Отельная «кухня» и ее региональные инвестиционные рецепты

Эксперты считают, что сегодня любой российский регион подходит для строительства коммерчески успешного отеля. Может, и так, но не стоит забывать: каждый субъект РФ — это свои правила, свои инвестиционные акценты, свои меры поддержки и свои запреты и ограничения.

Всемирный день туризма, который отмечался в прошлую субботу, — отличный повод поговорить о том, как сами российские регионы оценивают свой гостинично-строительный потенциал, на какие проекты делают особую ставку, что считают своими преимуществами и недостатками в глазах потенциальных инвесторов. И начать стоит с Кавминвод (КМВ), где недавно состоялся форум «Внутри.РФ», как раз посвященный теме создания, реконструкции и эксплуатации гостиничных объектов.

Вот уже лет 200 знаменитый своими минеральными водами и лечебными грязями, этот регион, включающий пять городов (Пятигорск, Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Лермонтов) и три муниципальных округа (Предгорный, Георгиевский и Минераловодский), — один из наиболее привлекательных для сегодняшних инвесторов. На стороне этого утверждения — в целом растущий спрос россиян на оздоровительный и wellness-туризм, а также круглогодичный турпоток в КВМ, который становится все более мощным: по оценкам Росстата, в 2025 году Ставропольский край в целом должны были посетить 2,8 млн человек, прогноз на 2026 год — 6,3 млн человек; однако, по статистике компании «Мегафон», в 2025 году будет где-то около 9,8 млн человек, и в 2026 году регион может рассчитывать на 14,4 млн гостей — такие данные привел в своем выступлении на форуме «Внутри.РФ» замглавы Министерства экономического развития Ставропольского края Имран Айдамиров.

Имран Айдамиров, заместитель главы Министерства экономического развития Ставропольского края:

«Говоря о формировании подходов к комплексному развитию региона Кавминвод, отмечу, что сегодня уже заключены 112 соглашений по реализации инвестпроектов на 498,7 млрд рублей, а оценка общего объема инвестиций на территории региона до 2035 года — 1,5 трлн рублей. И, по расчетам, 1 рубль бюджетных средств равняется 10 рублям внебюджетных вложений. В частности, 14 якорных инвесторов уже заключили соглашения (совокупно на 120,1 млрд рублей) на реализацию проектов на территории предполагаемой к созданию особой экономической зоны туристско-рекреационного типа «Курорты КВМ»: в нее войдут кластеры «Солнечная долина» (город-курорт Кисловодск, 328,9 гектара), «Развалка» (город-курорт Железноводск, 119,5 гектара), «Капельная Балка» (город-курорт Ессентуки, 29 гектара) и «Бештау» (город Лермонтов, 80,9 гектара). Но, конечно, мы понимаем, что все наши планы будут реализованы только при решении ряда инфраструктурных вопросов, препятствующих развитию КМВ, — прежде всего связанных с инженерной и транспортной инфраструктурой и благоустройством».

Безусловно, важная для инвесторов тема — господдержка в виде льгот по налогу на имущество, кредитов с субсидированной ставкой, предоставления земельных участков без торгов для реализации масштабных инвестпроектов и вложений в инфраструктуру (согласно региональной статистике, с 2013 года на развитие региона КМВ из бюджета было направлено 73,8 млрд рублей). А наиболее сложной проблемой инвесторов в самом регионе называют получение техусловий на инженерную инфраструктуру, в связи с чем имеются риски отставания от запланированных графиков строительства.

«Сдерживающим фактором при реализации инвестпроектов является высокий износ обеспечивающей инфраструктуры, особенно системы водоснабжения и водоотведения. В 90-е годы ХХ века пиковая производительность систем водоснабжения в регионе КМВ составляла около 348 тысяч кубометров в сутки при численности потребителей 494 тысячи человек. Сегодня производительность систем водоснабжения осталась на прежнем уровне, а потребителей стало на 140 тысяч человек больше. Для решения проблемы дефицита воды и модернизации инженерной инфраструктуры сформирован перечень мероприятий, однако в настоящее время источник их финансирования не определен», — пояснили Бизнес ФМ в Министерстве туризма и оздоровительных курортов Ставропольского края.

Тем не менее сейчас в Ставрополье на разных стадиях находятся 48 проектов санаторно-курортного и туристского назначения, и 44 из них — на территории Кавминвод. Строительство гостиничного комплекса категории пять звезд и нового корпуса санатория «Металлург» в Ессентуках, гостиничного комплекса в Железноводске, спортивно-оздоровительного комплекса «Волшебный Миконос» и санаторно-курортного комплекса «Горный бриллиант» в Пятигорске, санатория «Руссель» в Кисловодске — генеральный директор завода «Импульс» Сергей Кузьменко называет это только началом списка. А в качестве его продолжения приводит далекий от стандартного пример создания в Пятигорске городского отеля, проект которого появился в результате редевелопмента промышленной территории.

Сергей Кузьменко, генеральный директор завода «Импульс»:

«Спрос в регионе КМВ постоянно растет. И очень важно расширять целевую аудиторию за счет новых категорий туристов, например молодежи, ориентированной на промышленный и познавательный туризм. В отличие от Кисловодска или Ессентуков, которые исторически были ориентированы на оздоровительный туризм, Пятигорск — это промышленный и образовательный центр КМВ. Здесь много вузов, музеев, театров, поликлиник и прочей городской инфраструктуры. Сейчас в Пятигорске качество и заявленная категория отелей часто не соответствуют международному уровню, при этом цена может превышать стоимость размещения в аналогичных гостиницах на других курортах Северного Кавказа, что негативным образом сказывается на качестве отдыха туристов. Редевелопмент промышленной территории всегда сопряжен с большим количеством обязательств. Перед нами стоит задача сделать из площадки точку притяжения с акцентом на полезную для города инфраструктуру, монетизировать ее, но не в ущерб действующему предприятию. Исходя из ресурсных возможностей и ограничений промышленной территории (площадью 5 гектаров) пятигорского завода «Импульс», на которой и предполагается реализация проекта, наиболее оптимальным форматом стал городской отель среднего ценового сегмента (три звезды, предлагающий современные и качественные условия размещения с расширенной инфраструктурой, рассчитанный на широкий круг потребителей с разным бюджетом, в том числе и молодежь. Общая площадь гостиничного комплекса составит 9450 квадратных метров, номерной фонд — 300 юнитов. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 1,6 млрд рублей. Срок реализации — до 2027 года».

По образному выражению основателя и гендиректора компании DSS Consulting Services Дарьи Каневой, «Кавминводы сегодня развиваются «на ускоренной перемотке». При этом, как говорят в регионе, по-прежнему «существует потребность в современных, комфортабельных объектах размещения с высоким уровнем сервиса, которые смогут удовлетворить запросы самых требовательных туристов».

С юга страны перемещаемся в Мончегорск, который до недавних пор называли не иначе как мрачной индустриальной столицей Мурманской области и который за последние несколько лет превратился в одну из самых привлекательных (в том числе для инвесторов) туристических точек Русского Севера. Как считает директор Агентства развития Мончегорска Анна Федорова, в основе нынешнего инвестиционного интереса к городу лежат несколько факторов.

«Прежде всего это стабильный рост турпотока: с 2020 года по 2024 год количество туристов в нашем городе увеличилось в 14 раз, до 70 тысяч человек, а к 2035 году прогнозируется практически удвоение показателя до 120 тысяч. Агентство развития Мончегорска формирует событийную повестку, и ежегодно под брендом Imandra Fest в городе проводятся около 20 мероприятий, в том числе фестиваль «Имандра», который в 2024 году собрал около 20 тысяч гостей», — рассказывает эксперт.

Вторым ключевым преимуществом Мончегорска является статус опорного населенного пункта Арктической зоны РФ. «Наличие мастер-плана и статус резидента АЗРФ обеспечивают уверенность в долгосрочной реализации проектов и дают инвесторам доступ к пакету налоговых льгот и мер господдержки, от освобождения от федеральных налогов до субсидирования страховых взносов», — поясняет Анна Федорова.

В-третьих, Мончегорск обладает выгодной транспортной доступностью. В непосредственной близости к городу расположены два аэропорта — в Апатитах и Мурманске, что существенно облегчает дорогу гостям региона. «Дополнительно развитие транспортной инфраструктуры закреплено на федеральном уровне: по итогам рабочей поездки в Мурманск для проведения форума «Арктика — территория диалога» президент РФ дал поручение о строительстве кольцевой развязки при въезде в Мончегорск. Реализация проекта намечена на 2031-2032 годы и направлена на улучшение логистики и снижение нагрузки на городскую дорожную сеть. Параллельно в период с 2026-го по 2030 год в городе планируется создание транспортной и инженерной инфраструктуры для объектов центра водных и зимних видов спорта, что станет частью комплексного развития спортивного и туристического кластера», — подчеркивает собеседница Бизнес ФМ.

Что же касается проблем, которые могут возникнуть у инвесторов, то на Русском Севере они в основном носят строительный характер. «Среди главных факторов, усложняющих реализацию проектов в Арктической зоне, прежде всего стоит выделить климат: низкие температуры, их резкие перепады и высокая влажность воздуха требуют особого подхода к выбору строительных решений и материалов. Здания должны быть устойчивыми к деформациям грунта, который в ряде районов подвержен сезонному промерзанию и может изменять свои характеристики в зависимости от погодных факторов. Вторым важным моментом остается логистика: часть оборудования и стройматериалов завозится с материка, причем в отдаленные районы — только в строго ограниченные временные периоды, в навигацию или по зимникам. Это требует точного календарного планирования и увеличивает стоимость проекта на десятки процентов», — рассказывала в одной из бесед с Бизнес ФМ Анна Федорова.

Анна Федорова, директор Агентства развития Мончегорска:

«Инвесторы Мончегорска делятся на несколько категорий. Первая — местные предприниматели, которые расширяют бизнес за счет растущего потока гостей. Например, как Purpur Coffee — яркий фудтрак и уютная кофейня в отеле «Лапландия», где готовят авторские арктические напитки и сезонные новинки. Вторая категория — инвесторы из других регионов России, компании и предприниматели, которых привлекает уникальный пакет льгот и относительно низкий порог входа в проекты. Например, «Лаго Имандра» — это инвестиционный проект по созданию базы отдыха в живописном месте с видом на озеро Имандра и Хибины. Компания-инвестор имеет статус резидента АЗРФ, а общий объем инвестиций составляет более 27 млн. Еще один пример — жилой микрорайон «Гармония Севера», масштабный проект с инвестициями около 14 млрд рублей, включающий строительство девяти очередей жилья, школы, детского сада и коммерческих объектов. Не скрою, что наибольшее значение для инвесторов имеют налоговые льготы. В Мурманской области инвесторы уже сегодня пользуются ставкой 5% по налогу на прибыль в первые годы работы и пониженной ставкой (до 10%) в дальнейшем, а также нулевой ставкой по налогу на имущество в первые пять лет, что значительно сокращает срок окупаемости. Дополнительный и уже именно наш стимул — всестороннее сопровождение со стороны Агентства развития Мончегорска, которое помогает пройти все этапы реализации проекта, включая подбор площадки, проработку финансовой модели и получение статуса резидента».

В числе перспективных проектов, способных значительно изменить гостинично-туристическую карту Мончегорска, эксперт называет центр зимних видов спорта «Лапарк». «Его реализация предполагает модернизацию трасс, строительство объектов туробслуживания и развитие жилищной инфраструктуры на прилегающих территориях. Это проект создания современного спортивно-туристического кластера, который может позволить Мончегорску выйти на новый уровень в сегменте зимнего отдыха и привлечь дополнительные инвестиции в смежные отрасли», — считает Анна Федорова.

Еще один важный для города проект — апарт-отель на 120 номеров общей площадью около 8 тысяч квадратных метров. Он рассчитан на поток специалистов, приезжающих в Мончегорск в длительные командировки, но также позволит закрыть дефицит качественного размещения в пиковый туристический сезон, а главное — создать современный стандарт размещения для бизнес-гостей и туристов.

«Сегодня в городе ощущается нехватка объектов различного уровня и формата (как для краткосрочного отдыха, так и для длительного проживания), и особенно велик дефицит гостиниц среднего ценового сегмента, апарт-отелей. При этом спрос уже формируется за счет событийных мероприятий и экологического туризма. Для привлечения инвесторов необходимо продолжать предлагать готовые пакеты решений — от проработанных финансовых моделей до сопровождения в получении статуса резидента. Именно такая комплексная поддержка способна сделать новые гостиничные проекты максимально привлекательными для бизнеса», — уверена Анна Федорова.

Мы говорим «Иркутская область» — подразумеваем Байкал, один из ключевых объектов туристического притяжения не только региона, но и всей страны, и определение «всего мира» тоже не будет преувеличением. А есть еще и имеющее богатое культурно-историческое наследие Приангарье, и удивительная сибирская природа: закономерно, что по итогам 2024 года Иркутская область в Национальном туристическом рейтинге регионов вошла в «золотую» группу «Лидеры» по уровню привлекательности, и по итогам 2025 года наверняка тоже войдет.

Сегодня инфраструктурным обрамлением для Байкала служат нацпроект «Туризм и гостеприимство» и федеральный проект «Пять морей и озеро Байкал». В частности, как напоминают в Агентстве по туризму Иркутской области, в марте 2024 года региональный проект «Волшебный Байкал» получил высокую оценку руководства страны и стал важной инициативой стратегического плана для развития внутреннего туризма России: этот проект призван обеспечить качественный рост развития туризма и укрепить позиции региона как одного из ведущих российских направлений для отдыха и оздоровления.

В проект включены две локации: город Байкальск с особой экономической зоной туристско-рекреационного типа «Ворота Байкала» (уже сейчас ее круглогодично посещают около 400 тысяч туристов) и новая локация «Байкальская слобода» в поселке Тальцы в 47 километрах от города Иркутска (в непосредственной близости к действующим туристическим магнитам — архитектурно-этнографическому музею Тальцы, который ежегодно посещают 250 тысяч человек, и поселку Листвянка, ближайшей точке на Байкале с ежегодным посещением более 1 млн человек). Проект предусматривает создание современных гостиничных комплексов, спортивных и культурных центров, пляжных зон и другой инфраструктуры: более 5,5 тысячи качественных номеров обеспечат круглогодичность работы курорта и увеличение текущего туристско-экскурсионного потока более чем на 1,4 млн человек в год.

Конечно, и в Иркутской области делают акцент на мерах господдержки — как федерального, так и регионального уровня. В частности, областной фонд микрокредитования предоставляет льготные займы в рамках регионального приоритета для отрасли «Туризм»: с 2020 года предоставлено уже 75 займов общим объемом 216 млн рублей, ставка кредитования составляет 4% годовых. А в Корпорации развития Иркутской области на сегодняшний день готовы рассматривать инвестиционные проекты под 10-15% годовых с условием предоставления обеспечения.

Однако потенциальным инвесторам следует помнить: большая часть региона попадает под действие 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», что накладывает дополнительные ограничения на реализацию инвестпроектов. К примеру, запрещено строительство капитальных объектов на побережье Байкала вне границ населенных пунктов, и развитие территорий проводится строго с соблюдением природоохранного законодательства. Есть вопросы, связанные с инженерной и обеспечивающей инфраструктурой: во многих популярных у туристов и местных жителей местах отсутствуют централизованные сети водоснабжения и водоотведения, у предпринимателей увеличивается «плечо» по вывозу отходов. «В настоящий момент основные усилия направлены на развитие обеспечивающей инфраструктуры в уже действующих и некоторых новых локациях, в том числе в рамках реализации проекта «Пять морей и озеро Байкал», — говорят в Агентстве по туризму Иркутской области.

Уже сформированы паспорта комплексного развития пяти приоритетных туристских территорий: Ольхонский, Иркутский, Шелеховский районы, Большое Голоустное и Кругобайкальская железная дорога. Как считают в министерстве, «такое развитие наиболее эффективно через совместную работу в формате власть — бизнес — местные жители. Примером эффективности данного подхода может служить активное включение инвесторов с новыми проектами после завершения асфальтирования автодороги Иркутск — Большое Голоустное: турпоток на данном направлении за три года увеличился вдвое».

Инвесторы региона — это и местные предприниматели, открывающие небольшие отели и рестораны, и крупные федеральные компании: в частности, в этом году на ПМЭФ Иркутская область заключила с ВЭБ.РФ и «Азимут хотелс компани» трехстороннее соглашение о сотрудничестве в сфере туризма, частью которого является строительство гостиничных комплексов категорий четыре-пять звезд на 360 номеров на площадке бывшего Байкальского целлюлозно-бумажного комбината. Регион окажет поддержку в решении земельных вопросов и формировании концепции проекта, ВЭБ.РФ займется его разработкой и координацией строительства и проектирования, «Азимут хотелс компани» будет реализовывать проект и выступит оператором комплексов, запуск которых ожидается в 2030 году.

На вопрос, каких именно гостиниц вам сегодня не хватает, в Иркутской области отвечают примерно так же, как в Кавминводах: «Хотя регион постепенно развивается, количество современных роскошных отелей пока ограниченно; для привлечения туристов с высокими ожиданиями необходимы дополнительные высококачественные заведения, соответствующие мировым стандартам комфорта и сервиса». Кроме того, регион нуждается в большем количестве отелей, оснащенных конференц-залами и оборудованием для проведения деловых встреч и семинаров: такие объекты позволят развивать корпоративный и деловой туризм и привлекать крупные мероприятия, в том числе федерального масштаба.

Безусловно, учитывая популярность экологического туризма, востребованы будут и гостиницы, минимально влияющие на окружающую среду, которые так любят ценители аутентичного опыта единения с природой. И никогда не бывают лишними гостиницы среднего класса для туристов с ограниченным бюджетом и запросом на комфорт по разумной цене. Все эти категории отелей запланированы в проектах «Ворота Байкала» и «Байкальская слобода», а правительство области уже проектирует и строит объекты обеспечивающей инфраструктуры.

Еще один регион, турпоток в который растет ударными темпами, — Сахалин и Курилы. Как рассказал Бизнес ФМ министр туризма Сахалинской области Артем Лазарев, сегодня в регионе за счет бизнес-инвестиций одновременно ведется строительство пяти туркомплексов — как в южной части Сахалина, так и на Курильских островах.

«Ключевым драйвером развития выступает горнолыжный курорт «Горный воздух» — один из лучших на Дальнем Востоке, который уже сейчас можно назвать всесезонной точкой притяжения. Если говорить о турпотоке, то его устойчивый ежегодный прирост в среднем составляет 20%. Раньше нас впечатлял показатель 200 тысяч туристов за сезон, а в прошлом году мы достигли показателя 300 тысяч, и эта цифра будет только расти. Если взять конкретно Курильские острова, то и здесь рост турпотока составляет 20%, а на самом популярном острове Итурупе — все 30%. При этом мы фиксируем дефицит средств размещения, что открывает перспективы для инвесторов», — считает эксперт.

Артем Лазарев, министр туризма Сахалинской области:

«Одно из ключевых инвестиционных преимуществ Сахалинской области — уникальные меры поддержки. Речь идет о преференциальных режимах: территория опережающего развития (ТОР), свободный порт Владивосток (СПВ), уникальный для Российской Федерации и всего Азиатско-Тихоокеанского региона режим для Курильских островов. Это беспрецедентные меры, включая освобождение от ключевых налогов на срок до 20 лет. Также мы возмещаем затраты на создание инфраструктуры — такую поддержку оказывает Корпорация развития Дальнего Востока, и несколько отелей ее уже получили. Благодаря федеральной грантовой поддержке в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» (сейчас — «Туризм и гостеприимство») бизнес также успешно реализовал ряд крупных проектов по созданию средств размещения. К тому же немаловажный для инвесторов факт: наш регион находится в непосредственной близости от растущих рынков Юго-Восточной Азии, прежде всего Китая. Добраться до Сахалина азиатским туристам нетрудно — прямое авиасообщение уже налажено, и мы будем увеличивать число рейсов по мере развития турнаправлений. Со следующего года, например, мы реализуем значимый для всего Дальнего Востока проект круизного туризма по маршруту Владивосток — Сахалин — Курильские острова. Именно такой, особенный опыт, недоступный в других регионах России, востребован у туристов — и российских, и иностранных».

Сейчас в регионе есть проекты как игроков федерального уровня, так и представителей местного бизнеса, продолжает Артем Лазарев. «Полномасштабный проект строительства отеля «Легенда» — это Олег Дерипаска, а проект создания отельного комплекса «Архипелаг Онекатан» на Северных Курилах — это Сергей Бабачин, известный по «Роза Хутору». Конечно, знаковыми являются и два первых в регионе пятизвездочных отеля, «Хилл Топ» и «Гамма», строительством которых занимаются игроки местного рынка», — делится подробностями эксперт.

Недавно объект более чем на 200 номеров открыла на Сахалине федеральная сеть «Азимут», а на острове Итуруп в этом году начала работать гостиница «Янкито-2» на 58 номеров, задавшая новый уровень качества для всех Курил. Перспективным проектом, формирующим новый стандарт всесезонного отдыха, Артем Лазарев называет курорт «Долина айнов», который находится на этапе проектирования и реализуется в рамках развития комплекса «Горный воздух». Благодаря ему номерной фонд Южно-Сахалинска увеличится более чем вдвое.

В продолжение эксперт подчеркивает, что Сахалинская область на протяжении трех лет стабильно входит в топ-4 регионов по инвестиционной привлекательности. Это означает, что создание и реализация инвестпроекта на Сахалине занимают меньше времени, чем в большинстве других субъектов РФ. «Регион лидирует по скорости административных процедур: мы оперативно выдаем разрешения на строительство, предоставляем земельные участки и обеспечиваем подключение к инфраструктуре. Эти факторы критически важны для инвестора, поскольку напрямую влияют на окупаемость проекта. Команда региона сопровождает инвестора на всех ключевых этапах, что позволяет быстро устранять потенциальные барьеры. А конкретные проблемные вопросы решаются мерами поддержки: так, высокая логистическая стоимость компенсируется благодаря режиму свободного порта Владивосток, длительные сроки строительства — благодаря территориям опережающего развития и льготной арендной ставке, а повышенные затраты из-за сейсмики — благодаря программам возмещения затрат на инфраструктуру.

Наконец, стоит отметить, что открытие конгрессно-выставочного центра «Сахалин-Экспо» и партнерское соглашение с «Росконгрессом» вывели регион на новый уровень событийного и делового туризма. «Теперь область может принимать мероприятия федерального и международного уровня. Важно, что «Сахалин-Экспо» построен в центре будущего «Эко-полиса» — территории активного развития. Здесь уже начато жилищное строительство и запущен первый в России дронопорт. В перспективе, с учетом реконструкции порта Корсаков, эта территория станет одним из самых привлекательных центров роста, что уже сейчас заставляет инвесторов учитывать будущую событийную и деловую нагрузку при планировании новых объектов размещения», — резюмирует Артем Лазарев.

Текст: Валерия Мозганова