Рост предложения

По итогам первого квартала 2026 года на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга представлено 42 комплекса, совокупный объем предложения в которых достиг 3,8 тыс. лотов общей площадью 115 тыс. кв. м. Из них 18 комплексов находятся в стадии строительства, 24 — уже введены в эксплуатацию. В структуре предложения 78% (3 тыс. лотов) составили апартаменты в строящихся объектах, 22% — в уже построенных, подсчитали в NF Group.

С начала 2026 года в городе был введен в эксплуатацию один комплекс апартаментов — «Зум Черная речка», сочетающий сразу два формата — «квази-жилье» и сервисные апартаменты. Проектный объем сервисных апартаментов в комплексе составил 200 шт., или 4 тыс. кв. м.

По прогнозам Nikoliers, до конца 2026 года ожидается открытие еще 16 объектов суммарно на 6,8 тыс. юнитов, из которых сервисную классификацию могут пройти примерно треть (около 2 тыс. юнитов). Это самый высокий показатель за последние 10 лет.

«Последние годы рынок апарт-отелей в Петербурге активно рос из-за ряда преимуществ: сравнительно доступный порог входа для инвесторов, востребованность продукта в туристических локациях, возможность для инвестора заработать как на росте цены актива, так и на доходе от операционной деятельности», — говорит директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.

По данным сервиса «Пульс продаж новостроек», 1 тыс. лотов пополнит рынок в 2027 году, 1,8 тыс. — в 2028 году и 2,3 тыс. — в 2029 году.

Обострение конкуренции

«Безусловно, петербургский рынок сервисных апартаментов сильно затоварен, — уверен Кирилл Кудинов, основатель УК «Кейпорт». — Столь большой прирост, конечно, не пойдет на пользу рынку. Особенно с учетом того, что этот прирост достигается преимущественно вводом объектов в нетуристических, отдаленных от центра города локациях с потенциально низкой доходностью юнитов. Как следствие, общий уровень доходности объектов в этом сегменте снижается. Кроме того, за счет усиления конкуренции снижается и общий показатель загрузки».

В пример локации с высокой концентрацией строительства апарт-отелей эксперты приводят район рядом со станцией метро «Московские ворота». «В 2021 году здесь стартовали продажи лотов в ARTSTUDIO M103, в 2024 году предложение пополнилось сразу двумя новыми объектами: «МОСКО» и «Пространство by Avenue Apart», а в 2026 году еще одним — «Арт Плаза». Также был анонсирован скорый старт продаж «Скороход лофт» и «SAAN Московский», — перечисляет партнер NF Group Ольга Широкова.

В Nikoliers подтверждают, что показатели загрузки и доходности апарт-отелей корректируются в меньшую сторону. По итогам 2025 года загрузка сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге снизилась на 6,3 п.п. — до 73,9%. Общий турпоток в город при этом увеличился на 7% до 12,5 млн человек. Несмотря на рост ADR (Average Daily Rate — средняя цена проданного номера в сутки) на 10,5% за год до отметки в 3 347 руб/сутки, RevPAR (Revenue Per Available Room — средняя выручка в пересчете на один номер) вырос лишь на 2,6% до 2 536 руб/сутки.

Загрузка и продажи падают

Основатель компании Hotel Advisors Сергей Данильченко приводит данные за первый квартал 2026 года: в сравнении с тем же периодом прошлого года в апарт-отелях Санкт-Петербурга наблюдалось снижение загрузки на 4,5% (3 п.п.), которое было наиболее выражено в феврале (-6,6%). «При этом продолжается тренд на уменьшение доли долгосрочных бронирований — минус 10,9% (6,2 п.п.) к первому кварталу 2025 года. Темп прироста средней цены замедлился, за первый квартал ADR увеличился на 6,5%. Наибольший прирост отмечен в январе (+10,7%) ввиду продолжительных праздников, а в феврале и марте он составлял не более 5%», — поясняет он.

Доля апарт-отелей в общем объеме средств размещения города сейчас достигла 31% (7,8 тыс. юнитов или 52 апарт-отеля). Это самый высокий показатель в стране: в Москве, например, эта доля втрое меньше (10%).

В 2025 году в Петербурге было продано 3,3 тыс. юнитов в апарт-отелях. По прогнозам директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в 2026 году продажи снизятся до 2,5 тыс. В «Пульсе продаж новостроек» подсчитали, что доля апартаментов от общего числа сделок на петербургском рынке в начале 2026 года просела до 3,3%. Ранее она долго держалась на уровне 6–7%.

«Время, когда апартаменты продавались просто как формат, прошло», — признает Кирилл Кудинов. По его оценкам, срок реализации не проданных во время строительства юнитов в объектах разных девелоперов сильно разнится, и может составлять от считанных месяцев до нескольких лет.

«Низкий спрос может сдерживать общий рост цен в сегменте апарт-отелей, но едва ли повлияет на их снижение. Такое возможно разве что в проектах, где девелоперы изначально завысили порог входа для инвесторов», — резюмирует основатель УК «Кейпорт».

Мария Тирская