Рост рынка апарт-отелей в России: тенденции, перспективы и риски для инвесторов

— Какие факторы, на ваш взгляд, в настоящее время определяют рост рынка апарт-отелей в России? Что стало основными драйверами этого роста — внутренний туризм, спрос на гибкость аренды или появление новых форматов для инвесторов?

— Ключевым фактором роста этого рынка последние годы стало развитие внутреннего туризма. Пандемия и СВО переключили индустрию гостеприимства главным образом на обслуживание россиян.

На этом фоне формат апарт-отелей оказался наиболее пластичным и адаптированным под интересы сограждан за счет наличия кухонь и более демократичных ставок. Апарт-отели вобрали в себя удобство и ценовую доступность съемного жилья в сочетании с сервисом, уровнем безопасности и технологичности классических гостиниц.

Большинство девелоперов и отельеров на рынке сервисных апартаментов до сих пор пользуются гибкостью этого формата, делая ставку на долгосрочную аренду номерного фонда. В последние несколько лет, когда на волне популярности льготной ипотеки цены на покупку недвижимости взлетели до максимума, доступность жилья для миллионов россиян снизилась до предельных значений. Это подстегнуло рынок аренды в целом. И апарт-отели, зачастую балансирующие на грани современных общежитий и ЖК с минимальным гостиничным сервисом, оказались как никогда востребованными.

Такие объекты строятся преимущественно в спальных районах, что делает их создание проще, чем строительство классических гостиниц. Традиционные отели ориентированы на туристов и посуточную аренду, отчего нуждаются в центральных локациях. В «спальниках» больше простора для выбора места, а земля дешевле – больше вариантов, меньше затрат. Оттого пока в том же Петербурге строится одна классическая гостиница в туристической локации, три-пять апарт-отелей строятся на городской периферии. Уже в 2026-м в Северной столице ожидается открытие 16 новых апарт-отелей в общей сложности на 6,8 тыс. юнитов – максимальное значение по вводу номерного фонда за последние 10 лет. Тогда как классических гостиниц в городе за этот же год откроется только три с совокупным объемом фонда 614 номеров.

Третья категория интересантов – можно сказать третий столб, на котором держится сегмент апарт-отелей помимо гостей и игроков рынка – это инвесторы. Уже после запуска первых проектов выяснилось, что этот формат прекрасно располагает к вложениям со стороны самой широкой аудитории. В отличие от традиционных гостиниц, обычно имеющих ограниченное число собственников, апарт-отели с начала своего появления на рынке продавались в розницу – постудийно. Каждый россиянин, имевший на тот момент несколько миллионов рублей, мог вложить их в коммерческую недвижимость и получать пассивный доход от ее сдачи в аренду через управляющую компанию. Один апарт-комплекс в результате насчитывал десятки, сотни, иногда – тысячи инвесторов, в зависимости от величины номерного фонда.

— Какие регионы России вы считаете наиболее перспективными для инвестиций в апартаменты, и в каких локациях вы видите риск завышенных ожиданий со стороны инвесторов? Как вы определяете перегрев рынка и что именно нужно учитывать, чтобы избежать таких ошибок?

— Рынок – это не сковородка, которую можно в любой момент снять с плиты. Так что если перегрев наметится, снизить накал, увы, не получится. Со стороны инвестора и девелопера можно лишь предугадать подобный исход в том или ином регионе. Однако решение – заходить в такой регион или нет – игрок примет, не исходя из рисков перегрева, а исходя из своих прогнозов рентабельности. К примеру, сегодня мы знаем, что рынок сочинских апарт-отелей себя во многом исчерпал и что инвесторы и застройщики устремляются в Крым. Нетрудно догадаться, что через несколько лет крымский рынок перегреется. Но значит ли это, что туда не нужно идти сегодня? Нет, не значит. Всё зависит от вашего проекта и возможностей. На текущей стадии Крым представляется мне перспективным направлением.

Из других направлений отмечу Ленинградскую, Псковскую, Новгородскую и Нижегородскую области. Активно формат сервисных апартаментов развивается в Казани, Калининграде, Новосибирске, Екатеринбурге – эти города также представляют интерес. Но риск завышенных ожиданий инвесторов возможен в любом из них. В конечном счете всё определяет конкретный проект, конкретная городская локация и конкретный гостиничный оператор, который впоследствии подтвердит или не подтвердит заявленный девелопером уровень доходности.

— В условиях неопределенности многие инвесторы задаются вопросом: апартаменты или традиционные квартиры — что выбрать? Что такого может предложить апарт-стратегия инвесторам, чего не предлагает доходное жилье?

- Покупка юнита в апарт-отеле прежде всего дает инвестору возможность совместить то, что несовместимо в случае с доходным жильем или псевдожильем: повышенную доходность в сочетании с пассивностью. Основная масса квартир сдается в долгосрочную аренду. И понятно, почему: сдача в посутку исключает пассивный характер инвестиции – это полноценная работа по подбору, заселению и обслуживанию гостей. Большинство собственников предпочитает найти одного постоянного арендатора и появляться в квартире максимум один-два раза в месяц. Но доходность в этом случае не превышает 5-6% годовых – что в Москве, что в Петербурге, что в других городах-миллионниках. Посутка принесет вдвое больше, но придется засучить рукава. А номер в апарт-отеле способен приносить те самые желанные 10-12% годовых при абсолютной пассивности.

Другое дело, что большинство петербургских апарт-отелей сдается в долгосрок. Такие комплексы рассредоточены преимущественно в нетуристических локациях и показывают доходность в пределах 8% годовых. Так что если инвестор нацелен на доходность от 10% годовых, присматривать лучше апарт-отели в локациях, где востребована посуточная аренда: в туристическом центре, на подступах к такому центру или по крайней мере вблизи социальных объектов с большим потоком посетителей и потенциальных краткосрочных арендаторов – например, популярных медицинских или учебно-образовательных объектов.

— Какую доходность апарт-отели предлагали своим инвесторам в 2025 году. Какие факторы учитываются при расчете реальной доходности? Как правильно учитывать операционные расходы, налоги, простоев и комиссии управляющих компаний при расчете ROI?

— К сожалению, большинство игроков на рынке апарт-отелей год за годом неохотно демонстрируют показатели доходности. На этапе запуска очередного проекта девелоперы не стесняются в цифрах и заявляют то, что инвесторы хотят слышать: 10-12-14% и более. По истечению лет реальные цифры нередко остаются тайной за семью печатями. Недавно я прочитал в одном престижном деловом издании со ссылкой на независимых экспертов отрасли, что «хорошей» доходностью по состоянию на начало 2026 года для номеров в петербургских апарт-отелях можно назвать 6-8% годовых. Такая оценка совпадает и с моей информацией по итогам общения с коллегами и другими инвесторами. И это логично: большинство апарт-отелей, как я уже упомянул, сдается в долгосрок. А такой вид аренды, даже в сочетании со сдачей небольшой части номерного фонда в посутку, едва ли принесет больше указанных значений.

Для нашей сети апарт-отелей 8% годовых – нижняя, минимально допустимая планка. Средняя доходность номеров в объектах Port Comfort по итогам 2025-го составила 13,7% годовых – это то, что выплачивается инвесторам уже с учетом операционных расходов.

— Какие изменения в законодательстве — например, закон о коллективных инвестициях — должны учитывать инвесторы, и как они могут повлиять на рынок апарт-отелей в России?

— Закон о коллективных инвестициях, несомненно, изменит рынок. Отчасти – в лучшую сторону. Начиная с того, что он довершит растянувшийся на годы процесс отстраивания сегмента сервисных апартаментов от псевдожилья. Закон запретит собственникам юнитов проживать в них, окончательно обозначит, что апартаменты – это вид гостиничных номеров и что покупать их следует только с целью сдачи в аренду через гостиничного оператора.

Для инвесторов принятие закона будет означать рост привлекательности вложений в апарт-отели, а также улучшение правовых условий для них. Это обеспечит дополнительную защиту их интересов и откроет новые возможности для совместных инвестиций.

Вывод

Рынок апарт-отелей в России продолжает развиваться, благодаря росту внутреннего туризма, гибкости формата аренды и привлекательности для инвесторов. Несмотря на это, важно помнить о рисках перегрева рынка в определенных локациях и следить за изменениями законодательства. Для инвесторов ключевыми факторами успеха остаются точная оценка доходности и тщательный выбор объектов для вложений.

Никита Марычев