Ольга Широкова: «Господдержка сейчас основной драйвер инвестиционных процессов»

Мощный приток инвестиций в гостиничную и туристическую инфраструктуру России наблюдается последние пять лет: только суммарный объем кредитов на развитие проектов превысил триллион рублей. Инвесторы нацелены на восполнение дефицита качественного номерного фонда, который сегодня составляет лишь 14% от общего объема размещения. Девелоперы, которые реализовали свои проекты одними из первых, смогут заработать на пиковом туристическом спросе и получить относительно быстрый возврат капитала — менее чем за 10 лет.

Впрочем, не все так радужно. С прошлого года инвестиционный климат для гостиничных проектов начал ухудшаться: условия банковского финансирования изменились, осенью прошлого года государство приостановило программу субсидирования кредитных ставок по инвестиционным кредитам, и в итоге сроки окупаемости инвестиций увеличились до 15 лет и более. Да и рост внутреннего туризма начал замедляться — с 13% в 2024 до 4% в 2025-м.

Но по мнению партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, инвестиционный процесс это не остановит: дефицит качественного предложения номеров на фоне высокого спроса все еще сохраняется. В интервью «Моноклю» Ольга Широкова рассказала, какую роль в развитии отрасли сыграла господдержка, кто сегодня инвестирует в новые гостиничные проекты и почему потенциал роста остается серьезным.

— Как в последние годы менялись инвестиционные процессы в гостиничной отрасли и что сильнее всего на них повлияло?

— Последние несколько лет мы наблюдаем значительное увеличение качественного гостиничного предложения. Суммарный прирост номерного фонда за 2023–2025 годы составил 28 тысяч номеров, при этом только в 2025 году ввод превысил 10 тысяч номеров. В период с 2026 по 2030 год мы ожидаем сохранения роста — благодаря активной государственной поддержке, большому количеству заявленных ранее проектов и растущему интересу к внутреннему туризму.

Господдержка сейчас основной драйвер инвестиционных процессов. В 2021 году было принято постановление правительства номер 141 о субсидировании процентной ставки по инвестиционным кредитам в гостиничную и туристическую инфраструктуру. В рамках программы льготного кредитования заявлено к реализации 74,6 тысячи номеров, из которых к настоящему времени открыто более восьми тысяч, еще 23 тысячи находятся в активной стадии строительства. Суммарный объем кредитов, выданных в рамках программы, превышает триллион рублей.

— Этот рост совпал с увеличением спроса на отдых внутри страны?

— На мой взгляд, спрос начал расти еще до пандемии: наши туристы стали уставать от десятилетий отдыха в Турции и Египте. А закрытие границ во время пандемии лишь дополнительно подстегнуло спрос на отдых внутри страны. Принятие программы льготного кредитования очень удачно наложилось на этот растущий спрос. Сегодня новые гостиничные объекты получают все преимущества высокого спроса на фоне сохраняющегося дефицита качественного туристического предложения.

— Насколько велик этот дефицит?

— В России качественных объектов, к которым мы относим отели категорий три, четыре и пять звезд, порядка 160 тысяч номеров. Это примерно 14 процентов от общего номерного фонда. И такой качественный фонд может покрыть только 25 процентов туристического спроса на соответствующее размещение.

То есть даже если турпоток не будет расти, объем предложения можно увеличить в четыре раза. А если учитывать органический рост турпотока и въездного туризма, который сейчас тоже происходит, то номерной фонд можно увеличивать и в пять раз. Но, конечно, важно учитывать нюансы: в разных локациях баланс спроса и предложения может отличаться.

— Какие именно гостиничные объекты открылись по программе льготного финансирования?

— Большая часть этих объектов — курортные. Они расположены в Сочи, Анапе, Тверской области. Это проекты, которые попали в первую волну программы льготного финансирования, и без льготной ставки по кредитам они, скорее всего, не могли бы появиться. В таких проектах невозможно построить только отель — нужны рестораны, спа-центры, термальные комплексы и другая инфраструктура. Среди реализованных курортных проектов с привлечением льготного финансирования можно назвать: Mantera Supreme Seaside 5* в Сириусе, FЮNF Luxury Resort & Spa Anapa Miracleon 5* в Анапе, санаторий «Кристалл» в Сочи, санаторий «Источник Кисловодск» 5* в Кисловодске; Abrau Light Resort & Spa 4* в Абрау-Дюрсо.

Городские отели активно строились и раньше: множество объектов было открыто к чемпионату мира по футболу. Но этот сегмент продолжает развиваться и в рамках льготной программы. Такие отели появляются как в городах с развитым гостиничным рынком — Москве и Санкт-Петербурге, так и в городах с ограниченным предложением, например в Перми, Усть-Лабинске, Пскове и других.

— Какие проекты вам кажутся значимыми с точки зрения развития территорий и внутренней туристической базы?

— Самый крупный объект — курорт Завидово в Тверской области. Только там было открыто более тысячи номеров. Это полноценный курортный кластер, в составе которого работают несколько гостиниц, аквапарк, рестораны, спа, пляжная зона, гольф-клуб, яхт-клуб и другая инфраструктура. Раньше в этой локации уже были гостиница Radisson и апартаменты — условно на 400–500 номеров. Сейчас там дополнительно открылись две гостиницы и апарт-отель.

Еще один показательный пример — сеть отелей Miracleon в Анапе. Анапа сегодня динамично развивающаяся локация, своего рода «новый Сочи». Компания Miracleon многие свои отели разного уровня звездности построила еще до появления программы господдержки, но затем успешно вошла и в нее. В рамках программы были построены еще три объекта: новый корпус отеля Fioleto 4* на 400 номеров, «Город Mira Family 5*» на 915 номеров и FЮNF 5* Luxury на 220 номеров. У компании уже была земля, налаженный туристический бизнес, а ее отели на дефицитном рынке показывали хорошую загрузку.

Если говорить о люксовом сегменте, то в Сочи одним из первых проектов с льготным кредитованием стал пятизвездочный Mantera Supreme. Настоящего люкса в курортной индустрии у нас пока немного.

В первую волну льготного финансирования также успели попасть некоторые проекты реконструкции санаториев — например, «Ерино» в Новой Москве. Самое свежее открытие — крупный санаторий «Кристалл» в Сочи, построенный на месте старого санатория.

— Основная локализация таких проектов — центральная часть страны и юг. А что происходит на востоке, например на Алтае?

— В восточной части страны тоже есть несколько знаковых открытий. Самый крупный — горнолыжный курорт Манжерок на 390 номеров в гостиницах категорий три и пять звезд и в комплексе шале. Есть и другие проекты — например, «Гранд Шале Алтай», «Алтай-резорт».

Но на Алтае есть и другая история, которую я считаю потенциальной проблемой. За последние годы там открылось очень большое количество глемпингов и других некапитальных объектов. Это было оправданно в моменте, когда нужно было срочно насытить рынок местами размещения, а большие отели строятся долго. В том же Шерегеше несколько лет назад глемпинги фактически спасали туристическую индустрию, потому что жить было просто негде.

Сейчас стало понятно, что такие проекты недолговечны. Некапитальные инженерные коммуникации не выдерживают эксплуатации: зимой промерзают трубы, летом без кондиционеров слишком жарко, вода уходит не туда, куда нужно, и так далее. Не случайно в советское время на базах отдыха все мокрые зоны — душевые, туалеты и прочее — выносили отдельно от жилых домиков. Я считаю, что массового строительства подобных объектов уже быть не должно. Они не решают задачу создания качественного туристического размещения.

— Если вернуться к программе льготного финансирования, складывается ощущение, что в основном были открыты дорогие отели и курорты высокого уровня. Так ли это?

— По программе льготного кредитования уже открыто около восьми тысяч номеров. Основной объем пришелся на гостиницы категории «четыре звезды» — 46 процентов от общего ввода номеров. Далее идут гостиницы категории «пять звезд» — 32 процента и гостиницы категории «три звезды» — 23 процента.

— Вы сказали, что это проекты «первой волны» льготного финансирования. Что это означает?

— Первым проектам повезло с точки зрения затрат. Они получали субсидированные кредиты еще до заметного роста ключевой ставки ЦБ — условно под фиксированные пять процентов годовых в рублях. Основная инфляция затрат началась позже. Поэтому в случае с первыми проектами можно говорить об окупаемости инвестиций менее чем за десять лет. Все, что строится сейчас, даже по льготному кредиту, с учетом плавающей ставки и пока еще высокой ключевой ставки, окупится не ранее чем через пятнадцать лет. Даже при наличии льготы.

— Осенью прошлого года правительство поставило на паузу выдачу льготных кредитов для гостиничных проектов. Что это означает для отрасли?

— Как будет развиваться ситуация дальше, пока неизвестно. Финансирование проектов, которые уже получили одобрение на льготные кредиты, скорее всего будет продолжено. Что касается новых программ, мы уверены, что они будут. Возможно, изменится круг поддерживаемых проектов. Например, в прошлую программу попало не так много санаториев. Они заметно дороже в строительстве, чем обычные отели. И тот лимит, по которому рассчитывалась стоимость строительства пятизвездочных отелей, — условно 20 миллионов рублей на номер — для санаторных проектов недостаточен. Поэтому было бы правильно установить бóльшие лимиты для санаторных объектов или сделать для них отдельную программу.

— Кто сегодня выступает инвесторами и инициаторами таких проектов? Это компании из гостиничной индустрии?

— Первыми, кто успел войти в программу субсидирования, были, конечно, люди и компании, уже связанные с курортами. В первую очередь это участники олимпийской стройки — «Роза Хутор», «Красная Поляна». С одной стороны, у них были кредиты ВЭБа, которые после завершения Олимпиады нужно было обслуживать, с другой — уже имелся опыт реализации крупных курортных проектов и управления ими.

Довольно много отелей было построено на месте бывших советских баз отдыха и пионерских лагерей. Владельцы таких объектов, возможно уже связанные с туристической индустрией, начали работать с ними еще до 141-го постановления. Например, Miracleon активно открывал крупные объекты и без льготного финансирования, создав более тысячи номеров, включая первый в Анапе отель под управлением международного оператора — Mövenpick Resort & Spa Anapa Miracleon 5*. Затем компания активно включилась и в программу по 141-му постановлению, уже открыв полторы тысячи номеров. В мае 2026 года должен открыться первый в России отель тайского оператора Dusit Thani Resort & Spa Anapa Miracleon 5* на 182 номера.

Еще одна группа застройщиков — это подрядные компании, которые раньше строили отели для крупных гостиничных операторов, а затем решили попробовать себя в этом бизнесе самостоятельно. Есть и инвесторы из смежных отраслей. Например, среди наших клиентов есть компании, которые до выхода на гостиничный рынок строили объекты инженерной инфраструктуры. Они всю жизнь занимались утилитарными объектами, а теперь решили создать что-то более эстетичное — актив, который будет приносить доход в будущем.

— Насколько сложно работать с такими непрофильными инвесторами?

— Они очень рациональны и умеют считать — без этого мост не построишь. При этом они признают, что не являются специалистами в гостиничном бизнесе, и очень внимательно слушают профессионалов. На самом деле хорошие проекты нередко получаются именно у непрофильных игроков, которые не пытаются навязать проекту собственное представление о том, как все должно быть устроено. А самые сложные ситуации — это когда у собственника есть жесткое личное видение, и тогда очень трудно оставаться в рамках эффективности.

— Как организационно выглядит процесс получения льготного кредита?

— Администратором программы является Минэкономразвития России, которому туристическое направление передали после упразднения АО «Ростуризм».

Схема довольно простая. Девелопер или инвестор приходит с проектом в банк, который оценивает его на соответствие критериям финансирования. Готовится бизнес-план и финансовая модель, предусмотренные 141-м постановлением. После этого банк подает документы в Минэкономразвития.

У министерства есть собственный алгоритм оценки: например, в проекте должно быть более 120 гостиничных номеров, льготный кредит не может превышать 80 процентов от затрат, существуют нормативы затрат на номер в зависимости от уровня звездности и так далее. В моей практике отказов не было: сколько заявок мы подготовили, все были одобрены. Но дальше проект все равно проходил все банковские процедуры — кредитные комитеты, стандартную систему оценки рисков и так далее.

— Какова роль вашей компании в этом процессе?

— Мы выступаем как консультант, который может разработать концепцию проекта, оценить целесообразность его реализации в конкретной локации с учетом текущей рыночной ситуации. К нам приходят и с уже готовой концепцией — в этом случае мы можем помочь с выходом в банк, если сами верим в проект.

Кроме того, мы помогаем ответить на один из ключевых стартовых вопросов: кто и как должен управлять объектом. Гостиница или курорт — это длинная инвестиционная история, иногда с окупаемостью в двадцать лет, и здесь очень многое зависит от модели управления: будет ли застройщик создавать собственную управляющую компанию или привлекать внешнюю.

Раньше на российском рынке присутствовали международные гостиничные управляющие компании с большим опытом. Сегодня иностранные игроки ушли, но российские гостиничные операторы активно растут. Уже можно назвать около десятка профессиональных компаний — это, например, AZIMUT Hotels, Cosmos Hotel Group, «Группа Мантера», Safmar Hotels, ZONT Hotel Group и Alean Collection и другие.

— Изменилось ли качество управления гостиничными объектами после ухода международных брендов?

— Пока об этом рано говорить. Ни один из российских операторов еще не успел зарекомендовать себя на действительно большом номерном фонде в течение длительного периода. Некоторые ежегодно берут в управление по тысяче новых номеров — это очень много. Насколько успешно они пройдут эту «болезнь роста», станет понятно позже.

— По каким критериям вы оцениваете качество их работы?

— По отзывам туристов, по цене, по загрузке. На самом деле загрузка и стоимость номера реагируют очень быстро. Если у отеля появляются проблемы, туристы перестают туда ездить даже на дефицитном рынке. Кроме того, мы сами много ездим и стараемся останавливаться в этих отелях, чтобы оценивать качество управления на практике.

— Означает ли прекращение льготного субсидирования, что инвесторы теперь перестанут входить в новые проекты?

— Нет. Есть инвесторы, которые все равно готовы идти в отели. Кого-то не смущает долгая окупаемость: им важно диверсифицировать портфель или к пенсии получить бизнес с постоянным доходом. Кому-то просто нравится этот вид бизнеса. Есть и инвесторы, которые рассчитывают, что меры поддержки в том или ином виде все равно появятся.

Например, сегодня существуют меры поддержки для объектов культурного наследия. Если ты реконструируешь историческое здание со статусом ОКН, можешь получить льготную процентную ставку. Кроме того, некоторые участники рынка активно упаковывают проекты под розничную продажу номеров. И там экономика уже совсем другая.

Гостиницы пошли в розницу

— Продажа гостиничных номеров в розницу частным инвесторам — актуальный тренд на рынке. Как это регулируется юридически?

— Пока специального закона нет, хотя мы знаем, что он разрабатывается. В СМИ обсуждаются отдельные положения будущего регулирования. Из важного, например, идея, что уже на раннем этапе проекта в его составе должна быть профессиональная управляющая компания, входящая в специальный реестр. Но что это будет за реестр и кто в него войдет, пока неизвестно.

Второе обсуждаемое требование — чтобы компания, которая будет управлять отелем после завершения строительства, уже на старте проекта обещала будущему розничному инвестору гарантированную доходность. На мой взгляд, обе эти идеи выглядят спорно, особенно вторая. В первом случае девелопер может и сам управлять своим объектом — крупнейшие российские девелоперы, такие как RBI в Петербурге или Capital Group, с этим справляются. А во втором случае трудно представить, что кто-то на старте проекта возьмет на себя обязательство гарантировать доходность. И что дальше делать, если оператор это обещание не выполнит?

Не более 25% турпотока можно разместить в качественном номерном фонде. Для 100% нужен 1 000 000 номеров.

— Некоторые застройщики обещают до 15 процентов годовых по долевым инвестициям в гостиничные объекты. Насколько это реалистично?

— На мой взгляд, для большинства проектов доходность в 12–15 процентов годовых малореалистична. Если в южных локациях номера продаются по 500–600 тысяч рублей, а иногда и ближе к миллиону рублей за квадратный метр, то доходность в лучшем случае будет сопоставима с обычным жильем при сдаче квартиры в аренду, а это три-пять процентов. Примерно такой же уровень будет и у большинства нынешних проектов в Сочи или Анапе. Максимум шесть-семь процентов.

Конечно, операторы часто обещают очень эффективное управление и высокую загрузку — условно 365 дней в году по 25 тысяч рублей в сутки. Но на нашем юге все еще девять месяцев низкий сезон, когда сдается небольшой процент номеров, причем по существенно более низкой цене.

— То есть схем гарантированной доходности фактически нет?

— Они есть. Девелоперы время от времени используют этот инструмент. Например, группа компаний «Пионер», которая много лет строит апарт-отели в Санкт-Петербурге, Москве и других городах. В ее проектах нет запрета на проживание собственников апартаментов, но на практике люди там почти не живут. Когда у тебя тысяча номеров, где в основном размещаются командированные и иностранные туристы, жить в таком объекте самому не очень комфортно.

«Пионер» и другие девелоперы иногда предлагают гарантированную доходность, но лишь на определенный срок. Например, после ввода объекта — два года гарантированной доходности на уровне восемь-девять процентов. Это означает, что девелопер просто будет доплачивать, если оператор не заработает на такую доходность.

Если перевести это на язык покупателя, то это не столько дополнительная доходность, сколько отложенная скидка. Сегодня девелопер не дает скидку на входе, но после ввода объекта компенсирует часть стоимости в форме доходности выше рынка.

— А какая доходность у уже действующих объектов, например в Петербурге, где сосредоточена почти половина всех апарт-отелей в стране?

— В наиболее качественных проектах она может составлять восемь-десять процентов, в менее качественных — шесть-семь процентов.

— Почему вы говорите, что закона для продажи гостиничных номеров в розницу нет? Сейчас они нередко продаются по 214-ФЗ, как жилье, с использованием эскроу-счетов.

— Юридическая коллизия в том, что номер продается в розницу, но при этом собственника нужно ограничить в возможности постоянно в нем проживать. Иначе полноценное функционирование отеля оказывается под вопросом: командированные, семьи с детьми на отдыхе и люди, постоянно живущие в апартаментах, — это разные целевые аудитории. То есть гостиница должна оставаться именно инвестиционным продуктом.

— Насколько широко сегодня представлены проекты под розничную продажу и в каких регионах?

— На конец 2025 года на первичном рынке сервисных апартаментов России в продаже находилось около 200 объектов, в которых экспонировалось 18,2 тысячи лотов. География рынка охватывала 23 региона России. Большая часть предложения пришлась на сервисные апартаменты курортного формата: 11,6 тысячи лотов в 125 комплексах. Более половины таких объектов было сосредоточено в Краснодарском крае — 54 процента от общего числа. На втором месте Крым с 23 процентами комплексов, на третьем — Калининградская область и Карачаево-Черкесия, по шесть процентов в каждом регионе.

На первичном рынке сервисных апартаментов городского формата экспонировалось 6600 апартаментов в 73 комплексах. В этом сегменте 59 процентов комплексов приходилось на Санкт-Петербург и Ленинградскую область — историческую родину формата. Далее с большим отрывом следовали Новосибирская область (восемь процентов), Московский регион (пять процентов) и Республика Татарстан (пять процентов).

— Можно ли оценить спрос на покупку гостиничных номеров в розницу?

— Здесь многое определяется менталитетом: люди по-прежнему считают, что инвестиции в недвижимость надежнее, чем вложения в ценные бумаги, акции и другие инструменты.

— Что именно получает инвестор в такой модели — долю прибыли или часть доходов?

— Модели бывают разные. Есть арендная схема, когда собственник передает номер в аренду управляющей компании, а та выплачивает ему фиксированную сумму, беря все расходы на себя. Есть модель «доходы минус расходы», при которой управляющая компания получает долю от прибыли после вычета фиксированных затрат, а остальной доход распределяется собственникам.

К распределению дохода есть два основных подхода. Есть котловой метод, когда вся выручка складывается в общий пул и затем распределяется между всеми собственниками. И существует персональная схема, когда доход начисляется за конкретный номер. Этот вариант учитывает качественную разницу между лотами: какие-то номера дороже из-за вида, этажа и других характеристик, и в котловой модели такие особенности не компенсируются.

— Привлечение средств мелких розничных инвесторов — это сегодня финансовая палочка-выручалочка для девелоперов?

— Да, несомненно. Потому что по рыночной кредитной ставке, условно под 20 процентов годовых, финансировать гостиницы невозможно. Они становятся неокупаемыми. Если считать модель более строго, это просто убыточные проекты. Даже в хороших локациях, в крупных и правильно собранных проектах речь идет о сроке окупаемости пятнадцать лет и более, что тоже не слишком конкурентоспособно.

— Девелоперы готовы работать с большим количеством розничных покупателей? Ведь это и продажи, и дальнейшее операционное взаимодействие с множеством собственников.

— Да, сейчас появляются разные юридические схемы. На мой взгляд, наиболее логичная конфигурация выглядит так: в составе проекта есть классический отель, который нельзя распродавать в розницу; есть апарт-отель, который можно продавать частным инвесторам и затем забирать обратно в управление; и есть курортное жилье, которое человек покупает для собственного использования.

В таком случае у тебя сохраняется цельный гостиничный актив, который можно перепродать или перезаложить, и есть два розничных формата: один — для инвестиций, второй — для личного проживания. Инвестор может, условно, купить себе курортное жилье и еще три номера в соседнем апарт-отеле, чтобы получать доход и буквально наблюдать с балкона, как этот апарт-отель управляется.

— Но такая модель сильно увеличивает масштаб проекта и объем необходимых инвестиций.

— Конечно. Но я считаю, что именно такие комплексные проекты и нужно поддерживать, а на отельную часть выдавать финансовую льготу, чтобы объект оставался цельным.

Паевые фонды вместо долевого инвестирования

— С какими объектами для инвестиций сегодня конкурируют гостиницы?

— С любой коммерческой и жилой недвижимостью. Например, в последние годы активно развиваются паевые фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. С точки зрения гостиниц очень красивым решением было бы упаковать гостиницу в паевой фонд. В этом случае она сохранялась бы как единый объект. Но пока почему-то в эту сторону почти никто не смотрит, а рынок пытается решить вопрос через новый закон. Напомню, что закон об апартаментах на рынке жилья так и не был принят даже за пятнадцать лет и апартаменты как квазижилье до сих пор остаются в серой зоне. В ряде городов — в Москве, Сочи и других — их строительство вообще запрещено.

Если с законом об инвестициях в гостиничные объекты быстро ничего не получится, думаю, следующим шагом может стать именно создание паевых фондов. Для этого уже существует вся необходимая юридическая оболочка, ничего изобретать не нужно.

— Какую доходность сегодня может дать паевой фонд, инвестирующий в склады?

— Точно больше, чем гостиничный бизнес сегодня, — от 15 до 25 процентов годовых. Это уже сложившийся рынок. Был очень хороший период, когда спрос на склады резко вырос, инвесторы заходили в проекты, а потом существенно выросли арендные ставки. Например, до 2022 года ставка аренды была около трех тысяч рублей за квадратный метр в год, а сейчас доходит до 11–12 тысяч. Поэтому доходность там действительно высокая.

И самое главное, у инвестора в руках остается ликвидный актив, который можно продать. Паи фонда обращаются на бирже, можно посмотреть количество сделок в день и оценить ликвидность. А если у тебя отель распродан по частям, как потом из него выйти?

— Если сравнивать ситуацию со строительством курортов в России и в других странах, какова разница?

— Мы, конечно, сильно отстали. Турция, Египет, Дубай развивают курортные программы и туристические локации уже по тридцать лет. Сейчас очень активно растет Азия — Вьетнам, Китай, даже Северная Корея открыла курорт, куда могут ехать россияне.

— А опыт коллективных инвестиций в этих странах есть?

— Конечно. Просто везде это называется по-разному: кондо-отели, клубы, таймшеры и так далее.

— Но с таймшерами рынок, кажется, довольно быстро разобрался.

— Проблема таймшеров была в том, что людям показывали красивую картинку, но умалчивали о затратах. Инвесторам приходилось платить довольно высокие суммы за содержание недвижимости. В какой-то момент люди просто посчитали и поняли, что за эти деньги они могут отдыхать в любом пятизвездочном отеле мира, не неся постоянных расходов на содержание такого актива.

— Как наличие широкой инфраструктуры влияет на денежный поток гостиницы? Чем больше объектов на территории, тем выше доходы?

— Нет, конечно. Инфраструктура может быть избыточной, затратной и не давать окупаемости.

В гостиничном бизнесе есть вечный вопрос: нужно ли бороться с сезонностью? В сложные периоды, когда внутренний туризм был менее развит, в Анапе, например, 90 процентов объектов закрывались на низкий сезон, и это было экономически эффективно. Строительство аквапарка ради продления сезона не всегда окупалось, потому что аквапарк сам по себе дорогой объект.

В наших проектах мы всегда просчитываем такие развилки. После аквапарка следующая по популярности всесезонная функция — конгресс-центр. Это тоже капиталоемкий объект. Где-то он действительно может помочь за счет MICE-сегмента (сегмент делового туризма, ориентированный на проведение выставок, конференций, корпоративных мероприятий и пр. — «Монокль»), но и здесь нужно очень внимательно сопоставлять затраты с реальным эффектом для загрузки и доходов в низкий сезон.

— Вы фактически описываете модель курорта «Лучи», где ставка как раз делается на большой аквапарк и конгресс-центр.

— Да, на их опыте и посмотрим. Пока таких масштабных проектов на юге России не было.

— Почему сегодня цены на размещение в качественном номерном фонде, особенно в сезон, настолько высоки?

— Из-за дефицита. Дефицит предложения пока остается очень значительным, а спрос на максимуме. Внутренний туризм, несмотря на замедление динамики в прошлом году, продолжает расти. Люди чаще хотят отдыхать, менять обстановку, заботиться о здоровье, заниматься темой longevity — все это стимулирует поездки на курорты. Поэтому цены и растут.

При этом спрос уже близок к потолку. Мы видим, что по мере усиления конкуренции тот же Сочи в прошлом году уже не смог существенно повышать цены, а местами они даже снижались, потому что предложение увеличилось: открылся, например, Mantera Supreme, появились Luciano Hotel & Spa Sochi и другие отели.

— Насколько Крым сегодня перспективен с точки зрения гостиничных инвестиций? Многие опасаются, что он будет осваиваться так же, как Сочи — без учета природы и экологии.

— На мой взгляд, чем позже регион входит в активную фазу развития, тем выше шансы, что это развитие будет более цивилизованным. Например, пока развивался Сочи, Геленджик оставался в стороне, и многие переживали, что он отстает. Но объективно это пошло ему на пользу: он пропустил этап агрессивного капитализма. Сейчас там вообще запрещено строительство жилья, приоритет отдается общественным пространствам и благоустройству. И хочется верить, что новые проекты там будут появляться более качественные, продуманные и современные.

Поэтому я думаю, что Крым будет развиваться лучше, чем Сочи.

При этом у любой рекреационной территории — у Сочи, Крыма, Байкала — есть своя емкость. Условно, плотнее, чем две тысячи квадратных метров на гектар, в курортной локации строить нельзя. Понятно, что на конкретном участке коэффициент может быть выше, но тогда рядом должны оставаться парк, незастроенные территории, открытое пространство. Только так сохраняется рекреационная функция, воздух и качество среды.

— Это скорее пожелание или для этого существуют конкретные нормы?

— Насколько я знаю, четких норм, закрепленных в градостроительных документах, сейчас нет. Но в советское время, по действовавшим тогда СНиПам, было четко определено, сколько гектаров земли должно приходиться на одного человека в санатории, рассчитывалась и емкость пляжей. Многие вещи тогда делались правильно и разумно.

И если говорить о выборе площадок, то любая территория бывшего пионерлагеря, санатория или базы отдыха с точки зрения потенциала на порядок сильнее любой новой площадки без курортного прошлого. Поэтому очень хочется, чтобы инвестиции сегодня шли именно в восстановление старых советских курортов, многие из которых сохранились, но находятся в очень плохом состоянии. Кстати, меры поддержки объектов культурного наследия, а советские курорты часто включают такие здания, продолжают действовать и сейчас. Ставки по кредитам там составляют от четырех до девяти процентов.

Лина Калянина