% хотят, чтобы он работал. Также подавляющее большинство респондентов, а именно 91%, готовы сдавать свое жилье через управляющую компанию. Кроме того, в ГК «Самсон» изучили предпочтения потребителей и выяснили, что ведущим фактором выбора является развитая инфраструктура отдыха и восстановления.

«Важный тренд — развитие и усложнение продукта. Клиенты хотят сервис на уровне 5 звезд, и чтобы все было под рукой. Рестораны с разным типом питания и фермерскими локальными продуктами, спа-центры, оздоровительные программы, уединенные зоны, возможность проживания с животными. В Архызе, наверное, бассейнов в пересчете на количество номеров гостиниц уже больше, чем в Сочи. Даже в самом маленьком отеле есть бассейн в выплывом на открытый воздух. Гости уже не воспринимают это как излишество, это must have».

Опрос ВЦИОМ, на который в своем выступлении сослался директор по развитию бизнеса департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин, показывает, что около 70% россиян хотели бы проводить отпуска активно — посещать достопримечательности, культурные и развлекательные мероприятия, необычные рестораны. Но оставшиеся 30%, а это тоже немало, хотели бы ничего не делать, просто расслабленно отдыхать.
«Гостиничная инфраструктура должна отвечать потребностям каждого гостя, и это нужно понимать не только при создании новых проектов, но и в рамках операционной работы уже существующих, — делает вывод Саурин. — Кроме того, все стремятся получить индивидуальную услугу максимального качества. В последнее время люди часто задумываются не только о физическом, но и о ментальном здоровье, в связи с этим очень востребованы форматы акватермальных комплексов, а также проекты по развитию прилегающих территорий».

Конкуренция за счет инфраструктуры

Чем менее доступной становится покупка курортной недвижимости в кредит, тем более разборчивыми становятся инвесторы. Клиенты получают возможность выбирать среди всех предложений лучшие и обращают внимание не только на качество самой недвижимости, но и на инфраструктуру.
«Прошло время быстрых денег и строительства огромных жилых комплексов без учета транспортных возможностей, ресурсов, инженерной инфраструктуры. Сегодня и инвесторы, и бизнес-сообщество, и государство изменили вектор, обращая большее внимание на комплексное развитие территории и создание благоприятной среды, — отметила Милена Кокорина, глава представительства Национальной ассоциации инвесторов РФ в Сочи. — Насколько мне известно, обсуждаются и в ближайшее время должны внедриться пониженные ставки по проектному финансированию, недорогие кредиты под инфраструктурные проекты, изменение основных законов для инвестиционной деятельности, касающихся государственно-частного партнерства и консессионных соглашений».

Инфраструктура — сложное и комплексное понятие. Это и транспортная схема — как отметил Евгений Саурин, сложно назвать комфортным многочасовое стояние в пробке из аэропорта в центр Сочи и обратно. Это и культурная составляющая, которую, по утверждению учредителя и руководителя проектов АНО институт урбанистики «Импульс Сочи» Натальи Захаровой, трудно реализовывать при отсутствии достаточного количества подходящих площадок. Наконец, это и умные сервисы, которые создают максимальный комфорт для туристов и жильцов.

«Мы выделили три инструмента, которые позволяют застройщикам преодолевать падение спроса и рост издержек, — сказала Мария Мельниченко, руководитель группы по работе с застройщиками и управляющими компаниями краснодарского филиала ПАО «Ростелеком».

— Во-первых, реализация комплексного развития территорий: так девелоперы снижают затраты на каждый объект. Во-вторых, совершенствование объектов недвижимости за счет внедрения умных сервисов, автоматизации учета ресурсов, цифрового доступа: так покупатель удовлетворяет высокие требования на современность, экономию и экологичность. В-третьих, инвестирование в долгие деньги — когда создание продукта не заканчивается с продажей объекта, а продолжается в процессе эксплуатации и обслуживания и приносит прибыть. Застройщики сейчас все реже передают свои объекты сторонней управляющей организации, они создают свой собственный управляющий бизнес. Можно сказать, что жильцы становятся абонентами данного застройщика. Все эти три инструмента эффективно встраиваются в наше сотрудничество с девелоперами по внедрению новых цифровых сервисов экосистемы "Ростелеком Ключ" на объектах недвижимости».

Объединиться и договориться

В процессе обсуждения многие участники конференции высказывали мысль о том, что в одиночку девелоперы, управляющие компании, государство и другие игроки рынка не в состоянии справиться с вызовами и удовлетворить даже имеющийся спрос, не говоря о развитии. Необходимы внутриотраслевые коллаборации.
«Туризм и недвижимость в одной связке — это идеальная схема, — подчеркнул директор по продажам ГК «Еврострой» Руслан Тхагушев. — Например, в Дубае существует министерство маркетинга, которое привлекает инвесторов. А у нас в Сочи на сегодняшний день функции министерства маркетинга выполняют агентства недвижимости, только популяризируют как гостиничные проекты, так и территорию в целом».

С тем, что даже такому знаменитому курорту, как Сочи, необходима реклама, согласен и председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов:
«Будут ли инвестиции в курортные объекты успешными, если там будет короткий высокий сезон, а края сезона и межсезонья будут пустовать? Конечно же, нет. Необходимо направлять средства на рекламу города, объяснять, ради чего сюда нужно приезжать в межсезонье».
В стремлении объединить разрозненные компании и помочь им договориться, при Ассоциации отельеров АМОС создан Комитет по развитию управляющих компаний юга России и Крыма, заместитель председателя которого — сооснователь и управляющий партнер Adamand Resort Антон Бодокия.

«На протяжении трех лет мы пытаемся исправить то, что натворили за предыдущий период все участники рынка. В интересах инвестора стараемся создать такие условия, чтобы взаимодействовали и управляющие компании, и застройщики, и агенты, при этом выполняли бы свои обещания и сохраняли репутацию», — пояснил он.
Именно проектированию сложных инфраструктурных проектов, созданию коллабораций и разработке коммуникативных стратегий может быть посвящена следующая конференция «Эксперта Юг» в области курортной недвижимости и туризма, сказал главный редактор делового издания Владимир Козлов:
«Многие сегодня касались работы в информационной среде. Прежде всего, налицо проблема коммуникации и выработки общих стратегий. Необходимо ее обсуждать, а дискуссии — то, что мы умеем организовывать хорошо. Но это напрямую зависит от включенности самого общества и его поддержки».

Катерина Кайгородова