Сохранение культурного наследия: как привлечь инвестиции

Объекты культурного наследия: как их сохранить, существующие льготы и меры поддержки для инвесторов, пожелания рынка. Эти темы стали предметом обсуждения на конференции «Теория и практика реализации проектов ОКН», организованной Консорциумом строительной отрасли СЗФО, СПбГАСУ, редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU, Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга».

Модератор конференции, архитектор-реставратор, заведующая кафедрой архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ Надежда Акулова отметила: «Объекты культурного наследия являются драйверами развития современных территорий. Они должны быть на особом счету у общества, государства и, конечно же, у бизнеса.

«Реставрация − это по любви», − все чаще слышим мы на разных дискуссиях и научных конференциях. Любовь к красоте действительно помогает воспринимать прекрасное через понимание и знание той подлинности, с которой мы соприкасаемся. Но важно не просто рассуждать о том, насколько прекрасен тот или иной город или конкретное место, но и переходить от слов к действиям, причем скоординированным. Проблем в этой сфере хватает, например, нехватка кадров в отрасли архитектурной реставрации». 

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, открывая конференцию, кратко очертил условия, в которых работает рынок:  «Практически каждые 2−3 месяца возникает новый проект федерального закона, так или иначе связанный с корректировками законодательства об охране культурного наследия России. Не меньше десятка, на моей памяти, изменений было принято за последние два года в законы, связанные с регулированием этой деятельности. Буквально в августе появился еще один законопроект, который касается объектов культурного наследия (ОКН), в том числе определяется порядок их передачи при реализации проектов КРТ».

Сохранение культурного наследия: исторические акценты

Первый заместитель председателя Комитета по охране памятников Петербурга (КГИОП) Екатерина Козырева обрисовала текущую ситуацию с сохранением культурного наследия Северной столицы. В городе насчитывается около 9 тыс. объектов культурного наследия (ОКН). Причем важно беречь не только их, но и историческую среду. Чтобы старинное здание не оказалось окружено небоскребами.

Г-жа Козырева отметила работу частных инвесторов, приведя в пример проекты восстановления Канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» (реализован Setl Group) и Левашовского хлебозавода на Барочной улице (Группа RBI). «Эти объекты сохранены, отреставрированы, приспособлены для современного использования. И сейчас застройщики гордятся ими», – констатировала она, добавив, что такие проекты становятся изюминкой территории, и вокруг них можно выстроить «очень интересную историю».  

Екатерина Козырева затронула и проблему визуального шума в историческом центре: камеры наружного наблюдения, светофорные объекты, пешеходные ограждения − все это в совокупности мешает восприятию города, нарушая историческую среду. «Комитет каждый год отбивается от того, чтобы на всем протяжении Невского проспекта были установлены пешеходные ограждения, метр двадцать высотой. Очень сложно объяснить ГИБДД и другим органам власти, почему ограждения должны отсутствовать», – сказала она. 

Заместитель председателя Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области Галина Лазарева сообщила о планах по сохранению усадеб, которые имеют охраняемый статус. Их в регионе 114, но состояние лишь сорока (то есть около 35%) можно считать удовлетворительным. При этом в собственности региона усадебных комплексов практически нет, а в тех, которые все же принадлежат Ленобласти, расположены в основном государственные музеи: дом Рериха в Изваре и дом Набокова в Рождествено, Приютино, Монрепо и др. Среди проблем, ограничивающих приватизацию зданий-памятников, – отсутствие реальных льгот для собственников и пользователей усадьбы.   

Тем не менее есть несколько удачных примеров, например, усадьба Марьино в Тосненском районе. Ее восстановление взяла на себя меценат Галина Степанова, и сейчас усадебный дом и парк живут новой жизнью: «Все в строгом соответствии с федеральным законом, по проектной документации, утвержденной в нашем комитете. Сейчас там проводятся экскурсии, концерты, балы, выездные церемонии бракосочетания». В частных руках сейчас и усадьба в Белогорке: там по плану появится гостинично-ресторанный комплекс. В Выборгском районе с 2016 года хирург Илья Слепцов приводит в порядок усадьбу Киискиля, где развивается целый туристический блок. 

Как продать памятник, если он в реестре объектов культурного наследия

Руководитель подразделения «Реализация отраслевых программ» ПАО «ДОМ.РФ» Екатерина Добродеева остановилась на мерах поддержки инвесторов, которые будут приобретать на торгах объекты культурного наследия. «Потенциал вовлечения таких объектов в оборот действительно есть; ведь зачастую это обычные здания гражданского назначения в центре городов. Интересные проходные места, где можно разместить офис, рестораны, кафе. Но очень много правовых и прочих сложностей, которые отпугивают инвесторов и затягивают эти процессы. Для бизнеса это риски», – так она охарактеризовала текущую ситуацию. Чтобы упростить жизнь инвестора, «ДОМ.РФ» создал онлайн-ресурс для экспозиции ОКН (наследие.дом.рф), предназначенных для торгов: уже составлен инвестиционный каталог, в который уже включены 1200 объектов (включая петербургские). Тут же размещен реестр подрядных организаций, имеющих лицензии на работы с объектами культурного наследия: есть их контакты, география деятельности и перечень проводимых работ. Чтобы платформа стала более информативной, ее собираются интегрировать с национальной системой пространственных данных (nspd.gov.ru).

Для инвесторов, приобретающих на торгах ОКН, действует программа льготного кредитования – 9%. Причем кредит доступен и тем, кто купил объект культурного наследия (или взял его в долгосрочную аренду) и до запуска программы, например, 1–3 года назад. Однако получатель средств ограничен в сроках выполнения работ по сохранению ОКН. 

Чтобы ускорить согласования и экспертизы, предполагается оцифровать ряд госуслуг, касающихся деятельности по сохранению объектов культурного наследия. «Надеемся, в перспективе это поможет освободить и самого инвестора, и органы охраны от бумажной волокиты», – считает Екатерина Добродеева.

Руководитель направления «Законопроектная деятельность» ПАО «ДОМ.РФ» Константин Шемякин рассказал, что правительство РФ совместно с ПАО «ДОМ.РФ» и регионами работают над синхронизацией и совершенствованием правового регулирования для получения разрешительной документации, необходимой при проведении работ по сохранению ОКН. По оптимистичным прогнозам, в конце 2025-го или в начале следующего года соответствующий законопроект может быть внесен в Госдуму. 

Он также обратил внимание на то, что приобретение объекта может стать менее интересным, если у него истекает срок охранного обязательства, а следовательно, целесообразно также рассмотреть вопрос об актуализации требований к сохранению ОКН перед проведением торгов.

Председатель правления Фонда сохранения культурного наследия Сергей Булавский пояснил, что в соответствии с действующими нормами Минкультуры качественный проект реставрации не может быть подготовлен быстрее, чем за 9 месяцев. Однако фактически процесс может растянуться и до полутора лет. К этому необходимо добавить регламентные сроки на прохождение историко-культурной экспертизы, Главгосэкспертизы и подготовку других разрешительных документов.    

Охраняемый пассив: проблемы сохранения культурного наследия

Доцент кафедры архитектурного и градостроительного наследия ГАСУ, член-корреспондент Академии архитектурного наследия, член ИКОМ ЮНЕСКО Нина Петухова отметила, что на практике инвесторы воспринимают ОКН скорее как пассив из-за огромного количества регламентов и охранных требований, которые удорожают и усложняют процесс согласования проекта и дальнейшие работы. 

При этом основная ценность для исторического здания и ОКН – это локация: исторический центр, привлекательный градостроительный контекст. Причем именно историко-архитектурная среда имеет особое значение.   

Она подчеркнула особенности «достопримечательного места» как специфического вида объекта культурного наследия: его часто воспринимают как зону, где возможна застройка. Наиболее известный из последних примеров – Фарфоровский пост.

Заместитель председателя КГИОП Петербурга Юлия Богачева обратила внимание на поправки в федеральный закон № 73-ФЗ, которые меняют порядок ремонта многоквартирных домов-памятников. В частности, в некоторых случаях упрощается проведение ряда работ, хотя речь может идти об установке кондиционеров, ремонте окон и дверей, локальном ремонте покрытий. Эти поправки вступят в силу в 2026 году. 

Комментируя выступления коллег из «ДОМ.РФ», Юлия Богачева отметила, что в Петербурге для многих объектов актуальна проблема истекающих охранных обязательств. Вариантом решения могла бы стать отмена охранных обязательств: «Мы считаем, что это рудимент». Более того, в 2023 году ведомство проверило более 800 охранных обязательств, из них исполнены оказались лишь пять: «Причем из пяти три мы исполнили самостоятельно». Кстати, в 2024 году рабочая группа Минкульта обсуждала варианты замены этого документа, но пока «большая часть субъектов оказалась не готова к такой новации».

Экс-председатель КГИОП, а ныне заместитель генерального директора Государственного Эрмитажа Сергей Макаров коротко, но емко охарактеризовал основные сложности коммуникаций бизнеса с КГИОП, пояснив, что самая важная проблема – отсутствие доверия между инвесторами и властью: «Вот приходит в комитет предприниматель, который только что купил памятник. По сути, это встреча двух несчастных людей. Одна сторона понимает, что предстоит потратить уйму денег при текущей ключевой ставке только на проектирование, включение выявленного объекта в реестр и пр. А орган охраны, представляя прекрасно все эти сложности, не может идти навстречу из-за возможных претензий прокуратуры, следственного комитета и других инстанций. Надо как-то эти два несчастья соединить, чтобы разглядеть свет в административном тумане».  

Вторая жизнь 

Руководитель направления КРТ девелопера GloraX Станислав Шульженко рассказал о проекте КРТ на ул. Черниговской в Нижнем Новгороде. Компания взяла на себя реконструкцию ветхих мельниц Башкировых. GloraX получил в банке «ДОМ.РФ» льготный кредит на восстановление объекта культурного наследия, находящегося в частной собственности.  

Среди проблем, с которыми сталкивается инвестор, длительные сроки получения подготовки документации и удорожание сметной стоимости (порядка 30%).   

В качестве одного из решений правительство Нижегородской области инициирует поправки в 214-ФЗ (о долевом строительстве). Речь идет о распространении инструментов проектного финансирования на объекты культурного наследия. Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. 

GR-директор группы компаний ACADEMIA Наида Карабекова привела такую оценку: в России, по разным оценкам, от 10% до 15% объектов культурного наследия являются инвестиционно привлекательными. Чтобы остальные 80% вовлечь в оборот, требуются огромные финансовые вложения, поэтому без частных компаний не обойтись. 

Из мер господдержки она отметила важность упомянутого выше льготного кредитования (под 9% годовых). Полезным было бы и «единое окно» для согласования работ на ОКН. Сейчас количество различных инстанций путает бизнесменов, особенно тех, кто впервые приходит в Петербург. Г-жа Карабекова рассказала об опыте ГК ACADEMIA: компания создает сеть исторических бутик-отелей, в том числе в объектах культурного наследия. «Для современного инвестора историческая ценность зданий, включая их локацию, безусловно, является дополнительным источником добавленной стоимости», – уверена она. Так, в бутик-отеле ACADEMIA особняк SHUVALOFF сохранены лестница, кабинет, уникальные классические интерьеры с декором, а гостям предлагают окунуться в атмосферу графских времен. На другом объекте, в Пушкине, будет реализована концепция загородного отдыха, опять же – с восстановлением предметов охраны и сохранением духа старины. 

Основатель ИСК Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов отметил, что отель – «классная вторая жизнь» для объектов культурного наследия. Его компания привлекает инвесторов и выкупает здания в центре Петербурга и других городов. «Мы делаем аккуратный демонтаж, сохраняя самые главные вещи, меняем все коммуникации и инженерные системы и создаем апарт-отели, которые проходят классификацию 3−4 «звезды». Мы их полностью комплектуем и далее эксплуатируем как гостиницы с помощью своей управляющей компании, обеспечивая инвесторам стабильный пассивный доход», – отметил он. Таким образом, «уставшие» здания становятся объектом притяжения. Пример – дом 1823 года постройки, бывший флигель гостиницы «Россия», который превратился в отель на 90 номеров. А в центре Выборга (на ул. Димитрова, 4) компания перестраивает бывший офисный центр в четырехзвездочный апарт-отель на 114 юнитов. 

По оценке г-на Кудинова, в подобных апарт-отелях ежемесячные выплаты инвесторам составляют от 35 тыс. рублей в низкий сезон до 160−180 тысяч – в высокий. «Плюс капитализация недвижимости», – добавляет он. Для реализации проектов интересны здания в удовлетворительном состоянии, ориентировочный срок редевелопмента – около двух лет. Стоимость самих строительно-монтажных работ – порядка 100 тыс. рублей за кв. м. 

Резюмируя дискуссию, модератор Надежда Акулова обратила внимание на необходимость диалога: «Без этого нет шансов продуктивного движения и достижения качественного результата. Здорово, что мы начинаем объединяться за круглым столом, где можно принимать решения, которые будет проще потом реализовывать. Резолюция конференции будет опубликована немного позже». 

Анна Нежинская, Шапиро Михаил