Отельная архитектура, часть I: экономичная красота, красивая экономика

Архитектурно-планировочные решения — одна из тех гостиничных составляющих, которые способны увести проект как в радостный плюс, так и в глубокий минус. Неслучайно профессионалы утверждают: в отелях экономика не возникает после архитектуры, она рождается вместе с ней.

Согласно прогнозам, которые исполнительный директор индустрии «Туризм» ПАО «Сбербанк» Константин Марков озвучил на недавно состоявшемся в Москве форуме «Архитектура и гостеприимство», к 2030 году внутренний турпоток в стране вырастет на 42% — со 101,8 млн человек в 2025 году до 144,3 млн человек. Рост числа иностранных туристов обещает быть куда более внушительным — на 132% (с 11 млн до 25,5 млн человек), прежде всего за счет туристов из Азии и с Ближнего востока. Рост номеров в коллективных средствах размещения должен составить 25% — с 1,2 млн до 1,5 млн, при этом новый номерной фонд категории 4-5 звезд будет загружен на 61%, а загрузка прочего номерного фонда вырастет с 34% до 40%.

Кроме того, на основе ретроспективной статистики и планов развития отдельных направлений в «Сбере» сформировали еще один прогноз, посвященный видам туризма, которые до 2030 года будут находиться в зоне наиболее заметного роста. К ним в банке относят конгрессно-выставочный (+100%), лечебно-оздоровительный (+71%), экологический (+54%), культурно-познавательный (+51%), детский (+36%) и горнолыжный (+13%) туризм.

По идее, сами по себе все эти «плюс столько-то» должны поддерживать инвестиционно-гостиничный позитив. Однако, как утверждают профессионалы, на плюсы надейся, а сам не плошай и не строй абы что в надежде, что растущий турпоток или соседняя достопримечательность сами все для тебя организуют в лучшем виде. В частности, как считает партнер и руководитель архитектурного бюро Fantalis architects Анна Куликова, на экономику гостиничных проектов и их последующие финансовые показатели напрямую способна влиять архитектура и выбранные пространственные решения: «В гостиничных проектах экономика не возникает после архитектуры, она рождается вместе с ней. Самые важные решения принимаются в самом начале, когда еще нет чертежей, но уже есть понимание территории, аудитории и сценариев жизни будущего объекта. Мы всегда начинаем с контекста: кто сюда приедет, зачем, как будет проживать пространство, как меняется поток в течение года. Особенно это чувствуется в регионах с растущим туризмом — скажем, как Камчатка, где важно не просто построить отель, а встроить его в существующий контекст и реальные ожидания людей — местных жителей и туристов. Следующий шаг — финансовая модель, основанная на операционной логике: расчете обслуживания, маршрутах персонала, распределении функций и эффективности площадей. В архитектуре заложено все то, что напрямую влияет на фонд оплаты труда, энергопотребление, сезонность и издержки. Например, в одном из проектов, созданных на месте советской турбазы, мы просчитывали модель эксплуатации еще до проектирования, и в какой-то момент стало понятно, что классический пятизвездочный сценарий здесь не работает — региону нужен другой масштаб и другая структура сервиса. Мы пересобрали функциональные зоны, оптимизировали общественные пространства и сервисные маршруты. В результате операционная модель стала устойчивой, а прогнозируемый срок окупаемости сократился примерно на 25%. Для инвестора это означает прозрачную финансовую картину еще до старта строительства и снижение рисков на этапе реализации. Для нас же это ответственность за создание архитектуры, которая одновременно выразительна, органично встроена в территорию и экономически устойчива».

Опыт генерального директора крымского курорта «Мрия» Самвела Саруханяна тоже позволяет утверждать, что «основа любого проекта — его бизнес-модель. Технология должна воплощать бизнес-модель в планировочные решения, а архитектура оборачивает их в продукт для гостя». При этом, по словам эксперта, инвестору важно понимать и влиять на три элемента.

Самвел Саруханян, генеральный директор курорта «Мрия»: «Первое — это доля «продаваемых» квадратных метров. Чем больше из общей площади занимают номера и понятные коммерческие функции и чем меньше лишних коридоров и пустых холлов, тем быстрее можно окупить объект. Чем меньше коммерции в проекте, тем больше нужно вкладываться в продажу ценности продукта. Второе — это технология сервиса. Чем отточенней процессы, чем меньше лишних движений, тем эффективнее планировка и меньше операционных затрат. Третье — архитектура должна соответствовать заложенной бизнес-модели. Ну и в команде должен быть заказчик с экспертными знаниями, чья работа, по сути, сокращает риск подобных ошибок. Если говорить про разные классы и форматы объектов, то важность пространственного планирования никуда не исчезает, она просто проявляется по разному. В эконом  и средних отелях каждый метр — это деньги. Ошибка в планировке — минус несколько номеров и плюс постоянные расходы. В премиальном сегменте к экономике добавляется эмоциональный опыт гостя: приватность, виды, маршруты передвижения между номером, спа и рестораном. Плохая логистика убивает ощущение класса и готовность платить. В деловых городских отелях критичен баланс номерного фонда и MICE: конференц залы, рестораны и лобби должны зарабатывать, а не просто увеличивать капитальные и эксплуатационные затраты. В курортных проектах важно, чтобы планировка позволяла жить и в сезон, и в межсезонье: трансформируемые пространства, смена сценариев использования, комбинирование функций».

«Если совсем коротко, мой совет инвесторам такой: не экономьте время на стадии концепции и планировок. Именно там принимаются решения, которые потом годами либо ускоряют окупаемость, либо тихо сливают деньги через лишние метры и лишние расходы», — резюмирует Самвел Саруханян.

Продолжая мысль коллеги, генеральный директор «Антей отель менеджмент» (УК проекта «Реликт» в Кисловодске) Дмитрий Пакутин отмечает, что планировочные решения влияют на окупаемость в двух направлениях одновременно: как через выручку (стоимость номеров и загрузка отеля), так и через операционные расходы (затраты на персонал, ежедневное и техническое обслуживание). Поэтому «красиво» без «удобно обслуживать» почти всегда удлиняет срок возврата инвестиций.

«Как именно планировка ускоряет окупаемость? Во-первых, наблюдается снижение операционных расходов за счет продуманных служебных зон, оптимальных сервисных связей внутри гостиничного комплекса и внутренних процессов. В отеле самая дорогая статья — персонал. Это значит, что любое решение, которое экономит минуты на каждом цикле уборки/обслуживания, превращается в деньги. Плохое планировочное решение служебных зон (сервисные коридоры, кладовые, бельевые, доступ к основному инженерному оборудованию, длинные коридоры) ведет к появлению узких мест в процессах, росту трудозатрат и падению качества сервиса — это бьет по доходам гостиницы, удовлетворенности гостей и, соответственно, загрузке. Вряд ли гость вернется снова, если, например, закажет стейк, а он «приедет» к нему в номер холодным, или в лобби отеля будут стоять тележки с грязным бельем», — начинает перечислять эксперт.

Вторая важная составляющая роста выручки — планировка, которая продает дороже. «Простая логика: правильная структура номерного фонда по типам + «продаваемые» категории + видовые/семейные форматы + грамотные общественные зоны — все это повышает ADR (средняя цена номера за сутки) и конверсию в бронировании. Даже стандарты международных гостиничных операторов подчеркивают: удачное планировочное решение помогает и оправдывать более высокий тариф, и продавать более дорогую категорию номера», — поясняет Дмитрий Пакутин.

По его словам, для гостиничного проекта принципиальна минимизация капитальных затрат и дорогих переделок. Чем точнее и лучше планировочные решения «закрывают» эксплуатационные сценарии (потоки гостей, сервисная логистика), тем меньше вероятность попасть на дорогие переделки и «урезание» качества потом. Сейчас, при растущем ФОТ и нехватке персонала, это особенно актуально. Соответственно, себестоимость гостиничного продукта в управлении должна правильно контролироваться, начиная с проектирования.

«Наконец, «гибкость» как страховка на будущее: для гостиничных комплексов, имеющих в составе номерного фонда апартаменты, проектирование должно вестись так, чтобы объект безболезненно переживал сезонную смену спроса — краткосрочное и среднесрочное проживание, совмещение деловой поездки и отдыха, возможность удаленной работы гостя», — делает еще один акцент собеседник Бизнес ФМ.

Дмитрий Пакутин, генеральный директор «Антей отель менеджмент»: «Я бы советовал инвесторам всегда помнить: сначала операционная модель, потом архитектура «под картинку». Если планировочные решения средства размещения неэффективны, окупаемость будет страдать при любой стоимости номера в сутки. Служебные зоны — это двигатель, а не подсобка, и экономика часто ломается именно там. Еще я бы настоятельно советовал смотреть не на «доходность в презентации», а на экономику проекта в целом и на расчет одной единицы — номера: выручка на доступный номер, валовая операционная прибыль/маржинальность, реалистичный фонд оплаты труда, сезонность, расходы на поддержание отделки/комплектации, восстановительные ремонты и так далее. Также в зоне особого внимания инвестора должны быть стандартизация используемых решений и ремонтопригодность: устойчивые материалы и единый стандарт номерного фонда уменьшают простои и стоимость владения».

Что касается важности архитектурно-планировочных решений в отелях разного класса, направления и региона, то вслед за Самвелом Саруханяном Дмитрий Пакутин подчеркивает: ключевой тезис — важность не разная, а по-разному устроенная. И если в отелях категории «3 звезды» ошибки чаще бьют по себестоимости, то в пятизвездных гостиницах — по выручке (из-за ожиданий) и по себестоимости (из-за уровня сервиса и штата).

«В проектах среднего класса (3-4 звезды) в приоритете эффективность, скорость, минимизация трудозатрат, компактные и логичные служебные зоны. Ошибка в этом классе позиционирования — лишние площади «для красоты», которые потом требуют людей и денег. В премиальном и люксовом сегменте гость более взыскательный и требовательный, соответственно, главный фокус — на его комфорте и быстром удовлетворении потребностей. Отсюда приоритеты: акустика, приватность, разнообразие сценариев пребывания как внутри номера, так и в общественных зонах, новые впечатления, безупречный сервис, для чего требуются эффективные служебные зоны и связи (лифты, коридоры) внутри здания, а также надежные инженерные системы. То есть планировка — это уже часть бренда и тарифа, но экономика все равно упирается в труд, который сейчас индустрия считает риском № 1», — советует Дмитрий Пакутин.

Конечно, во внимание надо принимать туристическое направление, представителем которого является отель, и кадровую ситуацию в регионе, где он расположен. «Например, для курорта сильнее выражена сезонность, поэтому критичны гибкие общественные пространства и дополнительные центры выручки (F&B — рестораны и питание, велнес — оздоровительные зоны, активности), чтобы обеспечивать загрузку вне сезона. В апарт-формате, рассчитанном на среднесрочное проживание, востребованы рабочие/спокойные зоны (коворкинги, «третьи места» — общественные пространства вне номера), продуманное хранение, прачечная/сервис, устойчивые материалы — долговечные в эксплуатации. Кадровый рынок и логистика (доступность персонала и стоимость его удержания) сильно меняют экономику, поэтому региональным проектам особенно важны решения, уменьшающие трудозатраты. Важен и спрос региона: там, где есть устойчивый оздоровительный/курортный мотив, планировка должна поддерживать длительное пребывание и «тихий комфорт», а не только «ночевку», — считает эксперт.

Словом, принципиальных советов инвесторам у него два. «Первый: проверьте, что объект можно эффективно обслуживать (служебные потоки, сервисные зоны, инженерные системы, лифты, загрузка), — это влияет на окупаемость не меньше, чем вид из окна. И второй: наряду с расположением объекта рассмотрите планировочные решения номерного фонда — они позволят определить, насколько удобным для проживания и, соответственно, востребованным будет гостиничный продукт», — настоятельно рекомендует Дмитрий Пакутин.

Есть еще несколько тем, которые помогают закрыть грамотные архитектурно-планировочные подходы, и еще несколько достойных внимания советов, которые могут дать инвесторам архитекторы. Об этом в следующий раз.

Текст: Валерия Мозганова